业主拒绝收房权利探究 || 发现原创
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近年以来，在各大房地产开发企业房屋交付过程中，频繁出现群体性“维权事件”，甚至在某些地区出现了“交房必闹”现象。维权业主往往认为开发企业所交付房屋质量存在问题、配套设施不完善或存在大量的虚假宣传，并以此为由拒收房屋。
那么在商品房买卖合同关系之下，在开发企业交房过程中，业主是否有拒收房屋的权利呢？业主拒收房屋又会产生什么样的法律后果呢？
我们认为，根据法律规定仅在房屋不符合质量要求且无法达到合同目的即房屋未达到法定交付条件，或未达到合同约定的交付条件时，业主才享有拒收房屋的权利。故在收房过程中，广大业主应当重点关注商品房是否达到了法定及约定的交付条件，如房屋质量不符合法定或约定要求，应合理拒绝收房；如房屋质量符合法定或约定要求，则应积极办理收房手续，以避免承担不必要的风险，造成自身损失。
本文笔者结合多年为开发企业提供法律服务的经验，就【开发企业通知交房，业主达到何种条件有权拒收房屋？业主应如何理性维权？】从《民法典》的具体规定出发进行分析总结，以期帮助业主理性维权，最大限度保障业主权益。
【业主拒收房屋的主要原因】
维权业主拒收房屋通常以开发企业所交房屋质量不合格、实际呈现与沙盘及购房时置业顾问宣传效果有出入、配套设施不齐全、绿化品质过低、整体低于周边楼盘品质、开发企业未达到规划设计条件等为由，认为所交付房屋不符合交付条件，并要求开发企业进行多项整改达到业主要求后才愿意办理接房手续。
【业主拒收房屋的法律依据】
《中华人民共和国民法典》第六百一十条 ：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”
就商品房买卖合同关系而言，“房屋质量要求”应以法律强制性规定以及《商品房买卖合同》约定为准，“合同目的”系房屋能够正常使用，故房屋若不符合质量要求致使无法使用，业主享有拒收权，反之，如房屋符合质量要求的，则业主不享有拒收权。
【房屋质量要求】
（一）商品房法定交付条件
1.五方主体出具《竣工验收报告》即达到法定交付条件
《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，房屋所在房地产开发项目竣工，经验收合格后，可交付使用。
根据《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，即房屋达到法定交付条件则须房屋所在开发项目经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位竣工验收合格。
实践中，开发项目经五方主体验收合格应出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，即若该报告作出的，则开发项目已达到法定交付条件，房屋符合法定质量要求。
2.《竣工验收备案》并非法定交付条件
笔者了解到部分楼盘业主会以开发企业仅取得五方主体出具的《竣工验收报告》，而并未取得开发项目的《竣工验收备案》为由，认为房屋不符合法定交付条件而拒收房屋。
产生该等争议的原因主要系住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第（十一）项之规定：“明确商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”。住建部作为房地产市场主管部门，该通知明确要求房屋交付使用条件须取得竣工验收备案，故由此产生了开发企业应取得《竣工验收备案》作为房屋交付条件这一观点。
实践中，此类争议所产生的纠纷不在少数，现以四川省成都市中级人民法院于2020年6月28日作出的【(2020)川01民再36号】判决做参考：
再审法院成都市中级人民法院认定：“竣工验收备案并非法定交付条件，前述《通知》即《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》仅行政主管部门指导性文件，并非认定商品房交付条件的强制性规范，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见，竣工验收合格系现行法律规定的商品房交付条件。”
根据该司法判例及实践，竣工验收备案并不能作为商品房交付的法定条件，五方主体验收合格出具竣工验收报告后即已达到了法定交付条件。
（二）合同约定交付条件
根据四川省住房和城乡建设厅和四川省工商行政管理局共同制定的《四川省商品房买卖合同（预售）》即网签备案合同第十五条约定：“商品房交付条件为该商品房已取得【 建设工程竣工验收备案证明文件】或【 建设工程竣工验收合格证明】。”究竟选择以竣工备案证明还是竣工验收合格作为交付条件，政府主管部门交由开发企业与业主共同协商确定，从此亦可看出，政府主管部门亦认为竣工验收备案和竣工验收合格均可作为约定交付条件。
