居住权来了！对我们的生活将产生什么影响？|| 发现论典
关注发现，认识更多有温度、有灵魂的法律人
民法典颁布前，“居住权”这一概念散见于《合同法》第二百三十四条：“【共同居住人的居住权】 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第二十七条第三款：“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”等规定中，并无对“居住权”的定义、性质、如何设立、如何行使及消灭等内容系统性的规定，仅仅能从前述规定条文中概括出：居住权是房屋所有权之外的一种权利，但该权利是什么性质、如何行使、如何消灭均无从得知。
民法典颁布后，在物权编用益物权分编中，专门用一章总计六条的规定创设了“居住权”，自此，居住权被正式的确定为了一项“用益物权”。
关键词：民法典、物权、居住权
一、什么是居住权？
1、居住权的界定
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
基于本条，居住权具有如下特征：①居住权人为房屋所有权人外的第三人；②居住权的性质是一项具有占有、使用权益的用益物权，区别于作为债权权利的租赁；③居住权目的是满足生活居住的需要
笔者观点：基于居住权满足生活居住需要的目的，笔者认为，后续起草的关于居住权是否能够阻却执行等内容的法律解释文件可能会基于该目的进行相关规定。
2、居住权的设立
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
基于上述条文，居住权具有如下特征：①居住权可以书面合同形式或者以遗嘱形式设立，未规定其他设立方式；②设立居住权需要办理设立登记；③居住权自登记之日起设立；④居住权原则上无偿设立，此与租赁的有偿性形成鲜明的区分。
笔者观点：基于上述规定，民法典生效后，交易双方在交易不动产时、律师在进行法律尽职调查时、专业机构在进行评估、拍卖时，除了需要前往不动产登记机构调取该不动产的权属信息、抵押登记信息外，还需要调取该房屋的居住权登记信息，作为后续决策的参考依据。
3、居住权的行使及消灭
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
基于本条，居住权具有如下特征：①居住权具有人身附属性，不得转让、继承，但是不限制不动产本身的交易、继承；②居住权作为以对房屋进行占有、使用为目的的用益物权，排斥同样以占有、使用为目的的租赁行为；③居住权是一种长期性的权利，民法典未对其期限进行限制。
笔者观点：基于居住权的上述特征，居住权具有两个仍待解决的问题：
①居住权作为一种用益物权，按其用益物权的权利性质是可以以居住权本身对外设立权利负担，但民法典中又规定居住权不得转让、继承，使得居住权的性质同其他用益物权又存在明显区别。因此，是否可以对外设立权利负担仍需后续法律解释文件进行明确。
②居住权是对房屋进行占有、使用的权利。而实践中，存在着大量数个居住权人共同占有、使用某一房屋的情形，例如夫妻共同居住。因民法典限制居住权的转让、继承，那么当数个居住权人之间的权利基础消灭时，如离婚时，如何对居住权进行分割仍是尚无法直接从民法典中得到回应的问题。
4、居住权与其他类似权利的区别
（1）居住权与租赁
从权利表面上来，居住权和租赁都是对于某个不动产进行占有、使用的权利，但是，居住权和租赁具有明显的不同。
①权利性质：租赁是基于租赁合同产生的债权，是合同权利；而居住权是基于居住权合同以及居住权设立登记而产生的物权权利。
②期限：《合同法》规定租赁的最长期限是20年；而居住权是长期的，原则上是可以终身存续的。
③是否有偿：出租人设立租赁的目的，就是获取经济利益，无偿的将不动产交由他人使用系借用，而非租赁；而居住权原则上是无偿的。
