建筑装饰装修（building decoration），为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用装饰装修材料或饰物，对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程。通常包含抹灰、外墙防水、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面板、饰面砖、幕墙、涂饰、裱糊与软包、细部等内容。装饰装修工程承包人凭借装饰装修行为在满足条件前提下排他性享有装饰装修工程价款优先受偿权。装饰装修工程价款优先受偿权是建设工程价款优先受偿权在制度构架方面的延伸和细化。因《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于建设工程优先受偿权制度设计原则化，建设工程优先受偿权制度通过司法实践反馈到具体的案件时，呈现区法官裁量权自由度高、同案不同判的现状。为全面依法治国，提升司法权威，统一各级法院意见，最高人民法院以司法解释、批复等形式对工程价款优先受偿权进行适用性方面的规定，目的在于正确理解与适用建设工程价款优先受偿权制度，保护工程承包人，特别是农民工的合法权益。建设工程价款优先受偿权制度的价值在于突破债权平等原则，赋予建设工程承包人以优先于其他债权人受偿的权利，最终实现债权人间实质性平等。装饰装修工程属于建设工程，装饰装修工程承包人可通过装饰装修工程价款优先受偿权制度维护自身合法权益，向发包人或对建筑物享有权处分人追偿其欠付的装饰装修工程款。

虽然装饰装修工程依托建筑物存在，具有附属性特征，但装饰装修工程本身也具有独立性，涉及到装饰装修工程设计、施工、监理（如有）、检测等环节。装饰装修工程涉及到建工、房产、环保、安全生产监督、公安消防、工商行政、规划、劳动、市容、质量技术监督等有关部门的职责。根据装饰装修行为针对的客体不同，可将装饰装修工程分为家庭居家装饰装修和工业装饰装修。家庭居家装饰装修由《建设工程质量管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》进行规制，因家庭居家装饰装修工程引发的纠纷参照承揽合同的方式方法进行解决，不适用装饰装修工程价款优先受偿权制度。工业装饰装修与家庭居家装饰装修调整的主体与对象均存在差异性，依据《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规进行调整，适用装饰装修工程价款优先受偿权制度。本文主要是对工业装饰装修工程价款优先受偿权制度进行阐述。

国内建设工程价款优先受偿权肇始《合同法》第二百八十六条的规定，装饰装修工程适用优先受偿权以最高人民法院通过批复的形式进行明确，故可按承包人不同，建筑物优先权可分为建设工程价款优先受偿权和装饰装修工程价款优先受偿权。因两者同宗同源，权利性质趋同。依据优先权的性质，理论界提出不同的观点。有学者认为装饰装修属于特殊的加工承揽行为，承揽人与装饰装修工程承包人保护模式应当呈现出统一性，由此提出装饰装修工程价款优先受偿权为留置权的观点。此种观点的弊端显而易见，留置权的客体必须为动产，留置权人对物排他性的占有。通过装饰、装修以及劳动物化等行为使建筑物增值，仅针对不动产而言，故装饰装修工程价款优先受偿权属于留置权的观点与现行法律规定及民法理论不符。有学者认为装饰装修工程价款优先受偿权属于法定抵押权，法定抵押权是指由法律直接规定当事人享有抵押权，制度目的是保护老弱妇孺等社会弱势群体。此种观点的缺陷在于权利优先性被模糊在抵押权权利框架下，不能解释价款优先受偿的特性。最高人民法院的观点认为装饰装修工程价款优先受偿权属于建筑物优先权，如船舶优先权、航空器优先权一样，别无二致。总体而言，目前我国建筑行业还处于发包方市场，市场资源集中在发包一方。依据我国现行法律规定，相比于“留置权说”、“法定抵押权说”，“建筑物优先权”更加符合建筑市场需要，更能体现建筑市场中承包人迫切需要特殊保护的行业现状，有利于促进建筑行业的发展。

