导读
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裁判观点
案例1 最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申2896号
案例2 新疆维吾尔自治区高级人民法院民事裁定书（2023）新民申30号
案例3 新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书（2022）新民再137号
案例4 吉林省高级人民法院民事裁定书（2021）吉民申4451号
案例5 上海市高级人民法院民事裁定书（2020）沪民申1027号
案例6 广东省高级人民法院民事判决书(2020)粤民终60号
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律师评析
一、权利性质分析
二、合同无效分析
（一）民法典总则编的规定
（二）民法典合同编的规定
三、无权处分分析
四、无效理由分析
五、错误认识分析
引 言
现实中确实存在着出租人没有出租房屋的所有权，甚至没有使用权、转租权而进行出租或转租的情形，承租人因此主张租赁合同无效，会得到法院的支持吗？本文用案例告诉大家答案。
裁判观点
案例1
最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申2896号
本院经审查认为，双方签订的《租赁合同》是否有效。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。案涉《租赁合同》第17.2条载明：“大同实业公司承诺在2018年4月5日将合同项下加油站实体交于金盾控股公司并签订《租赁资产、资料交接明细表》，关于《成品油零售经营批准证书》《危险化学品经营许可证》两证变更时间根据实际情况进行变更，如有延期金盾控股公司表示理解。”结合新星加油站2018年4月2日针对金盾控股公司就《租赁合同》标的物的权利状态所提的异议进行的回函，案涉《租赁合同》自始发生法律效力。至于金盾控股公司关于案涉《租赁合同》违反行政法规的强制性规定，案涉《租赁合同》属无效合同无事实依据，不能成立。
案例2
新疆维吾尔自治区高级人民法院民事裁定书（2023）新民申30号
本院经审查认为，关于案涉《租赁合同》的效力如何认定的问题。《民法典》第五百九十七条第一款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”依据上述法律规定，《民法典》明确了无权处分下签订的合同不因处分人未取得处分权而无效，即应在物权区分原则的指导下区分合同的效力和合同的履行，无权处分只影响合同履行，不影响合同效力。同理，出租人将自己无所有权或处分权的房屋进行出租的，该情形并不影响合同效力。本案中，曜石商业公司以无权处分为由主张案涉《租赁合同》无效，无法律依据，本院不予支持。
案例3
新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书（2022）新民再137号
本院再审认为，关于《房屋转让租赁合同》的效力问题。
首先，《民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”因此，出租人是否同意转租，以及其是否在六个月内提出异议，均已不再成为影响转租合同效力的因素。
其次，房屋租赁权本质上属于债权，并未纳入我国法律规定的物权种类。转租人与次承租人之间的转租关系在法律性质上仍然属于租赁，属于债权范畴。基于债权行为和物权行为两分性的法理，转租合同是否经过出租人同意并不能影响合同效力。如果转租合同本身主体合法、意思表示真实，内容无违反法律、行政法规强制性规定，亦未违背公序良俗，应为有效。
案例4
吉林省高级人民法院民事裁定书（2021）吉民申4451号
本院经审查认为，京辉公司签订《租赁协议》支付租金，主要针对的是案涉土地，土地使用权为案涉合同的主要标的。京辉矿业公司提出孙厚志与吉林省冶金机械厂于2007年8月28日（手写涂改为二十七日）签订的《出售协议》无效，其另案已经提起了撤销权诉讼。但退一步讲，即使该《出售协议》被确认无效，也只能认定孙厚志无权出租案涉土地，孙厚志仅构成无权处分，不符合《租赁协议》无效的法定情形。事实上孙厚志作为出租方，其已经按合同约定交付了租赁标的物，故京辉矿业公司主张《租赁协议》无效及基于合同无效返还租金的请求，本院不予支持。
案例5
上海市高级人民法院民事裁定书（2020）沪民申1027号
本院认为，虽涉案地下室并非案外人黄岱所有，王金良予以出租构成无权处分，但无权处分不影响租赁合同效力。即使涉案租赁合同无效，王金良与张保签订之间签订租赁合同，系双方真实意思表示，张保基于该租赁合同取得对涉案地下室的占有、使用权益，仍应参照租赁合同的约定支付使用费，原审法院判决张保支付相应的租金及房屋使用费并无不当。
案例6
广东省高级人民法院民事判决书(2020)粤民终60号
