前 言
最近有几个亲友因为买到“烂尾楼”而着急忙慌地咨询该如何处理，是起诉开发商要求解除合同退还购房款及时止损？还是相信某些人喊出的“保交楼”承诺，继续支付按揭款，焦虑中等待交房？亦或者，当遇到所购预售房已经被采取司法强制措施时，该如何维护自己的合法权利？带着这些问题，笔者冒着头秃的风险，从最高院的再审案例中梳理出一些“烂尾楼”维权思路供广大购房者参考。
在讲解有关案例之前，先用通俗易懂的大白话介绍一下如何开发一个高大上的房产项目。大部分房地产开发商是这样玩儿的：
1.拿地开公司：开发商从政府拿地，成立一个项目公司（有限责任）；
2.借钱：开发商把土地抵押给银行借点钱；从投资人手里借点高利贷；向施工方收点工程保证金；
3.施工方开始施工；
4.继续借钱：开发商抵押在建工程给银行贷一部分款；从业主手里收取购房款，业主购房款交给银行做资金监管，开发商根据工程进度领走业主购房款；
5.开发商根据工程进度和施工方结算；
6.楼盘完工验收交房；
7.还银行贷款，解除土地和在建工程抵押，给业主办理产权证。
看完上面房地产开发的大致流程后，你就能够理解为什么买到“烂尾楼”并不罕见。笔者代理过数件标的额过亿的金融借款合同纠纷案，被告均为“烂尾楼”开发商，抵押物基本都是土地、在建工程，有相当一部分抵押物涉及到已经预售的商品房。在诉讼保全和执行中也时常会遇到对已经预售的商品房采取查封、拍卖等的情形。此时，购房者该如何维护自己的合法权益呢？我们从最高院再审案例入手来一一解析：
案例一
购买了土地被抵押的预售房产【案号：（2022）最高法民再69号】
基本案情：
浙江三门湾房地产开发有限公司（以下简称三门湾公司）在取得位于三门县海游镇大湖塘新区××地块的土地使用权后，为了筹措后续房产项目开发所需资金，与方正东亚信托有限责任公司（以下简称方正信托公司）签订《信托贷款合同》，约定方正信托公司向三门湾公司发放信托贷款，贷款本金100000000元，并用其名下土地使用权作抵押担保。
在房产项目达到预售许可条件后，方正信托公司出具证明同意三门湾公司申报抵押地块上开发的锦绣三门商品房预售，后三门湾公司取得《商品房预售许可证》，对锦绣三门小区商品房进行公开销售。章思潭等六人与三门湾公司分别签订商品房买卖合同，并陆续占有使用房屋。
后因三门湾公司贷款出现逾期，方正信托公司向仲裁委提出仲裁申请，仲裁裁决生效后，方正信托公司于2015年7月23日向法院申请强制执行，该院依法立案执行。执行过程中，该院于2015年8月17日依法查封抵押地块的土地使用权。其中包括章思潭等六人在内的344套房屋买受人所购房产对应的土地使用权。
最高院裁判观点：
根据执行异议和复议规定第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。但该规定的前提系申请执行人与案外人针对的系同一执行标的，方正信托对土地使用权及地上房屋是否一并享有抵押权，是其能否强制执行执行案涉土地及房屋并享有优先受偿权的前提条件。根据物权法第二百条之规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”三门湾公司将案涉土地使用权抵押给方正信托并办理抵押权登记，则方正信托对案涉土地使用权享有抵押权，其同意三门湾公司出售案涉房屋，并不当然导致方正信托在土地使用权上的抵押权消灭，章思潭等六人关于方正信托抵押权消灭的主张，不能成立。同时，方正信托对土地使用权享有抵押权，但并不当然对土地上新增的房屋享有抵押权,即案涉房屋不属于方正信托的抵押权范围。二审判决以案涉土地使用权和房屋一并适用执行异议和复议规定第二十七条，否定章思潭等六人的执行异议，属适用法律错误，本院依法予以纠正。因方正信托对案涉房屋并不享有抵押权，其申请对案涉房屋强制执行则缺乏法律依据，也不存在章思潭等六人是否享有排除强制执行民事权益的问题。方正信托如实现其抵押权，应将土地使用权和案涉房屋一并处分，但对处分案涉房屋所得价款，不享有优先受偿权。
律师支招：
1.购买房产之前一定要去不动产登记中心查询目标房产的登记信息，看是否存在查封、抵押等权利限制信息。
2.尽量不要购买土地被抵押出去的预售商品房，土地抵押出去的开发商往往资金实力较弱，房产项目开发过程中更容易出现资金链断裂的情况。
3.如果买到了土地被抵押出去的预售商品房（已取得预售许可证），可起诉开发商要求涤除土地抵押权，在司法实践中，有部分法院认为抵押权人同意预售，土地抵押权已经无法再单独行使，购房人可请求法院将设在土地上的抵押权予以涤除。
4.如果购买的预售商品房被查封或者司法处置，可根据《执行异议和复议规定》第二十八、九条之规定先行提出执行异议，要求解除查封或者排除执行，主要理由在于土地抵押权人对建在土地上的房屋并不享有抵押权，其对案涉房屋进行查封或强制执行缺乏法律依据。
案例二
名下不是唯一住房且未支付一半以上房款【案号：（2022）最高法民再240号】
基本案情：
