案例信息
审理法院：最高人民法院
案号：（2025）最高法执监266号
裁判时间：2025年8月25日
入库编号：2026-17-5-203-002
关键词：执行/执行监督案件/抵押权/租赁权/带租拍卖/租赁合同续签
导 读
一、基本案情
二、裁判要旨
◎ 租赁权设立时间的认定规则—承租人与出租人多次续签租赁合同的，租赁权的设立时间应以最后一次租赁合同签订时间为准。
◎ 除去租赁拍卖的适用条件—拍卖财产上的租赁权在抵押权之后设立的，执行法院在拍卖该财产以实现抵押权时，可以除去租赁后拍卖。
三、再审研析
四、实务建议
一、基本案情
2005年9月28日，上海某川沐浴有限公司（以下简称某川公司）与上海某明房地产开发有限公司（以下简称某明房地产公司）签订《上海市房屋租赁合同》，约定某明房地产公司将其位于上海市虹口区的房产（以下简称案涉房产）出租给某川公司，租赁期限为2005年10月1日至2013年10月1日。此后，双方分别于2013年7月8日、2017年3月20日、2022年11月10日三次签订《合同续约协议书》，将租赁期限延续至2031年4月30日。其中，第三次续约签订于2022年11月10日，租赁期限为2023年5月1日至2031年4月30日。
2019年9月17日，某明房地产公司将案涉房产抵押给某银行股份有限公司海口分行（以下简称某银行海口分行）并于当日办理了抵押登记。
2022年3月25日，海南国际仲裁院作出（2022）海仲案字第107号仲裁裁决，确认某银行海口分行有权对某明房地产公司名下的案涉房产和相应土地使用权折价或拍卖、变卖所得的价款，在其债权范围内优先受偿。因被执行人未履行还款义务，某银行海口分行向海南省第一中级人民法院（以下简称海南一中院）申请执行，海南一中院以（2022）琼96执708号立案受理，后于2023年3月22日以（2023）琼96执恢63号恢复执行。
执行中，海南一中院于2024年5月15日作出（2023）琼96执恢63号之一通知书，通知某川公司，其将不带租赁拍卖某明房地产公司名下案涉房产。某川公司提出异议，认为其与某明房地产公司就案涉房产存在真实有效的租赁关系，并主张其系多次续签，租赁权的设立时间应以最初的租赁合同签订时间为准，故其租赁权设立在先，按照“买卖不破租赁”的原则，其租赁权应不受该实现抵押权的行为影响，案涉房产应当带租拍卖。
海南一中院于2024年8月29日作出（2024）琼96执异171号执行裁定，驳回某川公司异议请求。某川公司向海南省高级人民法院（以下简称海南高院）申请复议。海南高院于2024年11月11日作出（2024）琼执复298号执行裁定，驳回某川公司复议请求，维持海南一中院（2024）琼96执异171号执行裁定。某川公司不服，向最高人民法院申诉。
最高人民法院于2025年8月25日作出（2025）最高法执监266号执行裁定，驳回某川公司的申诉请求。
二、裁判要旨
本案争议焦点为：租赁合同多次续签的情况下，租赁权的设立时间应如何认定，以及执行法院能否不带租拍卖。
（一）租赁权设立时间的认定规则
根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。据此，判断租赁权能否对抗抵押权，关键在于租赁权的设立时间与抵押权的设立时间先后。
本案中，某川公司主张其租赁关系始于2005年，租赁权的设立时间应以最初的租赁合同签订时间为准。但最高人民法院认为，承租人与出租人多次续签租赁合同的，租赁权的设立时间应以最后一次租赁合同签订时间为准。某川公司与某明房地产公司共签订四份租赁合同（含续约协议），其中第三次续约签订于2017年3月20日，约定租赁期限至2023年4月30日；第四次续约签订于2022年11月10日，约定租赁期限为2023年5月1日至2031年4月30日。而抵押登记办理于2019年9月17日，在第三次续约之后、第四次续约之前。由于第四次续约签订于抵押登记之后，该次续约所设立的租赁权在抵押权之后，不能对抗在先的抵押权。
（二）除去租赁拍卖的适用条件
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号，2020年修正）第二十八条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
本案中，某川公司据以主张的租赁权（2022年11月10日续约）设立于抵押权（2019年9月17日）之后，该租赁权继续存在于拍卖财产上，将对在先抵押权的实现产生不利影响。因此，执行法院依法除去租赁后拍卖，具有法律依据。
