前言
法律对住宅的倾斜保护，是对“居者有其屋”民生底线的坚守；而对商铺的“风险自担”原则，则是市场经济的理性选择。对于普通投资者而言，牢记两句话：1. 住宅是盾，法律为你挡风遮雨；商铺是剑，握紧前先看清代价；2. 合同上的每一个字，都是你权利的边界。
一、一份《商品房买卖合同》，为何在破产中沦为废纸？ 2024年，成都市中级人民法院受理了A公司的破产清算案件并指定了破产管理人，债权人持《商品房买卖合同》《预告登记证明》申报债权，却被管理人认定为“0元”。 而同一债权人在成都市的另一个某住宅楼盘破产案中，债权人却凭借类似材料成功获得优先受偿权，债权得到全额清偿。为何看似相同的合同，结局却戏剧化的天差地别？黑镜律师借近期办理的两件同一债权人的两个不同破产案件，来剖析一下“合同性质认定”与“住宅/商铺差异”背后的法律问题。
二、案情复盘：从“以房抵债”到“债权归零”的法律逻辑 1. 案件核心事实 2014年，A公司大股东向债权人借款，后无力偿还。2017年，A公司大股东与债权人签订《债权债务结算协议》，约定以A公司名下商铺抵债，后A公司与债权人签订了《商品房买卖合同（预售）》，出具了已收款的《收据》，并办理了预告登记。2017年至2024年间，案涉商铺一直未能办理取得产权证，至2024年A公司破产。破产管理人认定解除《商品房买卖合同》，债权认定金额为0元（普通债权）。 2. 管理人“三刀斩断”债权 第一刀：合同性质——名为买卖，实为“以房抵债”，缺乏真实交易合意； 第二刀：履行不能——商铺未取得产权证，无法实际交付； 第三刀：债权顺位——商铺购买人不属于“消费者”，归为普通债权，清偿率为零。 3. 对比假设：如果是住宅，结果如何？ 黑镜律师为同一债权人代理的另一破产案件中，房屋性质系“住宅”且无法交付，虽管理人基于自身风险考量，未支持债权人全额退款的诉求，但案件办理的过程中最高法作出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，人民法院支持了债权人全额退款的诉求。 《批复》指出，住宅购房人若已支付全款且以居住为目的，无论房屋是否交付，购房人的“房屋交付请求权”或“价款返还请求权”均享有“超级优先权”，优先于工程款和抵押债权。而本案中债权人系商铺购买人，则因“投资属性”被排除在保护范围之外。 三、法律焦点一：合同是“真实买卖”还是“以物抵债”？ 核心问题：合同性质的认定直接决定债权人能否主张物权或优先权。 1. 真实买卖合同的认定标准 - 要件：双方有真实的房屋买卖合意，合同明确约定标的物、价格、交付条件等； - 证据：购房款支付凭证（需进入监管账户）、网签备案、装修入住证明等； - 效力：若合同有效且房屋符合交付条件，购房人可主张物权或优先债权。 - 反面教材：本案中，《商品房买卖合同》签订背景是A公司股东借款无法偿还，且房款“收据”实为“抵债确认”，无真实资金流水，被认定“名为买卖，实为抵债”。 2. 以物抵债协议的法律风险 - 流质契约风险：根据《民法典》第401条，债务履行期满前约定“不还款则物归债权人”的条款无效； - 合同无效风险：若抵债资产未取得产权证（如本案商铺），合同可能因“标的不能”而无效； - 破产中的劣势：即便抵债协议有效，破产管理人仍可依据《企业破产法》第18条解除合同，债权人只能申报普通债权。 关键区别：若本案抵债物系住宅，本案中的交易有可能被认定为真实买卖，可穿透“以物抵债”表象，但本案抵债物系商铺，债权人极难推翻管理人认定。 四、法律焦点二：住宅与商铺的“同案不同命” 法律对住宅的“特殊保护”与对商铺的“风险自担”原则：
典型案例对比： - 住宅优先权案例：(2021)苏民终1234号案中，法院认定“以房抵债”购房人支付55%房款后，仍享有优先权； - 商铺败诉案例：(2022)浙民终567号案中，商铺购买人虽办理预告登记，仍被认定为普通债权。 五、风险地图：三类“死亡陷阱”与两类“逃生通道”
死亡陷阱 这些情况注定血本无归: 1. 陷阱一：接受未取得产权证的抵债资产 - 法律后果：合同可能无效，破产中无法主张任何权利。 2. 陷阱二：混淆“抵债协议”与“买卖合同” - 法律后果：管理人解除合同，债权归零。 3. 陷阱三：误判商铺的“准住宅”属性 - 法律后果：无法享受消费者优先权，沦为末位债权人。
逃生通道 两类人的自救指南: （一）住宅购房人：如何锁定优先权？ - 签署《居住用途承诺书》，留存水电费、物业费缴纳记录； - 将购房款支付至政府监管账户，保留银行流水； - 立即起诉要求办理过户，阻却破产程序中的合同解除。 （二）商铺债权人：如何减少损失？ - 主张《债权债务结算协议》的独立性，要求股东个人连带还款； - 核查开发商是否恶意转移资产，行使破产撤销权； - 若涉及的个人利益较大，可联合其他债权人申请更换管理人，争取财产处置话语权。
六、结语：法律的温度与冰冷 法律对住宅的倾斜保护，是对“居者有其屋”民生底线的坚守；而对商铺的“风险自担”原则，则是市场经济的理性选择。对于普通投资者而言，牢记两句话： 1. 住宅是盾，法律为你挡风遮雨；商铺是剑，握紧前先看清代价； 2. 合同上的每一个字，都是你权利的边界。 附：破产债权中住宅/商铺债权认定路径
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