作者：马星
摘 要 在商品房预售制度下，开发商为购房人向银行提供的“阶段性连带责任保证”是金融借款合同纠纷中的高频争议点。随着《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）第五十二条确立预告抵押登记在特定条件下产生优先受偿效力，司法实践中对于“抵押权设立后开发商保证责任是否自动免除”出现了截然不同的裁判观点。本文以四川省成都市中级人民法院（2022）川01民终4284号判决与成渝金融法院（2024）渝87民终2074号判决为例，对比分析“合同目的解释”与“文义优先原则”在阶段性保证责任认定中的冲突，并结合成渝金融法院2025年8月发出的司法建议书，梳理当前审判机关对阶段性担保性质的最新定性——即“承接而非并存”。在此基础上，本文为银行完善合同条款、开发商评估或有负债提供实务建议，并延伸探讨阶段性担保期间内银行扣划开发商保证金的法律边界。 一、问题的提出：同一法律事实下的两种裁判逻辑 在个人住房按揭贷款业务中，由于房屋尚未办理正式产权登记及抵押登记，银行通常要求开发商提供阶段性连带保证。传统观点认为，该保证责任直至“办妥正式抵押登记且银行收到他项权证”之日终止。然而，《担保制度解释》实施后，若案涉房屋已办理建筑物所有权首次登记且预告登记未失效，法院可认定抵押权自预告登记之日起设立。此时，银行既享有抵押权，又主张开发商承担保证责任，便产生了权利竞合与责任界定的难题。 成都中院与成渝金融法院在处理此类案件时，展现了两种不同的司法理念。前者倾向于通过探究合同订立时的真实目的，认定抵押权一旦实质设立，阶段性保证的功能即告完成；后者则严格恪守合同文本的字面含义，强调当事人意思自治，除非合同明确约定预告登记即可免责，否则开发商仍需承担责任。这一分歧不仅关乎个案胜负，更深刻影响着房地产信贷市场的风险分配格局。 二、案例解析：从“目的解释”到“文义优先”的摇 摆 （一） 成都中院案：基于合同目的的实质性审查 基本案情：2012年6月26日，中国工商银行股份有限公司成都某某支行（下称工行某某支行）与借款人李某、保证人成都某某投资有限公司（下称某某投资公司）签订《个人购房借款担保合同》，约定向李某发放个人购置商用房贷款42万元，期限120个月；某某投资公司承担阶段性连带责任保证，保证责任于“正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到房屋他项权证书之日”免除。2013年7月4日双方办理抵押预告登记，房产已交付李某实际使用，但始终未办理产权登记及正式抵押登记。李某自2020年7月29日起停止还款，截至2021年11月21日尚欠本金106587.83元及相应利息、罚息、复利。工行某某支行诉请李某还本付息、对案涉房屋拍卖变卖价款优先受偿，并要求某某投资公司承担连带保证责任。 该案件核心事实在于案涉房屋虽未办理正式抵押登记，但已办理预告登记，且根据《担保制度解释》第五十二条，法院认定抵押权自预告登记之日起设立。 一审法院及二审法院均驳回了银行要求开发商承担连带保证责任的请求。其裁判逻辑主要建立在两个支点之上：第一，阶段性保证的制度功能定位。法院认为，开发商提供阶段性保证的目的是为了填补“签约至正式抵押设立”期间的风险空档，保障银行抵押权的顺利衔接。第二，合同目的的解释方法。尽管合同约定保证期间至“办妥正式抵押登记手续……并将房屋他项权证交工行某某支行保管时止”，但法院指出，在合同签订时（民法典施行前），法律并未赋予预告登记以优先受偿效力，因此当时的“正式抵押登记”是实现抵押权的唯一路径。而在民法典及新司法解释施行后，预告登记在满足特定条件时已具备同等法律效力。若机械坚持形式上的“正式登记”，将导致银行在已获得充分物权担保的情况下仍享有双重保障，违背了阶段性保证“过渡性”的本质属性。因此，成都中院认定，当银行取得优先受偿权时，阶段性保证的合同目的已实现，开发商的保证责任应予解除。 （二） 成渝金融法院案：基于文义优先的意思自治坚守 基本案情：2020年9月9日，中国农业银行股份有限公司某某县支行与借款人高某、张某某及保证人眉山某某置业有限公司（下称某某公司）签订《个人购房担保借款合同》，约定发放购房贷款88万元，期限360个月，担保方式为“阶段性保证＋抵押”，某某公司承担连带责任保证，“保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止”。2020年9月17日放款，同年11月23日办理预告登记。高某自2023年1月起停止按期还款，截至2023年7月12日尚欠本金852181.79元及利息等19244.43元。案涉房产于2023年10月30日办理不动产首次登记，正式抵押登记未办妥。 该案中，借款合同第三十五条明确设置了选项，约定保证期间至“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”之日止，同时合同中存在“办妥抵押预告登记手续”作为另一可选终止条件的条款，但当事人选择了前者。 成渝金融法院二审改判，支持了银行要求开发商承担连带保证责任的诉求。法院明确指出，合同解释的前提是“没有约定或者约定不明确”。本案中，合同条款清晰列明了两种终止情形，当事人通过勾选或签字确认的方式排除了“仅凭预告登记即免责”的情形。法院援引《民法典》第五百一十条关于合同漏洞填补规则的反面解释，认为既然合同已有明确约定，就不应再适用目的解释去突破文义。