40年后，你的公寓不再是你的公寓？|| 发现论典
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2020年5月28日，我国的法治建设迎来了载入史册的光辉时刻，《中华人民共和国民法典》获高票表决通过。民为邦本，法系根基，这部“民事权利宣言书”的诞生将对每一个中国人的生活产生深刻影响，我们应将其奉为民事活动之指南。
我国房地产市场常见的公寓产品有住宅式公寓、商住型公寓和酒店式公寓三种，其中住宅式公寓本质上属于住宅，后两者则为公寓。住宅与公寓在落户权限、贷款比例、水电费率等方面存在差异，但最重要的差别在于对应的建设用地使用权期限不同，且期满后的处置方案也有所不同。民法典针对住宅和公寓的续期采用差异化的制度设计，向公寓购买者释放出了不利信号：40年后，你的公寓将可能不再是你的公寓。
关键词：民法典、建设用地使用权、公寓
一、非住宅建设用地使用权的到期处置
1.不能自动续期已成定局
物权法规定住宅建设用地使用权可自动续期，非住宅建设用地使用权的续期依照法律规定办理。民法典针对非住宅建设用地使用权的续期问题并未作出实质性修改，沿袭了物权法的规定。故，对属于非住宅建设用地使用权应适用《城市房地产管理法》第二十二条第一款的规定：“建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期。”公寓的土地使用权不能自动续期已成定局。
2.能否实现续期无法确定
公寓的土地使用权期限届满前土地使用者需申请续期。但是，该申请后能否获批具有不确定性。政府可以公共利益为由对续期申请不予批准，而公共利益较为模糊，不利于私权的保护。《城市房地产管理法》第二十二条第二款规定：“建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。”对于土地上的房屋以及其他不动产的归属，民法典仅有“有约定依约定、无约定或约定不明确的，依照法律、行政法规办理”的简略规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定：“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。若公寓的土地使用权被政府收回，公寓拥有者的所有权可能受到影响。
3.续期年限与费用尚待明确
对于公寓的土地使用权的续期年限与费用问题，法律法规处于缺失状态。虽然国内已有商业用地使用期限届满的续期先例，但其参考价值不高。例如，2018年9月，位于浙江省海宁市的龙祥大厦的建设用地使用权到期，其土地性质属于商业用地。根据当时海宁市的政策，按办理续期时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。2018年12月30日，海宁市国土资源局为龙祥大厦土地续期20年，总补缴款近2200万元。该案例虽实现了续期，但情况特殊，只是在20年的基础上再续20年，补足了当今规定的商业用地最高使用年限，对于40年届满后的续期问题参考价值不大，并且地方政策各自为政，具体内容差异大，公寓的土地使用权续期年限与费用依旧扑朔迷离。
二、该制度可能产生的影响
1. 公寓的交易和登记可能受到阻碍
根据我国实行的房地一体化政策，建设用地使用权和房屋所有权事实上彼此关联，常被视为一体，若建设用地使用权到期后无法顺利续期，会影响房屋的正常交易与登记。民法典进一步确认了住宅建设用地使用权可自动续期，且无需申请、无前置条件。而公寓的土地使用权续期需要经过申请与审批。两相对比，公寓的未来处境将更为艰难，公寓的土地使用权的期限会成为其交易与登记的限制条件，增加了公寓交易的障碍，可能会影响公寓市场的稳定与繁荣。
2.公寓所有权的完整性可能受到损害
自动续期制度使住宅建设用地使用权在期满之后能够顺利延长，以适应房屋所有权的无限性，利于消除两权分离之困境。而对于公寓，我国却摒弃自动续期制度，公寓所有权和公寓的土地使用权的期限处于独立、割裂的状态，期限关联度弱，使公寓私有和土地公有的矛盾尤为突出。而由于我国房屋产权由房加地的模式构成，是否合法拥有公寓的土地使用权将会影响公寓所有权的正常享有。若无法实现公寓的土地使用权顺利续期，公寓所有权的完整性将受到损害。
