随着社会经济的飞速发展，新类型民商事案件激增,案情也越来越复杂,不少案件时间跨度较长,这也给调查取证和证据收集工作带来了不小的难度,调查取证难这一问题逐渐凸显。我国法律虽然明确规定律师享有调查取证权,但在司法实践中,当律师向有关国家机关、单位、团体及公民个人调查取证时，尤其是向有关国家机关，如住建、税务、银行等部门调查、了解有关情况时，总是困难重重，面对各种障碍。
根据上海市律师协会的一则调研结果显示，律师调查取证有四难：一难——手拿法院调查令调查受阻；二难——诉前无法院调查令不能对基本情况进行调查导致无法立案；三难——政府职能部门以内部规定、无配合义务、承办人不在等等理由阻碍、拒绝律师调查；四难——银行、电信、邮局、医院、物业等非政府职能部门，对于律师调查一般予以拒绝。调查还显示，调查取证难涉及的部门、单位包括：公安、财政、住建、社保、银行、医院等；涉及的案件类型主要是刑事诉讼、房屋买卖、婚姻、财产分割等。
前不久，团队处理了一件商品房买卖合同纠纷案件，本文结合团队办案取证的相关经验，拟从实务角度对常用调查取证的方法进行梳理，以供参考使用。
一、基本案情
1995年，原告A公司向被告房地产公司B购买了两套商品房，A公司在购房时支付了案涉两套房屋的购房款及代收的天然气安装费。房屋买卖手续由A公司当时的总经理C负责办理,房屋买卖合同也是B公司与总经理C签订。该房屋交付后由A公司使用（空置状态已经接近十年），但A公司一直没有取得房屋的产权登记证书。 由于交易时间跨度长，资料保管不善及人员变动，A公司提交到我们律师面前的只有购房款、天然气安装费的收据、银行转账凭证和总经理C对这个事情的说明（现在C还能联系上），且上述证据均只有复印件。三张复印件，怎么证明两套房子是A公司购买的，B公司应该给A公司办理转移登记？这个案子给我们出了个巨大的难题。 二、调查取证的基本原则
“谁主张，谁举证”是民事诉讼的基本原则，证据是案件的灵魂。在诉讼过程中，收集证据作为举证的重要内容之一，是收集、整理、提交和阐释这四个举证程序中最基础性的环节。没有充足的证据，就无法完成己方的举证责任，也无法实现诉讼的目标。 在案件诉讼中涉及当事人自行调查取证或当事人申请法院调查取证的情形时，需着重把握以下原则： 1.围绕诉讼目的、诉讼请求、诉讼策略、举证责任调取证据
围绕案件的诉讼目的及诉讼请求，收集对己方有利的证据，且证据之间不存矛盾，证据所包括的内容无对己方不利的事实的，则此类证据可以尽可能多的提供，保证所提供的证据能形成完整的证据链。 2.直接证据优先，间接证据尽可能多地补充收集
直接证据是指能够直接用以证明案件主要事实的证据，其最大特点是能单独的、直接的证明案件的主要事实。通过直接证据的运用，法官要么得出肯定的结论，要么得出否定的结论，不可能得出真伪不明的结论。一般来说，直接证据具有最强的证明力，在收集取证时应优先收集直接证据。但在司法实践中，常常因多方面的因素，导致当事人及代理人无法完整地收集到案件的直接证据，甚至连一份直接证据都没有。这时候就只有从间接证据入手。间接证据主要作用有：一是成为发现其他证据（包括直接证据）的线索；二是成为印证其他证据（包括直接证据）的有效手段；三是多个间接证据形成证据链时成为认定案件事实的依据。 间接证据尽可能越多越好，所收集的间接证据之间是否有逻辑关联、能否互相印证、能否形成闭合的证据链条，依据推理得到的结论是否具有高度盖然性，因此在诉讼过程中，丰富的间接证据呈现在法官的面前，由其进行综合判断，也是重要的解决手段。 3.时刻遵守证据“三性”、“两力”
