买受人逾期付款，开发商是否承担逾期交房违约责任？|| 再审研析
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本期作者：罗毅、李将军
商品房买卖中，买受人没有在合同约定日期前支付完毕购房款，恰巧开发商存在逾期交房的情形，买受人能否要求开发商承担逾期交付房屋违约责任？
01
合同签订情况
2016年9月26日，买受人小吴与开发商签订八份《四川省商品房买卖合同（预售）》，小吴采用分期付款的方式，以总价1400万元购买8套商业用房。其中第九条明确约定，“买受人于2017年12月31日前或房屋实际交付日前7日内（以先到为准）付清剩余房款，出卖人以发出房屋交付通知起第7日为买受人最后付款日，出卖人未收到买受人剩余房款的情况下，出卖人可延迟交付时间至买受人付清所有剩余房款，出卖人不承担违约责任。”
同日，双方还签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，其中第二条明确约定，“若买受人未付清《买卖合同》及本补充协议约定的全部累计应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用、分期付款欠款或有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止。”
02
合同履行情况
2016年9月26日，小吴支付购房款700万元；2018年1月15日，小吴支付购房款400万元；2018年9月3日，小吴支付购房款300万元。
2018年2月1日，开发商完成项目竣工验收；2018年5月21日，取得案涉8套商铺的房屋建筑面积测绘报告；2018年8月15日，开发商通知小吴收房；2018年9月4日，小吴签署了上述8套商铺的《收房确认书》。
03
诉讼情况
因开发商逾期交房，小吴请求开发商支付自2018年1月1日起至2018年9月4日止的逾期交房违约金103万元。
一审裁判要旨：开发商直至2018年5月21日才取得案涉8套商铺的房屋建筑面积测绘报告，故上述8套商铺直至2018年5月21日才达到合同约定的交付条件，开发商在2018年1月1日至2018年5月21日期间不能实际交付房屋，已经构成逾期交房，故应承担相应的违约责任。根据合同约定并结合案涉商铺所在同地段的租金标准等因素，一审法院酌情调整逾期交房违约金金额为45万元。
二审裁判要旨：根据双方的约定，开发商应当在2017年12月31日前交房，如提前交房，小吴才有义务于房屋实际交付日前7日内支付剩余购房款。而从本案事实看，项目2018年5月21日才符合交房条件，且在符合交房条件后开发商并未按约定及时通知小吴收房。2018年8月15日，开发商才向小吴发出《收房通知书》，通知支付剩余购房款并办理收房手续，故开发商应承担2018年1月1日至2018年8月14日期间不能交付房屋的逾期交房违约责任，二审法院判令开发商支付逾期交房违约金72万元。
再审裁判要旨[（2020）川民再256号]：从案涉合同约定的内容来看，双方系约定小吴付清全部房款后，开发商再进行交房，双方就支付全部房款和交付房屋的先后履行顺序作出了明确约定。在小吴未付清全部房款的情形下，开发商无须承担逾期交付房屋的违约责任，故驳回小吴的全部诉讼请求。
本案中，双方争议的事实为开发商是否应当承担逾期交付房屋的违约责任。故案件的争议焦点为：（一）双方合同所约定的支付全部房款和交付房屋有无先后履行顺序，合同各方享有的抗辩权性质为不安抗辩权还是同时履行抗辩权；（二）如果小吴享有的抗辩权为不安抗辩权，其暂停支付剩余购房款是否符合法律规定要件。
关于争议焦点（一）
本案一审法院、二审法院认为，双方合同所约定的支付全部房款和交付房屋有先后履行顺序所针对的情形是，如果开发商于2017年12月31日前提前交房，则小吴才有义务于房屋实际交付日前7日内支付剩余购房款。而事实上，项目于2018年5月21日才符合交房条件，开发商于2018年8月15日才通知小吴收房，故双方对该种情形下支付全部房款和交付房屋没有先后履行顺序的约定。根据合同法第六十六条（民法典第五百二十五条）的规定，小吴享有同时履行抗辩权，在开发商存在逾期交房的情形下，其有权不支付剩余购房款。
再审法院认为，案涉房屋买卖合同就全部房款的交付时间系约定固定日期2017年12月31日，或不定日期开发商发出房屋交付通知起7日内，“以先到为准”的合同约定表明不定日期应在2017年12月31日前，即小吴应最迟于2017年12月31日付清剩余房款，故双方对支付全部房款和交付房屋有先后履行顺序的约定。双方系约定买受人小吴付清全部房款后，出卖人开发商方负有房屋交付义务。因双方已就购房人支付全部房款和出卖人交付房屋的先后履行顺序作出了明确约定，根据合同法第六十八条（民法典第五百二十七条）的规定，小吴享有的合同抗辩权为不安抗辩权，并非同时履行抗辩权。
关于争议焦点（二）
根据合同法第六十九条（民法典第五百二十八条）的规定，不安抗辩权的行使须具备符合条件的实质要件和符合法律规定的程序要件，即先履行债务当事人在有确切证据证实对方当事人可能丧失履行债务能力的情形下，应向对方发出通知，中止先履行债务的履行，并可在合理的期限后解除合同。本案中，小吴负有付清全部购房款的先履行债务，即使开发商存在逾期交房的情形，但无其他确切证据证实开发商有经营状况恶化致丧失或可能丧失履行债务能力的情形，故无不安抗辩权的适用条件。
更何况，一方当事人主张先履行行为因后履行行为可能发生重大瑕疵而行使不安抗辩权，应当及时通知对方当事人，而不经通知即自行中止和不予履行并不符合法律规定。本案中，小吴在未经通知，亦无确切证据证明开发商存在经营状况恶化致丧失或可能丧失履行债务能力的情形下，付清全部购房款的先履行义务不得中止。
我们总结该案的要点如下，以供实务参考：
一、民法典第五百二十五条、五百二十七条（对标合同法第六十六条、第六十八条）分别对同时履行抗辩权、不安抗辩权进行了规定，二者所适用的前提条件是不一样的。前者要求当事人所互负的债务没有先后履行顺序，后者要求当事人所互负的债务有先后履行顺序。本案之所以产生争议，根本原因在于对购房人支付全部房款和出卖人交付房屋先后履行顺序的约定并不明确，一审法院、二审法院、再审法院对此理解完全相悖，以致裁判结果出现反转。我们提请开发商和买受人充分重视，对于支付购房款和交付房屋的先后履行顺序进行明确约定，避免产生纠纷。
二、民法典第五百二十六条（对标合同法第六十七条）规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。如果开发商为后履行方，其有权根据合同约定，以买受人未付清全部房款为由，拒绝交付房屋。买受人存在逾期支付购房款的情形，其先履行债务未完成，并不享有后履行债务请求权，无权主张开发商承担逾期交房违约责任。开发商即使存在房屋竣工时间延后的情形，亦因其当时尚未承担交房义务，故无须承担逾期交房违约责任。
三、民法典第五百二十八条（对标合同法第六十九条）对不安抗辩权行使规则进行了规定，除了需要符合不安抗辩权的实体要件外，一方当事人在行使该权利时应当及时通知对方当事人，避免因未履行法定程序导致不安抗辩权的行使未获法院支持。
罗毅律师再审团队介绍
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罗毅律师再审团队，是以发现律师事务所创始合伙人罗毅主任为核心的精英律师团队，专注办理高审级民商事再审案件，致力推动解决疑难复杂民商事诉讼，2020年度办理各类型案件标的额80亿元。
罗毅主任担任四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员。再审团队成员十余人，均拥有法学硕士及以上学位，理论功底深厚，实践经验丰富，竭诚提供专业高效的法律服务！
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