再审法院：最高人民法院
再审案号：（2021）最高法民申1499号
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条规定，购房人要排除执行案件中对标的房屋的执行必须满足以支付全部或部分房款的条件。实践中，部分购房人主张以现金支付房款并仅能提供房款收据作为证据支持，在没有银行流水等客观证据证明房款已实际支付的情况下，其异议请求能够得到法院支持？本文浅析如下。
一、基本案情
正岩建设公司诉六合置业公司建设工程施工合同一案民事判决发生法律效力后，正岩公司申请强制执行，在执行过程中，执行法院裁定查封被执行人六合置业公司名下位于郑州市金水区房产一套。后案外人马某依据民事诉讼法第二百二十七条的规定提出异议申请主张中止对上述房屋的执行行为，其事实和理由为：2010年12月，马某与六合置业公司签订一份商品房认购协议书，2010年12月3日，六合置业公司向马某出具一份收据，主要载明：兹收到马某交来房款2-28-西北854650元。 执行法院驳回了案外人马某的异议请求，故马某提出本案执行异议之诉。 二、裁判要旨
（一）一审裁判要旨
一审法院认为，本案中，案涉房屋在人民法院查封之前，马某已与六合置业公司签订了商品房认购协议书，并支付了全部购房款，且对涉案房屋长期占有、使用。涉案房屋虽未办理过户，但买受人马某对此并无过错。综上，马某就涉案房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。 （二）二审裁判要旨
马某称其已经向六合置业公司支付了全部价款854650元，提交了六合置业公司的收据，但该款项系较大数额，在无取款凭证等其他证据佐证的情况下，不足以证明其主张。故马某的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的情形，一审判决认定其享有可以排除执行的民事权益不当。 （三）再审裁判要旨
关于马某是否已支付全部购房款的问题。马某在原审中提交了六合置业公司出具的收取854650元购房款《收据》，证明其已支付全部购房款。对于购房人只提交卖房人出具的收据证明其已经支付购房款的，可根据购房人的购房资金来源、卖房人的财务账册等证据，结合交易习惯，对购房人是否支付购房款的事实作出认定。本案中，六合置业公司未参加原审诉讼，无法对其财务账册等证据进行核实。马某称已经用现金向六合置业公司支付了全部购房款854650元，提供了六合置业公司的收据，且马某称其从事皮革经营，有足额现金。本案应结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验对马某是否支付购房款的事实作出认定。二审判决仅以马某提交的六合置业公司出具的《收据》没有取款凭证等其他证据佐证、现金支付金额较大为由，认定马某未支付购房款有所不妥，该问题需进一步查明。故指令原二审法院河南高院再审本案。 三、再审研析
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条，对何种情形可以排除执行进行了规定。两条款均规定案外人应当与出卖人签订合法有效的商品房买卖合同，并支付相应的价款。 本案中，关于异议人主张以854650元现金方式支付房款能否证明其支付房款的真实性这一问题，各级法院存在较大分歧：一审法院认为其出具的房款收据足以证明其已实际支付购房款；二审法院认为在无取款记录作为佐证的情况下，但仅凭房款收据不足以证明异议人已实际支付房款；再审法院认为对于以现金方式支付房款的认定需结合多种实际情况予以具体分析。可以看出，最高院在本案中的基本观点是房款收据虽不能单独作为认定支付房款的依据，但可以结合其他情况，例如购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况等情况予以综合认定。 本案由最高院指定再审后，原二审法院作出再审判决认为马某主张其已经现金交付了全部购房款854650元，并提供了六合置业公司出具的收据。但上述款项数额较大，马某未能提供相关的银行转账凭证，亦未能提供相关的银行取款凭证等证据予以佐证。而且根据再审查明的事实，在同一天，六合置业公司共向马某出具五张收据，记载收到五套房屋的房款达3499400元，如此大额的款项，全部用现金支付也不符合日常交易习惯。 也就是说，该案虽经最高院指定再审，但最终结果仍维持了原二审判决，其维持理由主要是因现金支付数额较大且没有取款凭证予以补充证明，而对于最高院提出的应当结合购房人的经济能力、当时当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、居住期间是否发生争议、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素未在判决书中予以查明和评判。笔者认为，该种裁判方式明显值得商榷，虽以现金支付购房款的情况并不多见，但也并非完全不可能存在的现象，在并无其他相反证据的情况下，未对付款事实予以查明即经行认定款项支付不成立存在一定不妥之处。 四、类案分析
