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“以房抵债”合同为何变得一文不值?浅析商铺购买人的破产债权 | 发现原创

2025-02-25250

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前言





法律对住宅的倾斜保护,是对“居者有其屋”民生底线的坚守;而对商铺的“风险自担”原则,则是市场经济的理性选择。对于普通投资者而言,牢记两句话:1. 住宅是盾,法律为你挡风遮雨;商铺是剑,握紧前先看清代价;2. 合同上的每一个字,都是你权利的边界。


一、一份《商品房买卖合同》,为何在破产中沦为废纸?

2024年,成都市中级人民法院受理了A公司的破产清算案件并指定了破产管理人,债权人持《商品房买卖合同》《预告登记证明》申报债权,却被管理人认定为“0元”。


而同一债权人在成都市的另一个某住宅楼盘破产案中,债权人却凭借类似材料成功获得优先受偿权,债权得到全额清偿。为何看似相同的合同,结局却戏剧化的天差地别?黑镜律师借近期办理的两件同一债权人的两个不同破产案件,来剖析一下“合同性质认定”与“住宅/商铺差异”背后的法律问题。


二、案情复盘:从“以房抵债”到“债权归零”的法律逻辑

1. 案件核心事实

2014年,A公司大股东向债权人借款,后无力偿还。2017年,A公司大股东与债权人签订《债权债务结算协议》,约定以A公司名下商铺抵债,后A公司与债权人签订了《商品房买卖合同(预售)》,出具了已收款的《收据》,并办理了预告登记。2017年至2024年间,案涉商铺一直未能办理取得产权证,至2024年A公司破产。破产管理人认定解除《商品房买卖合同》,债权认定金额为0元(普通债权)。

2. 管理人“三刀斩断”债权

第一刀:合同性质——名为买卖,实为“以房抵债”,缺乏真实交易合意;

第二刀:履行不能——商铺未取得产权证,无法实际交付;

第三刀:债权顺位——商铺购买人不属于“消费者”,归为普通债权,清偿率为零。

3. 对比假设:如果是住宅,结果如何?

黑镜律师为同一债权人代理的另一破产案件中,房屋性质系“住宅”且无法交付,虽管理人基于自身风险考量,未支持债权人全额退款的诉求,但案件办理的过程中最高法作出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》,人民法院支持了债权人全额退款的诉求。


《批复》指出,住宅购房人若已支付全款且以居住为目的,无论房屋是否交付,购房人的“房屋交付请求权”或“价款返还请求权”均享有“超级优先权”,优先于工程款和抵押债权。而本案中债权人系商铺购买人,则因“投资属性”被排除在保护范围之外。


三、法律焦点一:合同是“真实买卖”还是“以物抵债”?

核心问题:合同性质的认定直接决定债权人能否主张物权或优先权。


1. 真实买卖合同的认定标准


- 要件:双方有真实的房屋买卖合意,合同明确约定标的物、价格、交付条件等;


- 证据:购房款支付凭证(需进入监管账户)、网签备案、装修入住证明等;


- 效力:若合同有效且房屋符合交付条件,购房人可主张物权或优先债权。


- 反面教材:本案中,《商品房买卖合同》签订背景是A公司股东借款无法偿还,且房款“收据”实为“抵债确认”,无真实资金流水,被认定“名为买卖,实为抵债”。


2. 以物抵债协议的法律风险

- 流质契约风险:根据《民法典》第401条,债务履行期满前约定“不还款则物归债权人”的条款无效; 


- 合同无效风险:若抵债资产未取得产权证(如本案商铺),合同可能因“标的不能”而无效;


- 破产中的劣势:即便抵债协议有效,破产管理人仍可依据《企业破产法》第18条解除合同,债权人只能申报普通债权。


关键区别:若本案抵债物系住宅,本案中的交易有可能被认定为真实买卖,可穿透“以物抵债”表象,但本案抵债物系商铺,债权人极难推翻管理人认定。


四、法律焦点二:住宅与商铺的“同案不同命”

法律对住宅的“特殊保护”与对商铺的“风险自担”原则:

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典型案例对比:

- 住宅优先权案例:(2021)苏民终1234号案中,法院认定“以房抵债”购房人支付55%房款后,仍享有优先权;


- 商铺败诉案例:(2022)浙民终567号案中,商铺购买人虽办理预告登记,仍被认定为普通债权。


五、风险地图:三类“死亡陷阱”与两类“逃生通道”


死亡陷阱


这些情况注定血本无归:

1. 陷阱一:接受未取得产权证的抵债资产

 - 法律后果:合同可能无效,破产中无法主张任何权利。

2. 陷阱二:混淆“抵债协议”与“买卖合同”

 - 法律后果:管理人解除合同,债权归零。

3. 陷阱三:误判商铺的“准住宅”属性

 - 法律后果:无法享受消费者优先权,沦为末位债权人。


逃生通道


两类人的自救指南:

(一)住宅购房人:如何锁定优先权?

- 签署《居住用途承诺书》,留存水电费、物业费缴纳记录;

- 将购房款支付至政府监管账户,保留银行流水;

- 立即起诉要求办理过户,阻却破产程序中的合同解除。


(二)商铺债权人:如何减少损失?

- 主张《债权债务结算协议》的独立性,要求股东个人连带还款;

- 核查开发商是否恶意转移资产,行使破产撤销权;

- 若涉及的个人利益较大,可联合其他债权人申请更换管理人,争取财产处置话语权。


六、结语:法律的温度与冰冷

法律对住宅的倾斜保护,是对“居者有其屋”民生底线的坚守;而对商铺的“风险自担”原则,则是市场经济的理性选择。对于普通投资者而言,牢记两句话:


1. 住宅是盾,法律为你挡风遮雨;商铺是剑,握紧前先看清代价;


2. 合同上的每一个字,都是你权利的边界。


附:破产债权中住宅/商铺债权认定路径

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