（1）证据的“三性” 关联性、合法性、真实性是证据的“三性”， 根据《民事诉讼证据运用与实务技巧》（作者王新平 中国民主法制出版社）的观点：证据“三性”如何排列，反映了质证、认证的次序，应以《行政诉讼证据规定》的表达，以关联性、合法性、真实性的排列。这也反映了法庭质证和认证的逻辑顺序，也是“三性”所具有的不同功能的要求。对于当事人提供或者法庭调取的证据，在质证中，首先应当分析证据与待证事实是否相关，如果不具有关联性，则提出异议；再进一步分析证据是否具有合法性，如果不具有合法性，则提出这方面的异议；再进一步分析证据是否具有真实性。 （2）证据的“两力” 证据包含证据能力及证明力。江伟教授曾形象地比喻：证据能力是证据的“质”，是法定的门槛；而证明力是证据的“量”，是审判人员裁量的刻度表。证据能力，又称为证据资格或证据的适格性，是指证据材料能够被法院采信，作为认定案件事实依据所具备的法律上的资格。在我国民事诉讼法中，证据能力也与证据的“三性”有着密切关系。证据是否具有证据能力取决于证据与待证事实之间是否存在关联性和证据是否具备真实性、合法性。证据能力规则主要有以下方面：①证人资格规则；②非法证据排除规则；③证据须经过质证的规则；④限期举证规则；⑤调解或和解中对事实的认可不得作为对其不利的证据的规则；⑥证据能力受限制的规则。 证明力，又称为证据价值、证据力，是指证据在多大程度上对案件事实起到证明作用。证明力规则分为三大类：①涉及证明力有无的规则；②涉及证明力大小的规则；③涉及证明力优先顺序的规则。 总之，收集证据是诉讼中最为关键的环节之一，当事人和代理人对于收集到的每一份证据都应认真甄别、审慎对待。 三、调查取证的路径
1.当事人提供证据；2.律师自行收集证据；3.申请法院调查取证；4.法院依职权调查收集证据；5.律师向法院申请《律师调查令》；6.证据保全：（1）公证证据保全 （2）法院（仲裁）证据保全；7.特殊路径：（1）行政查处获取证据 （2）刑事立案获取证据（3）依赖生效判决书获取证据。
四、本案的取证范例
取证难点一：被告是谁？
取证分析：B公司的名称出现在购房款收据上，但是通过国家信用系统、天眼查、企查查等均查不到该公司的登记信息，现在这家公司还存在吗？ 取证路径： 1.到房屋所在地现场向物管人员打听房屋的开发商，得知这个楼盘有两个开发商； 2.物管人员给了他们有联系的一家开发商工作人员的电话号码； 3.电话联系了该开发商的工作人员，他们称自己不知道公司开发了这个楼盘，现在公司的名字也不是购房合同上的名字。我们核实了他所在公司的名字； 4.向市场监管部门调取我们获得的开发商新名称的全部工商档案，发现新公司在历史上的名称就是B公司，在近30年的时间中，已经进行了数次重组、更名； 5.我们从不动产登记中心调取了该楼盘办理初始登记的全部开发资料，确定了两家开发商的名称及案涉的房屋的开发商主体就是B公司。 取证结果：确定了被告的主体身份。
取证难点二：购房合同在哪里？
取证分析：A公司提供给我们的资料里面没有购房合同，最基础、最直接的证据需要找到，否则没有合同可能连立案都无法完成。 取证路径： 1.我们找到新的B公司，跟他们沟通希望能找到当时签订的购房合同，但是B公司工作人员告知我们他们是重组过很多次了，现在的工作人员连开发了这个楼盘都不知道，更没有这个楼盘开发的相关资料了。而且在购房收据上的经办人，他们也没听说过，更不认识； 2.我们到房屋登记管理部门，希望找到该房屋买卖合同的备案信息，但该房屋的交易是上世纪90年代，还没有备案登记的销售制度，主管部门没有该房屋的买卖合同的任何信息； 3.我们找物管人员，想从物管处获得该房屋买卖合同的资料，但是该楼盘的物业已经换了很多拨，现在管理的物业是8年前进入的，没有该房屋的任何资料，甚至该房屋也没有交物管费，物管只知道A公司的房屋的位置，但没有见过A公司的工作人员。 取证结果：直接证据收集失败。