本院二审认为，案涉《租赁合同》是广州市杨箕公司与丰伟公司在自愿平等的基础上签订，是双方的真实意思表示，并不存在《合同法》第五十二条规定关于合同无效的情形。虽然广州市杨箕公司上诉主张与丰伟公司签订案涉《租赁合同》未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，但即使未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，该种情形亦不属法律、法规规定的效力性强制规定，广州市杨箕公司的主张不能成立。
律师评析
一、权利性质分析
无权处分中的“权”，既包括所有权，也包括使用权，既包括物权，也包括债权。
所有权分为三类，国家所有、集体所有和个人所有，其核心权能是处分权，占有、使用、收益等都不能决定物权的最终归属。
债权请求他人为一定行为的民法上的权利，包括给付请求权、给付受领权以及债权保护请求权。
物权规范财产的归属和利用关系，债权则规范财产的流转关系。房屋租赁合同关系本质上属于债权，并不影响房屋作为无权的核心权能，即不会改变租赁房屋的归属。
王泽鉴认为，租赁行为为负担行为，也即债权行为/债务行为，并不以转移标的物所有权为内容，故不以出租人对租赁物有所有权为必要。租赁行为如此，买卖、赠与等也不例外。或称作物权与债权的区分原则，物权的给付不能不必然引起债权行为的失效。
二、合同无效分析
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（一）民法典总则编的规定
民法典总则编关于合同无效的法定情形共有四条五款：
第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
原合同法规定的欺诈、胁迫、乘人之危等三种行为并不当然使合同无效，只是属于可撤销的民事行为，受欺诈、胁迫及受损害人一方享有撤销权。
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（二）民法典合同编的规定
另外，民法典合同编关于格式条款无效和免责条款无效共有两个条文：
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第五百零六条 合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身损害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
合同无效的认定非常严格，除以上六个条文以外，其他情形均不属于判定合同无效或合同条款无效的依据。
三、无权处分分析
无权处分包括了无所有权、无使用权、无转租权等多种情况，也包括所有权在办等情形。
案例1再审申请人认为，大同实业公司在未经市政府土地管理部门和房产管理部门批准的情况下出租划拨土地，系无权处分，违反了行政法规的强制性规定，合同无效。这是关于土地使用权无权处分的情形。
案例2再审申请人认为，案外人新疆建设兵团国资公司只办理了部分楼层及房屋的产权预告登记，未取得全部房屋所有权，其将未取得所有权的房屋对外出租属于无权处分，该部分房屋对应的租赁合同无效。这是关于房屋所有权无权处分的情形。
案例3是关于无权转租租赁合同效力的问题。2009年发布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”该规定其实认可对无权处分情况下转租行为无效，但是需要承租人在六个月内提出异议，逾期则合同从无效变为有效。
该条款在2020年12月23日修正版中被删除，被修改后变为了民法典第七百一十八条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”意味着民法典时代，即使是无权转租，租赁合同也并不必然无效。
四、无效理由分析
对于无权处分租赁合同的效力认定，基本都是主张有效，但理由各有不同。主流观点有：
第一种观点认为，根据物权与债权的区分原则，认定物权的给付不能并不必然导致债权的无效。作为债权关系的租赁合同关系，只要不存在法定无效的情形，无权处分不影响租赁合同效力。案例3即是。
第二种观点认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该条款原属于《合同法》第51条，持无权处分合同效力待定的观点，经追认或嗣后取得处分权而有效。但该条款已经完全删除，该观点已经没有依据。案例1即是。
第三种观点认为，类推买卖合同的情形，无权处分只影响合同履行，不影响合同效力。民法典第五百九十七条第一款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。租赁合同可以参照适用。案例2即是。
五、错误认识分析
无权处分租赁合同并不必然无效，不代表一定有效。房屋租赁合同不因无权处分无效，并不代表着不会因为其他原因无效。比如，租赁合同主体不适格，租赁合同并非双方真实意思表示，租赁合同违背公序良俗，违背国家法律强制性规定等原因，一样可以认定租赁合同无效。
租赁合同不因无权处分无效，但不影响真正的权利依据其他的法律关系向无权处分人主张权利，比如提起不当得利纠纷诉讼等。
烟火律师认为，无权处分情况下签订的租赁合同抑或其他合同的情况屡有发生，造成了一定的社会困惑和争议。相关的合同主体除了事前防范以外，也可以依据法律的规定切实保护自身合法权益。
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