装饰装修工程价款优先受偿权展现出两种特性。一方面呈现出物权属性。当存在多个债权人时，装饰装修工程承包人于抵押权人、普通债权人等优先受偿；另一方面展现出债权属性。装饰装修工程价款优先受偿权基于合同关系产生，是双方基于意思表示一致的产物。虽然装饰装修工程价款优先受偿权属性难以形成统一共识，但从功能上看，装饰装修工程价款优先受偿权具有保障人权、实现公平和对经济弱者（装饰装修工程承包人）以特别保护、保护公共利益或共同利益、保护经济秩序和实现某些社会观念等功能。

装饰装修工程价款优先受偿权效力集中体现在优先于其他权利受偿。不同类别的权利在适用时存在冲突，且这种冲突具有不可避免性和经常性的特点。科斯认为这是“权利的相互性”所致，“依法界定一个人的权利时，就是界定和保护了他人的权利，两个权利之间无法找到一个互不侵犯的界限。”装饰装修工程价款优先受偿权的优先性表现在：（1）装饰装修工程价款优先受偿权优先于普通债权。债权的请求权性质和相对性是债权平等的理论基础。债权的平等性是数个债权共存在同一标的物之上，从而引发人们对债权实现产生担忧。债权人享有平等受偿的权利，这是理论层面探讨的问题，但债权人能否实际受偿或优先受偿则是司法实践应当处理的问题，两者之间存在本质区别。装饰装修工程价款优先受偿权通过法律赋予的优先受偿性，享有比普通债权人优先受偿的权利。这看似对债权平等的突破，实则对不同债权人区分对待，实现实质意义上的平等求偿权利。（2）装饰装修工程价款优先受偿权优先于设立担保的债权。通常装饰装修工程价款优先受偿权以不动产作为载体（排除留置权存在的可能），由法律直接赋予优先于抵押权受偿，展现出绝对优先性的特征。装饰装修工程价款优先受偿权的优先性由法律直接规定，旨在保护装饰装修工人的劳动工资，确保优先受偿。在当债务人不能清偿债务人，装饰装修工程承包人可就发包人所有的标的物折价、拍卖的价款优先于特殊和一般债权人受偿，从而排除时间以及标的物价值因素对债权实现的影响。

工程价款优先受偿权制度构建初衷是保护建筑施工人或装饰装修施工人的合法权益，但是因合同相对性原则，此项保护并不能直接指向项目一线工人的工资权益，而是以保护承包人的工程价款债权为媒介，间接保护其合法权益。最高人民法院将人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金纳入优先受偿的范围，排除工程价款的利息、违约金、损害赔偿金。从优先受偿范的围角度分析，同一建筑物下装饰装修工程价款优先受偿权与建设工程优先受偿权依照前述范围分别受偿。但是从权利能否完全实现的角度考虑，则需要进一步思考。

装饰装修工程承包人以该装饰装修工程折价或拍卖的价款优先受偿，而建设工程承包人以该工程折价或拍卖的价款优先受偿。考虑到在同一项目中装饰装修成果与建设项目具有不可分割性的特征，装饰装修工程承包人与建设工程承包人在行使工程价款优先受偿权时，出现冲突概率较高。该冲突主要表现在：

（1）装饰装修工程承包人与建设工程承包人都享有工程价款优先受偿权，除了权利享有主体不一致外，优先权形式方式、期限等基本保持一致。因两者享有的工程价款优先受偿权并无优先效力之分，在行使优先权时，易出现冲突。

（2）客观上，建筑物主体工程与装饰装修工程施工存在先后之别，该两部分项目履约所需资质、专业人员不尽相同。除施工总承包外，通常由不同的承包人来完成。承担主体结构工程的承包人履约在前，在竣工验收合格后办理相关退场手续，随后再由负责装饰装修工程的承包人进场施工。考虑到建设工程价款优先受偿权行使存在期限限制，行使期限为自发包人应当给付建设工程价款之日起算六个月。此时建设工程承包人已经行使建设工程价款优先受偿权，而装饰装修工程仍处于履约阶段，装饰装修工程价款优先受偿权行使条件尚不成就。若发包人存在资金短缺情况，采取以物抵债的方式履行债务，则装饰装修工程承包人的优先受偿权将岌岌可危。

