导读
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引言
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基本案情
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代理过程
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办案心得
一、腾退房屋
二、解除合同
三、缺席审理
四、公告送达
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结束语
引 言 近日，笔者收到了一份胜诉判决书，是一起普通的租赁合同纠纷案件。 租赁合同纠纷是一类比较简单的合同纠纷案件，租赁及拖欠物业费、租金的事实一般比较容易证明，原告胜诉的几率非常高。但是，租赁合同纠纷中也有不少的难点问题，处理不当将导致被动，甚至有败诉的可能。 笔者结合本案，梳理和总结这个普通案件的办案历程，谈一些“特别”的办案心得，希望能给大家一些启发，借此帮助更多的人。 基本案情 2019年9月11日，L先生通过中介，承租了Q女士夫妇位于成都市锦江区的门面，约定了租金、押金及违约责任。2020年初就遇上了疫情，L先生的生意受到很大影响，不过还可以勉强维持。从2021年初开始，逐渐开始拖欠房租、物业费，直至2022年11月份，彻底不交房租和物业费、水电费。 代理过程 笔者接受委托后，并未立即着手草拟起诉状和提起诉讼。因为L先生虽然交了钥匙，但相关物品并未搬离店铺，如何处理这些物品非常棘手，处理不当将严重影响诉讼效果。我指导Q女士处理好了物品后，处理所得款项折抵了部分物业费用，然后开始梳理诉讼请求，这项工作非常重要。我拟定的诉讼请求有5项，第1项是确认解除租赁合同，明确解除的时间；第2项是支付拖欠的租金及资金占用利息；第3项是支付垫付的物业费；第4项是支付违约金；第5项是承担诉讼费。 由于年底的原因，案件在2023年3月22日才正式立案。立案后由于无法联系L先生，不得已才采取公告送达的方式送达。我估计L先生不会参加庭审，庭前又进一步梳理了案情和并补强了证据，因为缺席审判对原告方的证明责任要求更高。果然，开庭当天L先生没来，法官仔细审查原告的证据，尤其重点查看了腾退房屋和清理物品方面的证据，十分满意，并询问Q女士是不是律师指导下作出的。法官还询问解除合同的微信聊天记录及文件原文，L先生交钥匙的时间，相关费用的计算依据及计算公式，解除合同时间如何确定等方面。 庭前我特意叮嘱Q女士一定要来，还要带上证据原件，准备好微信聊天记录。由于准备充分，我方应对自如，当天的庭审十分圆满。开庭后没几天判决书就下来了，除了违约金调低了一部分外，全面支持了我方的诉讼请求。
庭后还有一个插曲，立案庭在计算诉讼费上，与承办法官出现了分歧。立案庭是按照我方诉请的金额计算的诉讼费，但承办法官认为解除合同的话，应当加上合同剩余的租金，一并作为计算诉讼费的标的。我方补交了1万余元的诉讼费，这些诉讼费最终均由违约方承担。
办案心得 本案代理中，笔者还是有一些比较特别的心得和感悟，下面就与大家进行分享。 一、腾退房屋
腾退房屋一直是租赁合同中的难点问题。 本案中，L先生虽然交了钥匙，但相关物品并未搬离店铺，如何处理这些物品就变得非常棘手。如果等到起诉后再行申请法院组织清理物品，时间将拖得很久，不利于及时重新招租。所以，笔者就指导Q女士通过物业公司联系收废品的公司，约定时间到现场处理物品。同时，让Q女士通过微信向先生发送通知，告知处理物品的时间、地点，请他一起参加。L先生未回复，当天也未到场。处理当天，我让物业公司派人到场见证，全程录像，物品进行登记，并标明价格。收购公司提供营业执照复印件、负责人的身份证复印件，存档。 将相关的步骤和处理结果通过微信及时反馈，避免扯皮。现实中，微信被拉黑的情况也可能出现。在确实无法联系当事人的情况下，邀请见证人见证非常重要，处理过程全程录像非常必要，收购者的资质及物品清单应当存档备查。 二、解除合同
解除合同作为合同纠纷的一个重要诉讼请求，除了解除合同关系本身以外，还直接影响了诉讼费的数额，甚至管辖法院的确定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零一条第二款规定：“有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。”本案系租赁合同纠纷，解除合同涉及到剩余房租，属于财产性诉讼请求，应当合并计算交纳诉讼费。合并是指将租金、物业费、违约金等诉讼请求金额与剩余合同租金合并计算。 本案中，承办法官计算的诉讼费与立案庭计算有出入，在发出补交诉讼费的通知后，如果原告方不及时补交，将会被法院以未及时全额支付诉讼费为由驳回起诉。 因为本案的金额较小，全部金额合并计算也不影响管辖问题。但是，其他类型的案例，如果“隐含”的金额很大，足以导致管辖法院的变更。参见（2019）最高法民辖终85号案。 三、缺席审理
在拖欠租金及物业费的案件中，很多时候原承租人拒不出面，导致送达困难的同时，也易出现缺席审理的情况。 缺席审理看似原告唱独角戏，有利于原告，其实不然。在无法直接询问被告或得到被告回应时，缺席审理对原告的举证证明责任要求更高。本案中，L先生缺席，原告要充分证明双方的合同关系、违约事实、解除合同意思表示的送达、拖欠租金的具体金额、拖欠物业费、水电费的起止时间和金额，甚至于交钥匙给物管的时间、处置物品的各类证明材料等等。 缺席审理还有另外一大“弊端”——变更诉讼请求难。如果诉讼请求不当，在法庭审理中，原告可以当庭申请变更，但应当给被告答辩时间。被告出庭的情况下，一般会放弃主张新的答辩期，缺席审理的情况下，必须保障被告的这一程序权利，又得公告送达，时间成本非常高，而且重新公告的费用应当由原告自行承担。如果不变更，很可能该诉讼请求会被法庭驳回。更严重的是，因为一项诉讼请求不当，导致全部诉讼请求失去基础，从而被判败诉。 所以，提出诉讼请求应当非常慎重，避免出现“硬伤”。 四、公告送达
被告下落不明或无法联系的情况下，法院在穷尽其他措施后，只能通过公告送达的方式进行处理，耽搁的时间就会比较长。这也是没有办法的办法。 如何避免公告送达呢？笔者认为，双方在签订租赁合同之初，就应明确送达地址，尤其是明确邮箱等电子送达方式，以便在双方发生纠纷时送达相关的文件。保险一点的话，在合同文本中用醒目的方式注明双方确认的送达地址及送达地址的法律作用，将更加完备。 《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》（法发[2016]21号）第3条规定：当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。 结束语 每一个“简单”的案件其实都不简单。 本案是一个看似简单的案件，在代理过程中也会面临这么多的细节问题需要仔细、审慎地考量和应对。律师代理不仅仅是写起诉状和开庭那么简单，指导当事人正确应对和处理面临的问题，尤其是预判一些问题并加以提前解决十分重要。而这，往往会直接影响案件的结果。 所以，一名优秀的、负责任的律师，其知识储备、敬业态度和应变能力非常重要。当事人不应忽视律师背后的付出，只看到表面，更不应为多收了些律师费而耿耿于怀。 每一个满意的案件背后，都凝聚着代理律师的智慧和心血。
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