合同中“竣工验收合格证明”指五方主体共同出具的《竣工验收报告》。根据《建设工程质量管理条例》规定，开发企业应自工程竣工验收合格后将《竣工验收报告》提交建设主管部门备案，也即提交属地住建局备案。由此可看出，《竣工验收报告》系《竣工验收备案》的前置条件。
在实践中，开发企业多会选择取得时间较先的“建设工程竣工验收合同证明”作为交付条件，即以取得《竣工验收报告》作为合同约定交付条件。
（三）若开发企业已取得五方主体出具的《竣工验收报告》，且买卖合同亦约定《竣工验收报告》作为交付条件的，则业主无权拒收房屋
《竣工验收报告》的出具前提为五方主体已对房屋进行验收并通过，则应认定为房屋已达到法定交付条件，房屋符合质量要求，业主不享有拒收权。
反之，若开发企业未取得《竣工验收报告》，则业主可依法依约主张开发企业所交付房屋不具备交付条件，要求开发企业承担逾期交房违约责任。
（四）房屋达到交付使用条件，符合质量要求，业主拒收房屋的法律后果
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，则房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。”
笔者认为，该规定的“无正当理由”，应理解为业主并不享有《中华人民共和国民法典》第六百一十条规定之拒收权利，即业主不能证明房屋“不符合质量要求，致使不能实现合同目的”。
因此，即使业主拒绝接收房屋，但不能证明房屋不符合法定或约定的质量要求时，房屋毁损、灭失风险在开发企业通知确定的交付使用之日起即自动转移至业主。
业主接收房屋后，不影响自身权利的主张
（一）业主接收房屋后，仍有权要求开发企业承担违约责任
根据《中华人民共和国民法典》第六百一十七条：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。” 及第六百一十一条：“标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。”
由此可见，接收房屋后，如房屋存在问题，亦不影响业主向开发企业主张违约责任的权利。
（二）业主接收房屋后，有权要求开发企业履行保修义务
《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 ”
因房屋存在法定保修期限，不论业主是否接房，开发企业依法对房屋负有保修义务，该义务并不因业主收房而免除。依据规定，质保期限系从工程竣工验收合格时起算，起算时间并非业主实际接房日，故业主收房与否并不影响质保期限的起算；若房屋存在相关质量问题，业主仍可在接房后质保期限内要求开发企业履行保修义务，而业主拒绝收房，且拒绝收房时间相对过长的话，有可能不但不能达到维权目的，反而导致自身权利的消灭。
【笔者建议】
（一）接房前要求查看项目《竣工验收报告》
当开发企业通知业主交房后，建议业主积极至交房现场，并要求查看《竣工验收报告》，若开发企业已取得《竣工验收报告》，则证明房屋系已经有权单位竣工验收通过，房屋质量符合国家强制性标准，房屋符合设计规范、建筑规范，已达到法定交付条件。
（二）及时查验房屋，并通知开发企业整改房屋存在的各类问题
根据《民法典》第六百二十一条规定：“买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人，买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。”
部分维权业主在开发企业通知收房时拒绝查验房屋，依法会产生对业主不利的法律后果，故建议业主积极查验房屋；若业主认为房屋存在相关质量瑕疵问题的，在查验房屋时应及时提出，且形成书面记录，并要求开发企业及时处理，不仅积极行使了自身权利，也保留了验收时房屋状况的证据，更有利于向开发企业主张自身权利。
（三）积极办理收房手续，并依法主张权利
根据法律规定，即使房屋存在质量问题或未达到交付条件，业主接收房屋后仍有权依法向开发企业主张权利，要求开发企业承担相应责任，收房并不意味着业主权利的消灭、开发企业责任的免除。
若业主在开发企业达到交房条件的情形下拒收房屋，则该房屋毁损、灭失的风险会自动转移至业主，且房屋的保修期限亦不会因业主未收房而中断，故在房屋已竣工验收合格的情况下拒收房屋不仅于法无据，并且得不偿失，在收房之后就房屋质量问题向开发企业主张权利更有利于保障业主权益。
【结语】
业主在收到开发企业交房通知后，发现房屋与自身期许不一致时，经常会采取拒绝收房的方式以期给开发企业施压，从而达到维护自身权利的目的，但拒收房屋并不能有效解决维权问题，甚至会给自己带来不必要的损失。故业主在交房时更应积极与开发企业沟通，确保信息对称，按照法律规定和合同约定查明交付房屋是否符合房屋质量要求。若房屋符合质量要求，建议业主积极与开发企业办理收房手续。
本文内容仅代表笔者个人观点，存在诸多不成熟之处，仅供学术交流，切勿直接适用。
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