建设工程涉及勘察、设计、施工、监理等建设活动，在项目实施过程中涵盖分包商、材料和设备供应商、劳务派遣公司及其派遣劳工（或农民工）等，所牵涉的交易对象复杂且多样，涉及多重法律关系。同时，因国内现代建设工程制度起步晚，配套制度供给不足，导致建筑市场存在违规行为，实际中充斥大量“包工头”等用工形式，进一步使整个建设工程领域复杂化。虽然涉及的交易对象众多且复杂，但工程价款优先受偿权享有主体却是唯一的、明确的。依法享有工程价款优先受偿权的人必须与发包人存在直接的施工合同关系，建设工程的勘察人、设计人、分包人、实际施工人、监理人以及与发包人无合同关系的装饰装修工程的施工人均不应享有此项权利。按照《建工司法解释（二）》第十八条约定，装饰装修工程承包人在满足条件后可以实行工程价款优先受偿权。首先，根据建设工程的施工范围可将承包人分为总承包人、分包人与实际施工人，当然该分类模式也同样适用建筑物装饰装修工程承包人的分类。但并非所有承包人都享有工程价款优先受偿权，只有与装饰装修工程发包人签订装饰装修合同，存在直接装饰装修法律关系的承包人才享有工程价款优先受偿权，其他参与主体均被排除在装饰装修工程价款优先受偿权之外。其次，装饰装修工程价款优先受偿权的行使对象只能是对建筑物享有所有权或具备处分权能的发包人。原因在于只有发包人对建筑物享有所有权或具备处分权能，当装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿时，才存在合法有效的标的物承载建筑物优先权，才能确保在不侵害第三人合法权益的基础上实现优先受偿的权益。若因建设工程承包人在装饰装修工程承包人履约期间向发包人行使工程价款优先受偿权，且发包人采取以物抵债的方式偿还债务，此时，对装饰装修工程承包人而言，因装饰装修工程价款优先受偿权所凭借的标的物已经转移至非发包人名下，丧失优先权请求的基础，装饰装修工程价款优先受偿权对于装饰装修工程承包人已无意义。

权利行使范围牵涉装饰装修工程承包人能够优先受偿的范围。关于装饰装修工程价款优先受偿权行使范围的问题，最高人民法院认为装饰装修工程价款的优先受偿权仅限于因装饰装修而使该建筑物增加的价值的范围之内，即装饰装修工程承包人通过装饰装修行为在建筑物上使用草、木、石、砂、砖、瓦、水泥、石膏、石棉、石灰、玻璃、马赛克、软瓷、陶瓷、油漆涂料、纸、生态木、金属、塑料、织物以及各种复合制品以提高建筑物的使用功能和美观，保护主体结构在各种环境因素下的稳定性和耐久性，从而最终达到增加其效用的目的。建筑物在装饰装修工程中，因装修材料添付及装饰装修工程承包人的劳动行为，使建筑物的价值在原有基础上发生增益，但其增加的范围并非材料价值与劳动力简单相加，最终建筑物增加的价值必须依靠市场进行判别。在社会发展的平稳时期，装饰装修行为及结果使建筑物增加的市场价值通常要高于装饰装修工程的价款数额。整个建筑物的价值或者市场价格，包括土地使用权的价值、建筑物主体的价值和装饰装修增加的价值。但因市场变化，也存在装饰装修使建筑物增加的市场价值等于或低于装饰装修工程的价款数额的可能性。鉴于此，装饰装修工程折价或者拍卖的价款可能等于或低于建筑物装饰装修工程承包人的装饰装修成本，按照《建设工程司法解释（二）》第十八条规定范围行使请求权，装饰装修工程承包人的装饰装修工程款将得不到保障。从风险分配的角度分析，风险承担应当保持一致性，不能因盈利与否而改变风险承受者。当装饰装修工程价款就该装饰装修工程不能全部清偿时，将装饰装修工程承包人优先受偿权转化为普通债权，对装饰装修承包人不公平。基于此，笔者认为装饰装修工程价款是由市场供需决定，为切实保护装饰装修工程承包人权益，不应从装饰装修工程价款角度对装饰装修承包人的价款受偿进行描述，而应当从装饰装修工程承包人是否完全受偿的维度进行判别，即不考虑其他因素，而直接以装饰装修工程的实际投入（成本+工资+合理利润）为受偿界限进行确定，由此才能保护装饰装修工程承包人的优先受偿权。

