2023年4月20日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“该批复”）。该批复于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。该批复一经公布，就在网上引起了高度关注，在朋友圈霸屏。短短3天后，通过百度搜索该批复，搜索结果近6000万条。各种官媒、自媒体纷纷转发，只因它可能涉及到每一个购房者，也就是每一个家庭，但事实上它还影响到每一个承包人。故笔者在此简要分析该批复，并站在承包人的角度力图找到应对该批复的办法。
第一，该批复的具体内容
该批复的内容很简单，具体为“河南省高级人民法院：你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、 建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
第二，该批复的出台背景
过去几年，中国房地产行业跌宕起伏，众多房开企业债务违约，屡屡暴雷，政府不得不要求“保民生、保交房”。随着烂尾楼的增加，在司法处置的过程中，各方的利益博弈冲突尖锐，承包人的建设工程价款、银行方的抵押债权、购房者的消费者权益、国家的税收债权及其他债权的保护顺位，成为司法必须解决的问题。
2014年出台的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）第2条规定，承包人的工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或者大部分购房款的消费购房人；但《优先受偿权批复》已经被《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》（法释〔2020〕16号）废止。
2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》出台，其中也规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但该文件只属于个案答复，适用范围受限。
《民法典》以及2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》在继承《优先受偿权批复》的基础上完善了建设工程价款优先受偿权的制度，但并未保留购房人的超级优先受偿权规则。
在“保民生、保交房”的大背景，重建购房人权益的受偿顺位规则显得尤其重要，这也是该批复此次出台的重要原因之一。
第三，理解该批复的几个重点
1、商品房消费者的适用范围
这里的商品房消费者是以居住为目的的购房者，故投资者、商铺的购房人或是以抵债方式取得商品房的购房者不能适用该批复。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第125条对商品房消费者的界定是：买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以作出相同的认定。对承包人来说，因为开发商无钱支付工程款，用房子来抵债，“工抵房”一抵就是几十套的操作惯例将会受到该批复的严重影响。
2、该批复要求，消费者主张房屋交付请求权的必须支付全部价款（含一审法庭辩论结束之前支付全部价款）。
而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十九条规定：买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，异议成立的要素之一是“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。单从付款比例来看，该批复要求付全款而《执行异议复议规定》只要求付50%，那么该批复对商品房消费者的保护力度是否低于之前？仔细分析两者的差别，《执行异议复议规定》的适用前提是买受的房屋已经登记在开发商名下，但在烂尾楼的情况下，项目未完工，根本不符合办理大产权的条件，此时购房者维护自己的权利并不能适用《执行异议复议规定》，而该批复的规定填补了这个空白。
3、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，消费者的价款返还请求权排在超级优先的地位，也就是说开发商应优先满足购房者退款的主张，这是该批复的最大亮点。
（2019）最高法民再245号案件关于“商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题”作出了深入的分析：从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将购房者所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。购房者并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果合同正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡，开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商和购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，该判决避免去强调单个合同的相对性，而是从三方权利义务平衡的角度作出了开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行和购房者的判决。总之，不能让购房者陷入房子得不到、还要继续偿还几十年贷款的悲惨境地。在该批复中，这种价值取向得到了延续，在房子烂尾的情况下，消费者可以优先拿回自己的购房款，不论是付了多大比例的购房款，都享有优先权。
但是，对于消费者价款返还优先权，该批复也作了严格的限制，消费者应当举证证明“房屋不能交付且无实际交付可能”。实践中，对这种情形的证明需要达到什么样的程度有待法院的判例，也需要各方去认真思考。
同时，消费者主张价款返还的优先范围应当限定为购房款，不包括因合同解除所产生的违约金、赔偿金等。其实，这个规定跟承包人的建设工程价款优先受偿权的范围是一样的。
第四，该批复对房地产市场的主要影响
该批复利好购房者自不必多言。而对银行来说，我们认为，在该批复生效后，银行抵押权的优先级别进一步下滑，银行受损的风险加剧。给开发商贷款，银行要保证楼盘顺利交付，才能保障自身权益。银行对房企的贷款将愈发慎重，而贷后的监管必将更加严格。
而对承包人来说，由于房地产开发需要大量的资金，开发商往往会将在建工程抵押给银行以获得资金支持。一旦开发商在房屋预售后无力支付工程款，承包人的工程价款优先受偿权顺位又在商品房消费者权利之后，承包人最终就有可能无法获得工程价款，而农民工工资又必须保证支付，所以可能承包人稍不注意就会入不敷出，一个项目就把企业拖入破产的深渊。
第五，对承包人的建议
1. 严格审查项目情况及开发商资信
不是所有的项目都可以承接，这是建筑行业里的常识。而该批复出台后，市场前景一般的项目施工企业介入就要更加慎重了。而对于开发商本身，不论是长期合作还是第一次合作，一定不能因其表面的市场影响力而放松警惕。一定要结合目标项目进行全面的了解，最好是请律师、会计师等专业人士进行尽职调查，再决定是否要承接该工程。
2.加强与第三方的信息交互
比如从贷款银行了解该项目的资金到位情况，资金使用的监管情况等，施工企业也可以向银行提供项目的施工情况，帮助银行对项目的监管；再比如与销售代理方沟通，及时了解项目销售情况，有利于自己及时决策；再比如经常与政府监督部门沟通，及时了解及反映项目的动态等。
3、谨慎垫资，及时撤退
垫资施工是建设工程行业的惯例，但是近年地产行业屡屡暴雷、政策变化诸多，以往的垫资惯例可能造成重大的资金回笼风险。因此尽量争取施工过程结算，是建设工程行业的大势所趋，也是保障施工企业权益最有效的方式之一。在施工合同中严格约定施工过程结算周期、工程进度款支付节点及违约责任等。一旦开发商未按照合同约定付款，就要采取技术性撤退的措施。过去许多施工企业在发包人拖欠付款的时候抹不开情面，或者发包人作出安抚承诺等就不好采取停工措施，依然垫资施工，磨磨蹭蹭就垫资到竣工验收了，后面再慢慢收款，一拖再拖就是数年。但在该批复生效后，施工企业要有一个意识：垫出去的钱可能永远收不回来，因为工程款排在了购房款之后。总之合同履行过程中施工企业要掌握发包人的一切动向，及时监控进度款支付，必要时采取技术性停工、撤场。
4、加强过程控制，收集项目是否可能交付的证据
该批复中，赋予了消费者在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，购房价款返还请求权的超级优先地位。但是什么情况是“房屋不能交付”，什么情况是“房屋无实际交付的可能”，必将产生很大的争议。而消费者的价款返还请求权排在承包人的工程价款优先受偿权之前的数量越多，承包人的工程款回收就越困难，从这个角度来说，两者属于利益冲突方。所以，承包人在施工过程中，详细了解项目的情况，尽量收集房屋可能交付的证据，将有利于保护自己的权利。至于具体怎么搜集这些证据，建议交给专业的律师去完成。
声 明
本文仅代表作者观点，不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用，请注明出处。
蜀ICP备：17000577号-1