法院强调，预告登记与正式抵押登记在法律效能上虽有趋同之势，但在当事人明确区分二者并选择以“正式登记”为节点时，司法机关应当尊重当事人的商业安排和意思自治。若允许法院以“合同目的”为由随意变更明确的合同条款，将严重损害交易预期的稳定性。因此，即便抵押权已通过预告登记设立，只要未达成合同约定的“正式抵押登记”这一形式要件，开发商的保证责任就不能免除。 三、司法导向的统一：成渝金融法院司法建议书的深层解读 两案裁判结果的差异，反映了司法实践在“保护债权人利益/尊重契约自由”与“平衡担保人负担/遵循制度初衷”之间的张力。针对这一不同裁判思路，成渝金融法院于2025年8月25日向四川省银行业协会发出司法建议书（成渝融法建〔2025〕4号），对后续审判思路进行了归纳与指引。 司法建议书的核心观点在于：房地产开发商阶段性担保与购房人抵押担保的关系在于“承接而非并存”。建议书指出，当预告抵押登记已经依法产生与正式抵押登记相同的优先受偿效力时，银行的担保目的得以实现，房地产开发商的阶段性担保责任应当免除，仅因未办理正式抵押登记而主张双重保障，不符合“阶段性担保”的交易习惯。 这一表态实质上是对成都中院“目的解释”路径的肯定，同时也对银行提出了更高的合规要求。建议书特别提示，如果银行确需在取得抵押权的同时保留开发商的保证担保（即追求“双重保障”），必须在合同条款中予以“清晰、明确”的表述。这意味着，未来的裁判尺度将取决于合同文本的严谨程度：若合同未明确排除预告登记的免责效力，法院倾向于认定责任解除；若合同明确约定“无论是否办理正式登记，保证持续有效”或类似排他性条款，则可能维持保证责任。 四、律师建议：银行与开发商的风险防控策略 基于上述裁判规则的演变，银行与开发商应采取差异化的应对策略。 （一） 对商业银行的建议 1.重构合同条款，消除歧义。鉴于司法建议书强调“清晰、明确”的表述，银行应在《个人购房担保借款合同》中彻底摒弃模糊的“阶段性保证”定义。若银行希望获得双重担保，应单独设立“独立保证条款”，明确约定：“即使抵押权已通过预告登记设立，保证人的保证责任不因此免除，直至正式抵押登记完成且银行实际持有他项权证。”同时，应避免使用带有选择性的勾选项，防止被认定为排除了其他情形。 2.强化贷后管理与证据留存。银行应密切关注楼盘办证进度，及时督促开发商和借款人办理正式抵押登记。在诉讼中，若主张保证责任，需重点举证证明合同条款的特殊约定以及银行并未放弃对开发商信用担保的依赖。 3.调整内部风控模型。认识到“预告登记即免责”已成为主流司法倾向，银行不应过度依赖开发商的阶段性保证来覆盖抵押物价值波动风险，而应加强抵押物估值管理和借款人第一还款来源的审查。 （二） 对房地产开发商的建议 1.重视合同签署环节的文义审查。开发商在签署银企合作协议及具体借款合同时，应仔细核对保证期间的终止条件。若合同未明确排除预告登记的效力，开发商可在诉讼中积极援引《担保制度解释》第五十二条及司法建议书精神，主张抵押权已设立，保证责任已实质解除。 2.建立或有负债预警机制。对于历史存量项目，开发商应梳理那些仅办理了预告登记但未办理正式抵押的项目。虽然司法建议书倾向于免责，但若个别合同有极特殊的“双重担保”约定，仍存在败诉风险。开发商应据此计提相应的预计负债，避免财务风险失控。 3.主动推动办证进程。最根本的免责路径仍是促成正式抵押登记的完成。开发商应积极配合银行和业主办理产权证及抵押登记，从源头上切断保证责任的存续基础。 五、延伸探讨：阶段性担保期间内银行扣划开发商保证金的合法性边界 在阶段性保证责任存续期间，银行常依据《银企合作协议》直接从开发商缴存的保证金账户中扣划资金以抵偿逾期本息。这一行为涉及金钱质押的认定与行使，需严格区分以下情形： 首先，保证金必须构成有效的金钱质押。根据《民法典》及相关司法解释，金钱质押生效需满足“特定化”和“移交占有”两个要件。若银行与开发商签订的协议明确约定该账户为“保证金专户”，实行封闭管理，且资金不得随意进出，则该账户资金具有特定性，银行享有质权。在此情况下，借款人违约触发保证责任时，银行有权依约直接扣划保证金用于清偿债务，这属于质权的实现，合法有效。 其次，若保证金未特定化，则仅为普通债权担保或信用安排。若账户混用、资金流动频繁，无法体现“特定化”特征，银行直接扣划可能缺乏法律依据，甚至构成侵权或不当得利。开发商可主张返还扣划款项及利息。 最后，需注意扣划后的追偿关系。即便银行合法扣划了保证金，这仅是开发商履行保证责任的一种方式。开发商在承担保证责任后，有权向主债务人（借款人）追偿。同时，若借款人后续偿还了全部债务，银行应将超出实际损失部分的保证金余额返还给开发商。银行不得以扣划保证金为由，拒绝向借款人主张剩余债权，也不得在保证责任本应解除（如抵押权已设立且符合免责条件）的情况下，继续利用保证金条款变相延长开发商的责任期限。 六、结语 开发商阶段性保证责任的解除问题，本质上是物权法定主义与合同意思自治在金融创新背景下的博弈。成渝金融法院的司法建议书标志着审判机关试图在“尊重契约”与“回归担保本源”之间寻找新的平衡点。对于市场主体而言，唯有通过精细化的合同设计和规范化的履约管理，才能在日益复杂的司法环境中有效管控法律风险。未来，随着相关司法解释的进一步细化，阶段性保证的性质认定将更加清晰，银行与开发商的合作模式也将随之迭代升级。 声 明 本文仅代表作者观点，不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用，请注明出处。
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