70年后，你的房子还是你的房子！|| 发现论典之一
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5月28日，《中华人民共和国民法典》（下称民法典）正式通过，我国正式迈入民法典时代。在这部社会生活的百科全书中，一个关乎民生的热点内容为住宅建设用地使用权期满自动续期，让广大购房者吃了定心丸。不过，该续期是免费续期还是续费续期未予明确，笔者对此略作研判。我们也期待相关部门尽快出台既贴合实际需要、又符合公众期许的具体政策，让老百姓买到手的房子能安稳地住一辈子。
耕者有其田，居者有其屋。受传统文化“家”观念的影响，中国人自古就有购房置地的情结，认为有房才有家，有家才有依托。但即使购房者对房屋享有永久所有权，按照我国实行的土地使用权出让制度，城市的土地属于国家所有，购房者也只在一定期限内享有国家让渡的土地使用权。当土地使用权出让期限届满后，国家会不会收回土地，土地上建设的房屋又将何去何从，一直是备受大家关注的问题。
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民法典定了
住宅建设用地使用权期满自动续期
我国实行的土地使用权出让制度，城市的土地属于国家所有，购房者只在一定期限内享有国家让渡的土地使用权，因此土地使用权到期如何处置是土地制度改革必然会面临的难题。
早在2000年，深圳就因历史遗留问题发生了土地使用权到期的案例。对此，深圳市政府出台《深圳到期房产续期若干规定》，对于符合特定条件的到期房产，业主可按照基准地价的35%进行补缴续期。几年后，青岛也出现了一批土地使用权到期的房产，最终按照原基准价的60%进行续费续期，才恢复了该批房产的交易和抵押贷款。2016年，温州出现了上千套商品房土地使用权到期的情形，国土资源局专门出台“二不一正常”的过渡政策，即相关法律安排出台前，执行“不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续”的政策，以解决群众面临的不能过户等实际问题。
不论是深圳模式、青岛模式还是温州模式，都以出台地方政策的方式先解决实际困难。可以看出，土地使用权到期如何处置并非个例，需要国家认真对待并及时出台制度安排。对此，民法典第三百五十九条作出了积极回应，规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期，让广大购房者吃了定心丸。根据该规定，住宅用地使用权实行期满自动续期，不适用房地产管理法第二十二条的规定，无需使用权人在期限届满前提交申请，也不会因使用权人期限届满时未办理申请而不予续期，更不用担心因未续期而被国家收回。
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实行自动续期的制度意义
第一，自动续期是保障民众生存权的重大举措。在房价高企的当下，如果老百姓斥巨资购置一套房屋后，仍面临被国家收回的可能，将极大影响民众安定与社会稳定。土地使用权的自动续期，是关系到国计民生的大事，关乎每个公民切身利益的问题。正如有观点认为，国家通过制度安排，不再享有批准续期申请的权力，而让续期成为民众的基本权利，成为保障其生存权的合理预期，让百姓拥有真正的踏实感，让有恒产者有恒心，更有勃勃生机。
第二，自动续期制度是落实所有权完整的具体措施。购房者购买房屋，取得房屋所有权和对应建设用地使用权，前者的年限是永久的，后者则有一定期限。如何平衡土地使用权的有期性与房屋所有权的无限性，是产权保护制度必须考量的重要命题。自动续期制度让住宅建设用地使用权的期限得以延长，以适应房屋所有权无限性，让住宅建设用地使用权与住宅所有权之间建立顺畅连接，成功协调了两种权利，是完善产权保护制度、依法保护产权完整的具体措施。
第三，自动续期有利于促进房地产交易。土地使用权和房屋所有权虽相对独立，但根据我国实行的房地一体化政策，二者事实上彼此关联，甚至常被视为一体，若当住宅建设用地使用权到期后无法顺利续期，必然影响房屋交易，正如温州当年面临的具体问题。现民法典的出台，解除了这一困惑，明确了住宅建设用地使用权的自动续期，既无前置条件，也不需要申请，住宅建设用地使用权的固有期限不再是房地产交易的限制条件，登记机关也不得因此而拒绝登记，这为房地产市场自由交易减少了障碍，有利于促进其稳定与繁荣。
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关于续期费用的浅判
对于大家最为关注的续期费用，民法典未作规定。参考其他土地公有化制度，大多采取有偿续期的方式。例如在新加坡是典型的有偿续期，土地绝大部分归国家所有，其中用于出让的住宅土地，使用期限为99年。当土地使用权到期需续时，用地人需按照估价师对土地的估值，再次缴纳地价。又如在香港，土地的所有权归政府，政府以拍卖、招标或协议方式批租土地，因此土地承租人也面临到期续租的问题。香港未采用新加坡模式，而是采用自动续期的方式，由承租人按年缴纳地租，标准为房产年租金的万分之十五，故普遍认为香港土地有偿续期仅具有象征意义。我国将如何规定，尚不得而知。有观点认为按照民法典的表述，续期费用以缴纳为原则，减免为例外；也有观点认为，大部分民众目前未形成续期续费的预期，免费才显得合情合理。对此，笔者认为，从我国土地公有制的角度出发，如果实行无偿续期，居民对土地享有近乎所有的权利，可能有违土地制度改革的初衷。因此，未来随着我国房地产税制度构建，很可能对土地使用权实行有偿续期，并将以与房地产税相结合的方式施行。
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结语
70年后，你的房子还属于你！民法典对此作出了积极回应，为老百姓安居乐业提供了重要保障。但三百五十九条也仅为原则性规定，关于该续期是免费续期还是需要缴纳续期费用仍然未明确，有待国家出台既贴合实际需要、又符合公众期许的具体政策，发现律师将予以持续关注。
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