一、引言
根据我国《民法典》第420条之规定，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 金融机构在办理信贷业务过程中，针对符合上述特点的债权，采用最高额抵押的方式要求债务人提供担保会更加便捷，但是，如何在确保信贷业务办理效率的同时维护好金融机构和抵押人的合法权益呢？ 本文着重就办理最高额抵押登记过程中遇到的实务问题进行分析，希望能帮助大家厘清最高额抵押登记中的误区，确保安全、高效办理最高额抵押登记。 二、登记中的实务问题分析
（1）登记机关提供的《不动产抵押申请书》中的“被担保债权数额（最高债权额）”一栏应填最高本金额还是最高债权额？ 《不动产抵押申请书》中的“被担保债权数额（最高债权额）”应填最高债权额，也就是债权人可以优先受偿的全部债权限额。 《担保制度解释》第15条规定：“最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。”此处明确了“最高债权额”的含义，不是指“最高本金余额”，而是指“全部债权限额”，但是，当事人另有约定除外，为当事人意思自治留下了空间。当事人可以选择约定以最高本金余额进行登记，但是鉴于目前主流司法观点以登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围，存在一定风险会导致超出最高本金余额的部分不能优先受偿。 （2）登记机关允许以高于债权本金额的数额进行登记吗？
允许。笔者曾前往成都市不动产登记中心向工作人员咨询了解，成都地区的不动产抵押登记充分尊重当事人双方意思自治，只要当事人提交的申请资料中填写的最高债权额与《最高额抵押合同》中的约定一致，成都地区的不动产登记中心即对该最高债权额进行登记，不存在要求按照抵押物评估价进行最高债权额登记的情形。至于全国其他地区，通过公开信息查询了解，主流趋势是与成都地区一致。 （3）《不动产抵押申请书》的担保范围与《民法典》第389条规定的担保范围是一致的吗？
《不动产抵押申请书》中的担保范围应为登记的最高债权额优先受偿的范围，与《民法典》第389条规定的担保范围不一致。 《民法典》第389条规定“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。”最高额抵押作为一种特殊的抵押权，属于担保物权的一种，应适用此条担保范围的规定。 然而，在《担保制度解释》第15条规定中，明确了登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。由此可见，目前主流司法观点认为，登记的最高债权额为债务人的全部债权限额，即债权人优先受偿的最高限额，与《民法典》第389条规定的担保范围并不完全相同。因此，可以推断在《不动产抵押申请书》中的担保范围应为债权人优先受偿的范围，与《民法典》第389条规定的担保范围不一致。 （4）登记机关要求以抵押物的评估价值进行登记是否合法？
登记机关此种做法不符合我国现行法律法规的要求。 原《中华人民共和国担保法》第35条第1款规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”因此，在实践中出现部分不动产登记机关仅在进行最高额抵押登记时，要求必须根据抵押物评估价进行最高债权额登记的情形。在《民法典》颁布后，该条规定已经废止，并未保留。因此，登记机关要求必须根据抵押物评估价进行最高债权额登记不符合我国现行法律的规定及要求。 三、应对建议
针对上述问题，提出以下应对建议： 对金融机构的建议： （1）签订《最高额抵押合同》时，在合同中明确约定双方同意以本金最高余额为基础进行合理上浮后的金额作为最高债权额进行登记，具体上浮比例根据具体情况确定。 （2）建议金融机构制定明确的上浮标准，业务部门可以比对该标准，全面了解抵押人经营状况、信用风险等基本情况，根据每个抵押人实际情况确定上浮比例。 （3）登记时将担保范围尽量细化，列清楚每一项优先受偿的债权内容，确保登记的最高债权额能覆盖担保范围所列债权。 （4）若部分登记机关坚持要求以抵押物的评估价值进行登记，建议：①与抵押人协商要求另行提供担保物对最高债权额与评估价值的差额进行担保；②办理一般抵押登记。 对抵押人的建议： （1）签订《最高额抵押合同》时和金融机构确认清楚最高债权额的定义，明确是最高本金余额还是最高债权额。 （2）登记时亲自和金融机构工作人员前往登记机关，反复核实确认《不动产抵押申请书》中的信息，尤其是“被担保债权数额（最高债权额）”，避免误填。 （3）按约定还款，增强公司和个人信用背书。 （4）聘请专业律师全程参与融资策略的制定、合同审查、抵押登记等工作。
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