冯萍、刘泽津系夫妻关系（育有一子一女），其二人于2004年3月18日与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同》，案涉房屋建筑面积为75.36平方米，因金辉洋公司银行借款逾期，该房屋于2004年4月9日被查封；刘泽津在广州市查无不动产登记记录；冯萍在广州市不动产登记记录查询结果显示，其于2013年3月22日通过不动产登记单独取得803号房（建筑面积44.85平方米）所有权，于2019年2月19日（一审期间）注销803号房所有权登记。2020年10月20日，一审法院出具的《广东省人民法院案款收据》（编号×××92）载明：缴款人刘泽津，案（卷）号为（2006）穗中法执字第621号，缴款金额26000元，备注辉洋阁2404，到账日期2020年10月19日。
最高院裁判观点：
《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条需要特别说明的是，第二项的立法本意为，买受人因没有或者有不足以保障基本生活需要的房屋，而购买商品房，其目的在于满足基本居住需求，对该买受人的权利诉求应该以对生存权的特殊保护加以对待，特殊保护的权利位阶相当于商品房消费者享有的权利。本案中，判断冯萍、刘泽津就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应重点审查冯萍、刘泽津的主张是否符合上述司法解释规定的情形。
关于冯萍、刘泽津是否与金辉洋公司在人民法院查封前签订合法有效书面买卖合同。经查明上述合同签订时间为2004年3月18日，案涉房产于2004年4月9日查封，故案涉《商品房买卖合同》签订于案涉房产查封之前。
关于冯萍、刘泽津是否为购房消费者。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内，商品房消费者名下除案涉争议的房屋外，没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。据此，认定冯萍、刘泽津购买的案涉房屋属于满足基本生活保障需要，其购房的主体身份应属于商品房消费者，对所购案涉房产的请求权享有优先于普通债权以及基于抵押权乃至建设工程价款优先受偿权的债权实现的权利。
关于案涉房产的购房款应如何认定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，该条规定明确，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项规定的精神。
综上，根据双方当事人的举证质证情况，综合考虑案涉房产、803号房屋的面积、冯萍、刘泽津的家庭人口状况、实际生活需要、支付购房款等情况，本院认为，冯萍、刘泽津就案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，一、二审判决不予支持冯萍、刘泽津排除案涉房产强制执行的主张，认定事实和适用法律有误，本院予以纠正。
律师支招：
1.如购房者名下除案涉房产外，还有一套住房，应当将与自己共同生活的家庭成员情况、实际居住面积等证据材料递交法院，以证明所购房屋属于满足基本居住需要。
2.搜集、保存好占有使用房产的证据材料，比如水电气费、物业费等等，这个非常重要，如果没有占有使用房产的证据材料则可能会导致败诉。
3.如果已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，则可以按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行。
除了以上相对较难维权的两种情形外，针对一般逾期交房的情形，购房者不要轻易解除购房合同，此时解除合同，将可能导致“钱房两空”的悲剧出现。原因在于开发商此时大多数已经没钱，开发商能够接受退房，但钱是万万退不出来的。笔者的两位朋友因为相信某大房产开发商作出的无条件退房退款的承诺，退了房，但所交房款两年了迟迟未退，申请法院强制执行也遥遥无期，得到的答复是：现在都把钱用在了保交楼上，只有等某大有多余的钱了才能清偿普通债权。
与其“钱房两空”，倒不如相信开发商在政府督促下所作出的“保交楼”承诺。希望大家以后在买房时要擦亮眼睛，慎之又慎，毕竟闭着眼买房都能包赚的时代已经过去了，连宇宙级房企都倒下了……
罗毅律师再审团队介绍
专业致胜，成就经典
罗毅律师再审团队，是以发现律师事务所罗毅律师为核心的精英律师团队，专注办理高审级民商事再审案件，致力推动解决疑难复杂民商事诉讼。
再审团队现有十余名资深执业律师和律师助理，均拥有法学硕士及以上学位，理论功底深厚，实践经验丰富。为给客户提供专业精准的法律服务，每个案件均由罗毅律师全程把控，两名资深执业律师承办和多名律师助理辅办，以流程管控细节，集中力量攻克疑难问题，竭诚提供专业高效的法律服务！
蜀ICP备：17000577号-1