三、再审研析
（一）租赁权与抵押权冲突的核心判断标准
本案的核心法律问题在于租赁权与抵押权冲突时“买卖不破租赁”原则的适用边界。根据《民法典》第四百零五条确立的“先租后抵”规则，只有抵押权设立前已经出租并转移占有的，租赁关系才不受抵押权影响。这一规则的本质在于：在先设立的租赁权具有对抗在后抵押权的效力，承租人可以主张继续按照原租赁合同占有、使用标的物；反之，在后设立的租赁权则不能对抗在先抵押权，执行法院可以依法除去租赁后进行拍卖。
本案的特殊性在于租赁合同经历了多次续签，形成了“最初签订在先、多次续签在后”的复杂局面。如果机械地以最初租赁合同签订时间认定租赁权设立时间，则租赁权设立（2005年）在先，抵押权设立（2019年）在后，承租人将获得对抗抵押权的地位。但最高人民法院明确采纳了“以最后一次租赁合同签订时间为准”的认定规则，实质上否定了续签合同的溯及效力，这一认定具有充分的法理依据。
（二）续签行为对租赁权设立时间的实质影响
为什么续签合同的租赁权设立时间不能溯及至最初合同？从合同法原理看，租赁合同续签虽然保持了租赁关系的连续性，但在法律性质上构成一个新的租赁合同。每一次续签时，双方均需就租赁期限、租金标准等核心条款重新达成合意，续签后的租赁权系基于新的合同关系而产生，而非原租赁关系的简单延长。
从执行程序的视角看，如果允许续签合同的租赁权溯及至最初签订时间，则承租人可以通过不断续签的方式，将租赁权的设立时间人为地“拉回”到抵押权设立之前，从而架空抵押权的效力。尤其在长期租赁关系中，承租人可能在抵押权即将实现时通过续签长期合同来对抗抵押权，这显然有悖于《民法典》第四百零五条的立法目的。最高人民法院在本案中确立的“以最后一次续签时间为准”规则，有效防止了当事人通过续签行为规避法律、损害抵押权人合法权益。
（三）执行异议中承租人权益的保护边界
值得注意的是，最高人民法院并非一概否定承租人的权益保护。根据《拍卖、变卖规定》第二十八条第二款，租赁权“对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的”，执行法院才应当除去租赁后拍卖。这意味着，如果带租拍卖不影响抵押权实现，或者抵押权人同意带租拍卖，则执行法院仍可带租拍卖，承租人的权益仍受保护。
本案中，某川公司所主张的租赁权（经续签后）租赁期限较长（至2031年4月30日），且案涉房产的价值可能因长期租赁而受到较大影响，从而对抵押权人的优先受偿产生不利影响。因此，执行法院认定应当除去租赁后拍卖，符合法律规定。
四、实务建议
1. 抵押权人应关注抵押物的租赁状况。
在接受不动产抵押时，抵押权人应当审查抵押物是否已经出租及租赁期限，评估租赁权对抵押权实现的潜在影响。对于已经存在长期租赁的抵押物，应当在抵押合同中作出相应安排。
2.承租人应注意续签的时间节点。
承租人在租赁合同到期后续签时，应当关注租赁物上是否已经设立抵押权。如果抵押权已经设立，续签行为可能导致租赁权的设立时间后于抵押权，从而丧失对抗抵押权的效力。承租人如需长期稳定使用租赁物，应在抵押权设立前完成续签或与抵押权人达成一致。
3.执行法院应准确认定租赁权的设立时间。
在执行异议审查中，执行法院应当查明租赁合同的签订时间、续签情况以及抵押权登记时间，以最后一次租赁合同签订时间作为租赁权设立时间的判断依据，避免承租人通过续签行为不当对抗抵押权。
4.救济路径选择。
承租人如对执行法院不带租拍卖的决定不服，可以依法提出执行异议、申请复议，直至向最高人民法院申请执行监督。但应注意，仅在租赁权确实设立于抵押权之前、且带租拍卖不影响抵押权实现的情况下，承租人的主张才可能获得支持。
罗毅律师再审团队介绍 专业致胜，成就经典 罗毅律师再审团队，是以发现律师事务所罗毅律师为核心的精英律师团队，专注办理高审级民商事再审案件，致力推动解决疑难复杂民商事诉讼。 再审团队现有十余名资深执业律师和律师助理，均拥有法学硕士及以上学位，理论功底深厚，实践经验丰富。为给客户提供专业精准的法律服务，每个案件均由罗毅律师全程把控，两名资深执业律师承办和多名律师助理辅办，以流程管控细节，集中力量攻克疑难问题，竭诚提供专业高效的法律服务！ 声 明 本文仅代表作者观点，不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用，请注明出处。
蜀ICP备：17000577号-1