1.装饰装修工程价款优先受偿权行使程序

装饰装修工程价款优先受偿权作为保护装饰装修工程承包人的制度架构，有效平衡发包人与承包人之间利益关系。装饰装修工程承包人承接发包人的装饰装修工程，通过劳动物化使建筑物符合用途、美感等，从而增加建筑物价值。内在逻辑关系为装饰装修工程承包人先履行合同义务，此时发包人以支付装饰装修工程款方式对承包人履约进行制约，装饰装修工程承包人按照发包人要求完成全部装饰装修工程时，因发包人尚未完全支付工程款，装饰装修工程承包人处于被动局面，此时装饰装修工程价款优先受偿权便能控制发包人与承包人权利失衡的局面。由于装饰装修工程价款优先受偿权具备担保物权不能比拟的优势，一旦滥用，也将损害发包人一方的利益，所以，装饰装修工程价款优先受偿权在适用方面也存在诸多限制。

（1）催告

《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，……承包人可以……。”从文义解释角度分析，催告是装饰装修工程承包人行使装饰装饰工程价款优先受偿的前置程序。催告是对迟延履行的提醒，具有中断诉讼时效、确定履行期限、加速债务履行等法律效果。催告作为装饰装修工程价款优先受偿权行使的程序要件，其作用是督促发包人及时履约，却并不能实质性影响装饰装修工程价款优先受偿权的优先受偿效果。催告的司法意义在于通过法律规定督促装饰装修工程承包人主动完善履行催告程序，完成前置性程序要件，但并不能彻底阻碍装饰装修工程价款优先受偿权的实现。同时，行使装饰装修工程价款优先受偿权需要的是催告的过程，并非催告的结果。即只要装饰装修工程承包人履行了催告程序，无论该种催告是否被发包人知悉在所不论，例如发包人拒绝签收催告通知，或发包人下落不明而采用登报催告的方式均产生催告意义上的法律效果。

（2）折价

折价是发包人与装饰装修工程承包人达成新的合意，以终结基于装饰装修工程而产生的债权债务关系。折价的前提为双方对建设工程进行合理的价值评估。折价的法律效果为：一是发包人与承包人形成新的合同关系；二是折价标的物所有权发生转移。装饰装饰工程价款占比较小，在折价过程中，装饰装修工程承包人将承担较重的支付义务，通过折价途径实现装饰装修工程价款优先受偿权难度增大。另外，从建筑市场操作惯例考量，建设单位提供项目资本金，在建设期间，以建成建筑作为抵押向金融机构融资贷款，因在建项目通常存在权利负担，增加了装饰装修工程承包人通过折价方式现实优先受偿权的难度。所以，通过折价方式履行装饰装修工程款的交付义务，并非是装饰装修工程承包人实现债权的最佳方式。

（3）拍卖

拍卖是实现装饰装修工程价款优先受偿权的重要途径，此处所指拍卖主要针对司法拍卖。司法拍卖的形式层出不穷，从最开始的现场拍卖到委托拍卖，再到基于网络发展的网络拍卖。伴随执行程序与拍卖流程逐渐完善，拍卖形式的多样化能满足装饰装修工程承包人对实现债权的需求。因此，向人民法院申请拍卖其承建的装饰装修工程是实现装饰装修工程价款优先受偿权的一种重要的方式。