针对购房人主张以现金方式支付房款，如何判定支付行为的真实性这一问题，在司法实线中存在不同观点，其裁判标准也并未统一。在此情况下，购房人往往仅能提供房款收据作为支付房款的证据，对于该证据的判定目前司法实践中存在两种观点： 观点一：购房人须提供其他证据对付款事实予以佐证，否则不能直接仅凭房款收据作为支付依据。
【（2022）豫民终443号】执行异议之诉涉及申请执行人的利益，对于案外人是否支付购房款应采用较普通民事案件更高的证明标准，案外人主张大额购房款以现金方式支付的，仅有收据并不足以证明其已实际支付购房款。法院除应当对收据、银行流水等款项交付凭证进行审查外，还应当结合款项来源、交易习惯、经济能力、当事人关系以及当事人陈述等因素综合判断。故乔新玉在仅提供房款收据而未提交其他相关证据，亦缺乏四友公司相关会计账册及记账凭证等证据相印证的情况下，无法形成完整的证据锁链，不足以证明其在人民法院查封前已支付了全部购房款。 观点二：购房人提供房款收据作为支付证据，在没有相反证据证明的情况下，其支付房款的事实成立。
【（2019）最高法民申1562号】购房人以现金方式支付了购房款，房产公司予以认可。申请执行人主张购房人未提供现金来源证明及银行流水、房产公司未提供入账证明，但在无其他相反证据的情况下，原判决认定购房人已交纳购房款并无不当。另有（2019）最高法民终1617号案件中最高院也持有相同观点。 （一）购房人可提供取款记录证明现金支付的真实性。 【（2020）最高法民申1509号】本案中，成国丽主张其购房款系以现金方式支付，并提供相关账户取款记录为证，一、二审法院综合成国丽提取现金的时间、其付款数额、华溢公司出具票据的时间等相吻合的事实，对成国丽现金支付的事实予以认可并无不当。 （二）房产公司认可对支付房款的事实予以认可，并提供房产公司的记账凭证予以佐证房款支付的真实性。 【(2021)最高法民申1783号】本案中，池某与房地产公司均认可池淑某已经向房地产公司支付了全部购房款。池某为了证明其支付了全部房款，在一审中举示了10万元刷卡凭证以及全额购房发票证明其支付了包括刷卡支付10万元在内的全部购房款；在二审中又举示了房地产公司制作的记账凭证、收款收据、发票记账联，证明其以现金方式支付了除刷卡支付10万元之外的其余部分房款1935950元。虽然申请纸吸管男人呢对已支付全部房款的事实不予认可，但其未提交证据予以反驳，因此，池某举示的一系列证据足以证明其支付了全部房款。 （三）购房人可提供银行交易明细和存款证明，证明具备现金支付的能力。 【（2018）最高法民终440号】本案中，约定本案所涉房屋出售给黄某总价款为1651300元；付款方式为一次性付款，在2013年5月31日前支付。黄某其母李红英于2013年4月27日通过中国农业银行向房地产公司代其支付购房款588700元和551300元，另外511300元购房款通过现金方式支付。黄某举示的户口薄显示，李红英支付上述款项时，黄某尚不足18岁，并与李红英、黄文清一起居住，故李红英为其子支付购房款并不有违情理。同时，根据其母李红英的民生银行银行卡交易清单以及其爷爷黄文清的存款证明，证明有现金支付能力，结合房地产公司也向黄某出具了金额为1653100元的购房发票，故一审判决认定黄某已经向房地产公司支付了全部价款并无不当。
可以看出，上述两种观点的本质区别在于举证责任分配问题，在第一种观点中，购房人举示的房款收据不能单独作为认定依据，购房人须承担提供其他证据综合证明购房款支付真实性的举证责任。第二种观点认为房款收据是否能够作为认定依据需要通过申请执行人一方举示的证据予以判断，如申请执行人不能提供相反证据，则房款收据可作为证明购房依据。可以看出，第二种观点对申请执行人附加了更重的举证责任，因申请执行人本未参与购房人与房产公司的交易过程，要求其提交反驳证据存在一定不合理性。在司法实践中，第一种观点即购房人须提供其他证据佐证房款真实支付的观点更为普遍。以下司法判例可为购房人的举证路径提供部分参考：
罗毅律师再审团队介绍 专业致胜，成就经典 罗毅律师再审团队，是以发现律师事务所罗毅律师为核心的精英律师团队，专注办理高审级民商事再审案件，致力推动解决疑难复杂民商事诉讼。 再审团队现有十余名资深执业律师和律师助理，均拥有法学硕士及以上学位，理论功底深厚，实践经验丰富。为给客户提供专业精准的法律服务，每个案件均由罗毅律师全程把控，两名资深执业律师承办和多名律师助理辅办，以流程管控细节，集中力量攻克疑难问题，竭诚提供专业高效的法律服务！
蜀ICP备：17000577号-1