④成立方式：租赁自租赁合同成立及设立，无需登记；而居住权作为一项用益物权，因登记而设立。
（2）居住权与抵押权
从权利的形式上看，居住权和抵押权都是对不动产设立的一种权利负担，但是，二者存在明显的不同。
①对于不动产的限制不同：抵押权设立后，不动产不得转让、交易，即抵押权限制的是不动产的二次流转，不涉及不动产的占有、使用；居住权设立后，不影响不动产的转让、交易，但是居住权人对于交易后的不动产仍享有占有、使用的权利，即居住权不限制不动产的权属，而限制不动产的占有、使用。
②权利设立的目的不同：抵押权设立的目的是以不动产本身的价值作为债务人履行债务的担保，权利核心在于不动产本身的价值，因此不考虑对不动产进行占有、使用；居住权设立的目的在于保障居住权人以满足生活居住的需要而进行的占有和使用，无论不动产本身是否具备价值，均可设立居住权。
二、民法典设立居住权产生的影响
1、明确了居住权的设立条件
前段时间，深圳发生的购房二十八年后却发现陌生人入住的新闻一度登上了微博热搜，引发了大众的热烈讨论。有的人支持房屋业主行使所有权，也有部分人在为现住户的权益发声，一直在讨论现住户能否基于其对于房屋的长期居住而取得某种权利，例如“居住权”，一直未有定论。但是现在，民法典物权编明确了设立居住权需要签订书面居住权合同、需要办理设立登记，居住权自登记之日起生效。至此，能够明确的是，对于某个房屋的长期居住并不会导致居住权的设立，不会影响到所有权人本身行使权利。
【基于上述案例，民法典物权编未解决的问题：若存在居住权，对于居住期间的装修附加值、户籍、学籍等问题如何调整？仍需后续法律解释文件进行明确】
2、有利于缓和夫妻矛盾
婚姻家事实务中，夫妻一方个人婚前财产，婚后是否需要“加名”一直是夫妻矛盾问题中的重点。夫妻一方面需要考虑夫妻感情，另一方面也要考虑个人的经济利益，因此导致双方之间的矛盾加剧。民法典颁布后，新设立的居住权能够作为夫妻解决“加名”问题的缓冲，即以作为用益物权的居住权，来对于房屋的所有权进行限制。不改变一方对于婚前购买的房屋的权利归属，但是又保证了另一方的居住权益，虽无法从根本上解决“加名”矛盾，但仍会起到相当的缓和作用。
3、有助于调整养老、继承中产生的问题
民法典物权编明确了居住权可以通过书面合同或者遗嘱的方式设立，因此，实务中有利于调整如下问题：
一是以房养老。以房养老简单来说指的是老人将其所有的房屋所有权转让给银行等金融机构，金融机构保证老人在生前可以继续占有、使用该房屋并且由金融机构为老人提供金钱等形式扶助的一种养老模式。此前开展试点工作并未颁布法律、行政法规层面的正式文件，此次增设的居住权相关规定，可以为以房养老模式提供法律制度的支持。同时，在签订以房养老协议的同时即为老人设立居住权，也能够充分保障老人的合法权益。
二是可以作为遗赠的补充。如老人被法定继承人之外的第三人长期照顾，导致老人有意愿在分配遗产时对于该第三人进行适当照顾，但是因某种原因又不能将某项财产直接赠予给该第三人的，此时可以为该第三人设立居住权。如此，即可对于该第三人进行适当照顾，又不会影响到子女的正常继承。
4、可用于调整不动产交易行为
依据《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”之规定，存在一房数卖情形时，以登记确认物权是否发生变动。此时，适用居住权能够解决的问题：如出卖人在向买受人出让房屋时，该房屋存在已办理抵押登记等问题导致出卖人无法即时为买受人办理过户登记，双方约定在抵押权解除后的一定期限内办理过户登记。随后，出卖人在注销抵押登记后又将房屋出售给了第三人，并办理了过户登记，导致买受人无法取得房屋的所有权，遭受巨大经济损失。此时，若在尚无法办理过户登记时，转而为买受人设立居住权，虽无法避免出卖人另行转让房屋，但是仍能够保障买受人对于该房屋的居住权利。同时，登记公示的居住权也会对于出卖人再次转让房屋产生一定限制。
