一图详解民法典物权编解释 ‖ 发现论典
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为准确适用民法典物权编相关规定，正确审理物权纠纷案件，2020年12月25日，最高人民法院审判委员会第1825次会议通过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》（以下简称《物权编解释》）,与2016年3月1日起施行的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释》）相比，本次出台的《物权编解释》除修改援引法律名称及序号外，主要发生五处实质性变化：
修改一
《物权法解释》第五条：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为 物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
《物权编解释》第五条：预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。
条文解读：《物权编解释》第五条对“买卖不动产物权的协议”增加了限定条件，由此，可能被认定为债权消灭的买卖不动产协议，必须满足“预告登记”的条件；同时，删除“被解除”这一合同状态，即预告登记的买卖不动产协议被解除，不能被认定为债权消灭。这实际上限缩了买卖不动产协议被认定为债权消灭的范围，增加了买卖不动产协议被认定为债权消灭的构成要件，可见今后的司法实践中对于买卖不动产协议认定为债权消灭将会更为严格。
修改二
《物权法解释》第七条：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
《物权编解释》第七条：人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。
条文解读：拍卖、变卖、以物抵债均为民事执行措施的类型，根据司法实践现实情况，增加“变卖成交裁定书”作为导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书类型，为变卖成交裁定书的效用提供更为明确的法律依据，较之过去规定更为详尽。
修改三
《物权法解释》第十二条第一款：按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
《物权编解释》第十二条第一款：按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。
条文解读：从法学理论的角度来说，按份共有人的优先购买权历来被广为认同。过去的规定从文义上分析，似将按份共有人与共有人之外的人置于同等地位，与优先购买权理论并不完全契合。此次修改增加“优先”二字，进一步确定了按份共有人购买共有份额的优先顺位，使文义更为明确规范。
修改四
《物权法解释》第十四条：两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
《物权编解释》：删除。
条文解读：关于两个按份共有人主张优先购买权的情况，民法典第三百零六条第二款已作明确规定：“两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”故《物权编解释》不再作规定。
修改五
《物权法解释》第二十一条：具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
《物权编解释》第二十条：具有下列情形之一，受让人主张根据民法典第三百一十一条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同被认定无效；
（二）转让合同被撤销。
条文解读：由于民法典的颁布施行，合同法不再适用，合同被认定为无效的法律依据存在变化；同时，民法典第147—151条对可撤销民事行为的规定亦有变化。此处修改既兼顾法律体系的统一性，又与立法语言的简洁性原则相契合。
除以上重大修改外，《物权编解释》较《物权法解释》也存在一些调整，经再审团队整理，两部司法解释全文对比如下：
《物权编解释》将于2021年1月1日正式施行，届时对正确理解和适用民法典物权编、完善法律规范体系、指导司法实践都将发挥重大作用。发现律师也将在实践中对民法典系列司法解释予以持续关注并深入研究。
最高人民法院
关于适用《中华人民共和国民法典》
物权编的解释（一）
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