名为房屋买卖，实为民间借贷，出借人应如何实现债权？|| 再审研析
关注发现，认识更多有温度、有灵魂的法律人
再审研析栏目，聚焦最高法院和四川高院再审案例，研析裁判要旨，启迪办案思路，每周三在这里与您准时相约。
本期作者：罗毅、田萌萌
不知从何时起，在民间开始流行一种以签订买卖合同之名行借款合同之实的方式来从事借贷行为，尤其是大额的借款，出借人与借款人之间签订的是房屋买卖合同而不是借款合同。从表面上来看，当事人之间签订有房屋买卖合同，并将合同进行了登记备案或者将房产进行了过户，同时，还约定了在未来的某个固定期限，借款人应以一定的对价进行回购。当借款人未回购房产时，出借人是否就拥有了合同所约定的房产或者主张将房产过户到自己名下呢？答案是否定的。
那么，在这种名为房屋买卖，实为民间借贷的合同，出借人如何维护自己的权利？下面，我们从一则再审案例来进行详细解读。
李某于2006年3月28日在A公司处购买座落于四川省成都市××街××号××商城××座××楼××号房屋建筑面积为669.48平方米，15、62、63、64号房屋建筑面积为453.99平方米，80、81、82、85号房屋建筑面积492.09平方米，总计1615.56平方米。2006年3月28日，双方签订《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
同日，李某付清全部购房款200万元，取得A公司开具的收据三张。A公司应于2006年4月12日向李某交付房屋（实际上未交付），并在房屋管理部门登记备案，合同备案号分别为：4819、4823、4824号。2006年3月29日，双方签订《房屋回购协议》约定：A公司在2006年6月27日前向李某一次性支付200万元回购款，回购A公司出售给李某的房屋，如违约承担违约金。协议签定后，A公司未按约定期限履行合同义务。2006年8月15日某依据合同约定向A公司致函，要求A公司出具相关手续并办理房屋产权证，A公司拒绝履行合同义务。李某遂诉至法院。
（一）一审法院裁判要旨：双方当事人在平等自愿基础上签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定和社会公共利益。依据意思自治的原则，李某、A公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，买卖关系成立。双方当事人应按合同约定各自履行付款和交房的合同义务。
一审法院判决结果：一、A公司于判决生效之日起30日内，出具相关手续为李某所购房屋办理房屋所有权证。二、限A公司于判决生效之日起5日内向李某支付违约金并承担诉讼费。
（二）再审法院裁判要旨【（2020）川民再440号】：综合全案证据，双方当事人的行为不符合房屋买卖的一般交易习惯，双方签订的《商品房买卖合同》不是真实的房屋买卖关系，而是为借款而设定的担保，故李某要求履行买卖合同的诉讼请求不予支持。
再审判决结果：撤销一审生效判决，驳回李某诉讼请求。
本案的争议焦点在于，当事人双方签订的《商品房买卖合同》是真实的房屋买卖关系还是为借款而设定的担保。
再审法院认为本案当事人之间名为房屋买卖，实际上是为借款而设定的担保。首先，李某与A公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价明显低于市场价，且买受人以现金支付房屋价款200万元与商品房买卖的一般交易习惯不符。其次，李某与A公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限为合同签订时间，说明《商品房买卖合同》签订时，诉争房屋已具备交付条件，但双方并没有交接房屋的意思表示。双方在签订《商品房买卖合同》的次日，又签订了《房屋回购协议》，约定由A公司在一定期限内回购房屋，若支付了回购款，李某即解除对房屋的备案登记，若A公司未能按时支付回购款，可以协商顺延期限并按一定比例支付溢价款费用，若A公司超过约定期限未支付回购款，李某则拥有房屋所有权。上述行为也不符合房屋买卖的一般交易习惯。从审理查明的事实可以看出，李某与A公司之间因为借款关系设立了一种担保债权的方式，即以签订房屋买卖合同并办理商品房预售合同备案的方式来确保债权人在债务人无力还款时可以直接取得房屋所有权来实现债权，故李某与A公司对于房屋买卖欠缺内心的真意且此项非真意的意思表示为对方所明知，双方并未形成真实的房屋买卖合同关系。故A公司与李某在签订《商品房买卖合同》的当时并无真正转移案涉房屋所有权的意思，为借款设定担保才是双方真实的意思。
（一）以买卖之名行借贷之实的法律性质
发生此类情形，当事人的内心本意是以房屋作为民间借贷的担保，相信绝大多数当事人的如意算盘是借款人一旦不还钱，房子就是自己的了，是非常靠谱的担保方式，而且在实践中确实存在相当一部分出借人因此而取得房产，借款人也愿意以房抵债，并没有发生争议。这种将财产形式上转移至债权人名下，用以担保其债权的，在学理上称之为“让与担保”，是一种非典型担保方式。
在最新颁布实施的《民法典》第一百四十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》担保编的解释（一）第六十八条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条对“让与担保”这种非典型担保方式进行了明确规定。
根据以上规定，以买卖之名行借贷之实，其法律性质其实是一种非典型担保，法院在审理案件时，不应再以买卖合同法律关系进行处理，而是根据相关法律规定进行处理。
（二）出借人如何实现债权
1.诉讼请求应当准确、清楚
由于出借人签订房屋买卖合同的初衷即是在借款人违约时能够取得房产，以作为借款的担保，所以大多数出借人会在第一时间就想到主张借款人履行房屋买卖合同，将房产过户到自己名下，直接取得房屋所有权。
但当事人之间的真实意思表示是将房屋买卖作为借款的担保，担保必然要遵循担保的一般原则，即禁止流质、流押，根据相关法律规定，如果合同约定债权人直接取得房产所有权的，约定无效，如果债权人请求法院将房产过户给债权人的，法院不予支持。
正确的做法是请求法院将案涉房产进行拍卖、折价或者变卖，以所得价款进行受偿，如果房产进行了过户登记，那么，债权人还可优先受偿。
2.在签订买卖合同后，办理房产过户手续
“让与担保”这种非典型担保方式之所以存在相当的市场，在于其具有传统的抵押担保所不具有的优势，比如在实践中存在相当一部分依照买卖合同实际履行的情况，在民法典实施后，由于债务人可以带抵押转让资产，“让与担保”则可以防止债务人擅自转移资产，限制债务人对房产的处分权，保障债权的实现。且在办理房产过户登记后，债权人具有该房产拍卖、折价或者变卖价款的优先受偿权。
3.要取得房产，需达成新的协议
当事人可以就借款合同进行结算，重新签订房屋买卖合同，多退少补，以合理对价取得房产，办理过户并实际交付，从形式上到真实的意思表示均做到符合房屋买卖合同的有效要件。
（三）法条依据
1.《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
2.最高人民法院关于适用
《中华人民共和国民法典》担保编的解释（一）
第六十八条【将财产形式上转移至债权人名下的担保】债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示方式，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示方式，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人请求履行债务后返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。
债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当按照其实际构成的法律关系处理。
3.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十三条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
往期回顾
罗毅律师再审团队介绍
专业致胜，成就经典
罗毅律师再审团队，是以发现律师事务所创始合伙人罗毅主任为核心的精英律师团队，专注办理高审级民商事再审案件，致力推动解决疑难复杂民商事诉讼，2020年度办理各类型案件标的额80亿元。
罗毅律师担任四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员。再审团队成员十余人，均拥有法学硕士及以上学位，理论功底深厚，实践经验丰富，竭诚提供专业高效的法律服务！
联系方式
136 9944 1025
13908176157@qq.com
蜀ICP备：17000577号-1