基于本案例，居住权仍存在的待解决的问题：虽然居住权与抵押权之间存在明显的不同，但是仍不能简单的否定居住权与抵押权之间的共同特征。作为同样需登记设立的、对不动产施加权利限制的一种物权，且《民法典》又未明确规定二者不能同时设立。因此，当抵押权与居住权二者同时设立时，二者之间的权利顺位如何确定？另外，现在的实务活动中，设立抵押登记以该不动产取得了权属登记为基础，既然居住权与抵押权类似，那么设立居住权是否也需以取得权属登记为基础？若不是，设立居住权还能够解决无产权、限制产权交易房产的交易问题，前述问题都需后续法律解释文件予以明确。
5、对租赁行为的影响
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《合同法》第二百一十四条，租赁合同可能无效的情形：①单次超过20年；②租赁物未取得工程规划许可；③租赁物为未经批准的临时建筑等情形。可见，法律、司法解释文件对于租赁行为进行了较大的限制。但是，根据刚公布的民法典物权编，现行的居住权规定中，居住权并不存在上述限制，即无论居住权载体是否取得规划、无论约定多长时间，均可设立居住权【此处仍需要讨论的是：若居住权与抵押权一样，需要取得产权后才可设立，即不会存在本条所述问题，但在民法典现行规定中并未予以明确。】，同时所有权人亦可通过设立居住权取得经济收益。因此，某种条件下，设立居住权可以替代设立租赁。
6、对于法院强制执行措施的影响
民法典公布前，债务人以在被执行标的上设立长期租赁并“提前收取”全部租金的方式规避法院强制执行的行为大量存在，导致法院执行该标的时存在极大阻碍。但是，虽说“买卖不破租赁”，但是租赁说到底仍然只是债权行为，最长期限也仅为20年，执行过程中存在的长期租赁合同也并非无法解决，但居住权对强制执行的影响明显与租赁不同。民法典公布后，债务人除了可设置长期租赁阻却执行外，债务人还可以新设一种不限期限的居住权，以此来阻碍执行行为的推进，妨碍债权人实现债权。
三、结语
居住权作为一部新法典中创设的一项新的物权，自然能够规范现实生活中的部分问题，如为以房养老模式提供制度保障，为共同租赁人的居住权提供法律制度支持等。但是，其作为一项新设制度，在设立初始，自然无法面面俱到，除了笔者在本文中提出的部分问题外，仍存在大量就居住权的现行规定无法解决的问题，如夫妻单方能否为第三人设立居住？已经设立了如何救济？约定了长期居住权，所有权人能否单方撤销？居住权行使过程中进行装修的，附加价值如何处理等等，仍需在随后的司法实践过程中不断完善。
声 明
本文仅代表作者观点，不得视为发现律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用，请注明出处。
-END-
发现律所 人才招募
发现律师事务所成立于2001年，现有律师及工作人员两百八十余人，为“全国律师行业先进党组织”“全国优秀律师事务所”双优律所。发现所总部位于成都，在北京、重庆、宜宾设有分所，在美国和香港设立办公室事宜正洽谈中。
发现长期致力于优秀人才的招募、培养以及分支机构的建设，如果你心怀法治理想,认可发现的文化，发现诚邀您的加盟，一起共筑大梦、共创大业、共享未来!
律所联营、合并，分所加盟，合伙人加盟，请联系罗毅主任：
13908176157，13908176157@qq.com
专职律师，律师助理加盟，请联系陈星彤女士：
13880926596（同微信号），faxianhr@faxianlaw.com
总部地址：中国成都市高新区交子大道383号中海国际中心G座5楼6楼
发现将用简约极致的书院、开放包容的理念、专业的培训、优渥的薪酬引领您成为有灵魂的法律人！
欢迎您预约莅所参观考察！
蜀ICP备：17000577号-1