3. 公寓所有者的经济负担可能加重
根据民法典第三百五十八条的规定，住宅的续期存在减、免的可能性。即便不减免，参考我国香港地区的模式，建设用地使用权到期后缴费标准为每年缴纳年租金的万分之十五，续期费用也十分低廉。相较之下，公寓的土地使用权到期后却可能带来经济负担。首先，根据现有的法律规定，公寓的土地使用权续期费用减免的可能性很低；其次，根据国内的先例，续期费用价格不菲；最后，费用缴纳方式不明确，若需一次性缴纳，可能给公寓所有人带来沉重的经济压力。
三、律师建议
1. 对立法机关的建议
民有所呼，法需有应。房子承载着民众对温暖家庭的期许，对安居乐业的渴望。当今，由于公寓的土地使用权续期制度并不完善，40年后，我是否应从我的公寓搬离，困扰着众多公寓所有人与潜在购买者。国家应及时修改或制定相关法律、行政法规、明晰和统一规则，弥补已有法律法规中缺失和回避之处，在全国范围内形成基本统一的处理方案。稳定公寓所有人及潜在购买人的预期，使其更合理地做出决策，发挥法律的指引功能，为民众纾忧解难。
2.对购房者的建议
(1)全面评价公寓利弊，综合考量相关因素
公寓具有不限购、不限贷、总价低、出租回报率高等诸多优点，赢得了大批民众的青睐。但同时，公寓也有水电费贵、不能落户无学位、首付款比例高、交易税费高、建设用地使用权年限短等缺点。因此，不可盲目追捧公寓，消费者需全面衡量其利弊。特别是在公寓的土地使用权续期制度并不明确的当下，购买公寓后可能面临公寓的土地使用权到期后续期难和续期费用高的问题，公寓并非住有所居的长远保障，消费者应更加谨慎。对于公寓购买者，律师建议签订买卖合同前核实该公寓的土地使用权剩余期限，避免购买即将到期的公寓。
(2)学习民法典，充分认识投资风险
民法典是“社会生活的百科全书”，有学者言“人们向往的美好生活是怎样的，民法典就是怎样的”。它与我们的日常活动紧密相关，为民众追求美好生活提供指引。因此，每一个民事主体都有了解、学习民法典的必要，从中汲取有用信息。新颁布的民法典，对物权法中住宅建设用地使用权的规定进行了确认与调整，暗含对住宅的保护倾向，在可自动续期的70年住宅的反衬下，公寓的交易市场可能会进一步受到冲击。尤其是在购入数年后，日益减短的土地使用权期限可能成为二手公寓的交易阻力，公寓的商业价值存在降低的风险，升值空间受限，以投资为目的公寓购买人应充分考虑此风险，将民法典作为其投资决策的重要依据。
3.对开发商的建议
(1)开发公寓需谨慎，合理规划建设期间
当前，对于公寓的土地使用权的法律法规与政策并不完全明晰，存在今后出台一系列不利规定的可能性，届时公寓的销售或许会深受影响。因此，开发商应慎修公寓，在考虑市场需求和投资回报的基础上，还需结合实际的法律与政策环境，对未来的制度走向进行研究与预判，综合考量各方因素之后再作决断。若决定修建公寓，则要合理规划建设期间，积极推进开发进度。这是由于公寓的土地使用权期限从开发商拿地之时即开始计算，历经动辄数年的开发周期后，其期限被进一步压缩，剩余年限较短，可能会对公寓的商业价值产生不利影响。
(2)履行告知义务，避免发生纠纷
房屋的性质属于住宅或非住宅是购房者在决策时的重要考量因素，结合当前公寓可能面临的不利情况，这一因素显得更为重要。因此，开发商在销售公寓时，应充分告知购买者房屋性质，避免房屋买卖合同被撤销。并且，公寓的剩余土地使用权期限会影响买受人的可贷款年限，开发商在销售公寓之时也应特别注意对此期限尽到充分告知、提示的义务，扫除今后因期限问题产生纠纷的隐患。
四、结语
40年后，你的公寓将可能不再是你的公寓。无恒产者无恒心，公寓的土地用地使用权可能令人担心。民法典的颁布，让住宅购买者吃下了定心丸，但却可能成为公寓购买者的降温剂，在日渐炎热的夏天，为当前红火的公寓交易市场降温。目前，公寓的土地使用权的续期要求及续期费用等问题仍待进一步明确，希望有关机关及时出台具体规定，发现律师将予以持续关注。
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