2.装饰装修工程价款优先受偿权行使例外

（1）违章建筑

所谓违章建筑，我国法律并未对其进行明确界定，通说是指建造人违反国家法律、行政法规关于建筑行为的相关规定所建造的各种建筑物及其附属设施。违章建筑有两个鲜明的特征。一是违章建筑违反了法律、行政法规的规定而建造形成的一种状态；二是违章建筑不仅包括各种建筑物，还囊括其附属设施。按照违反的规定性质不同，可将违章建筑区分为“程序性违建”和“实质性违建”。程序违建是指建筑物并未违反土地规划和城乡规划，仅是建造人未履行审批手续，未能及时取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。实质性违建是指违反土地规划或城乡规划管理制度，抑或侵害公共利益，导致违反法律、行政法规的强制性规定。

另外，违章建筑是否对装饰装修工程价款优先受偿权行使造成限制与违章建筑能否作为被执行的标的是两个截然不同的问题。违章建筑能否作为折价或拍卖的客体，是装饰装修工程价款优先受偿权行使构成要件问题，属于实体性权利；而违章建筑能否作为被执行的标的，属于诉讼案件执行问题，两者属于不同范畴。对违章建筑的类型进行细化会发现，并非所有的违章建筑都属于按照建设工程的性质不宜折价或拍卖的客体。程序性违章建筑因其能够通过完善行政审批手续对权利瑕疵进行补正而成为合法建筑，符合装饰装修工程价款优先受偿权的行使构成要件。实质性违章建筑因其权利基础存在致命缺陷，导致不能通过补正手段使权利合法化，最终致使装饰装修工程承包人对实质性违章建筑不享有装饰装修工程价款优先受偿权。

（2）工程质量不合格且难以修复的建筑

建筑工程质量合格是《建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规最基本的要求，同时也是承包人行使建设工程价款优先受偿权的前提性要件。工程质量不合格且难以修复的建筑不能竣工验收、交付使用、完成备案，亦不能在市场上交易流转，所以建筑物优先权制度针对性将质量不合格且难以修复的建筑排除在外。需特别说明的是，此处工程质量合格与否是按照建筑行业标准进行判断，而非基于司法推定。《建设工程司法解释（一）》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”司法实践中，对建筑物质量合格与否产生疑问时，通常采用司法鉴定或司法推定的方式对建筑物质量进行确定。若因发包人擅自使用而推定已完工工程质量合格的建筑物本身存在质量缺陷且难以修复的，则不能作为建设工程价款优先受偿权的客体。

（3）法律、行政法规规定的其他情形

《物权法》第一百八十四条对禁止抵押的财产范围进行了规定，根据该规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施属于不得抵押的财产。对上述财产进行抵押限制，主要是基于公共利益的角度考虑。设定抵押权的目的是为了担保特定债权人债权的实现，若以学校、幼儿园、医院等社会公共利益设施设定抵押，将会损害国家、集体和他人的利益。若建筑物用于学校、幼儿园、医院等为公益目的需要，此时装饰装修工程承包人在行使装饰装修工程价款优先有偿权将面临障碍。尽管从制度层面装饰装修工程价款优先受偿权优先于抵押权受偿，但是其优先性仍不能对抗或超越基于公共利益的需要。

装饰装修行为的功能价值在于通过劳动物化使建筑物满足不同角色主体对使用的需求，它是建筑物产生价值中至关重要的一环。客观上，装饰装修工程的附属性决定了其受关注度低于主体结构工程。因此，社会对装饰装修工程承包人合法权益并未出现过多关注。加之，装饰装修工程款占比整个工程价款份额小，且装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权而引起的纠纷案件并不多，权益保护更易被忽视。装饰装修工程价款优先受偿权制度使权利保护归位，赋予装饰装修工程承包人优先受偿权。但是，以装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先支付装饰装修工程承包人债权的立法模式，仍然存在保护漏洞，需进一步研讨并完善。