取证难点三：房屋的地址在哪里？
取证分析：购房款收据上有该房屋的门牌号和地址，但是在不动产登记中心查不到这个地址和楼栋号，收据上的房屋对应的到底是现在的哪两套房屋？ 取证路径： 1.我们找到物管人员带我们找到了A公司的房屋，并向其核实了该房屋现在的地址和门牌号； 2.我们到不动产登记中心，了解现在这个门牌号的上下楼房屋的登记情况，发现除了A公司购买的这两套房屋，其他均进行了分户登记； 3.我们到当地派出所调取该房屋地址门牌号变化的情况，派出所在认真调查后，给我们出具了地址变更证明，详细描述了购房款收据上房屋的门牌号变更历程，最后锁定为现在的地址和门牌号。 取证结果：证明了房屋现在的座落地址。 取证难点四：购房人是总经理C还是A公司？ 取证分析：A公司给我们总经理C的情况说明，描述当时合同是跟总经理C个人签订的，但是购房款却是A公司交的，本次交易的相对方到底是谁，也是一个最基础的必须证明的问题。 取证路径： 1.我们向总经理C详细了解交易过程的来龙去脉，要求对方给我们陈述能记得起的全部细节； 2.我们申请了总经理C出庭作证，对当时的交易场景进行了再现，并详细向法庭陈述了房屋交付给A公司后具体的管理、使用情况； 3.总经理C陈述收房后在该房屋里面开了一个沙龙，我们向其核实了该沙龙工商登记的名称； 4.我们向市场监管局调取了沙龙的工商档案，在其中发现了B公司向A公司发出的收房通知。 取证结果：证明了购房人是A公司，而且B公司明知自己的交易相对方是A公司。 取证难点五：购房款是否支付完成？ 取证分析：A公司给我们提供购房款收据、银行转账记录、安装天然气费用的收据，因时间久远找不到原件，对方对此表示不认可，必须证明这个问题，否则法官恐怕会担心某天突然跑个人出来说是他买的案涉房屋。 取证路径： 1. 我们向法庭提供了购房款收据、安装天然气费用收据复印件，并由总经理C出庭对上述证据进行确认，是他当时办完后交给A公司财务保存。 2. 我们提交了A公司对其中一任法定代表人的离任审计的审计报告，其中公司的资产包含该房屋。 3.我们向转账和进账的银行申请调取当时的银行交易凭证，但是银行回复因时间超过20年，档案已经销毁，无法提供。我们将银行的回复提交给了法庭。 取证结果：虽然购房款的支付凭证没有原件，但是有复印件、有证人、前述的交房通知及我们向银行调查取证的行为，让法官内心高度确信A公司是付了款的。 取证难点六：房屋是否交付？ 取证分析：A公司并未给我们提供任何有关房屋交付的证据，房屋是否如A公司所说是他的呢？是否有其他的占有使用人呢？ 取证路径： 1.如前所述，我们请总经理出庭作证证明了房屋已经交付，而且A公司在使用。 2.如前所述，我们向市场监管局调取了沙龙的工商档案，在其中发现了B公司向A公司发出的案涉房屋的收房通知书，该证据成为了本案最关键的证据。 3.我们向物管人员了解，其告知我们该房屋是A公司的。 4.我们在房屋现场拍摄了照片，证明房屋是空置状态，没有其他人使用。 取证结果：证明了房屋已交付，A公司没有使用后，现在一直处于空置状态。 后 记 本案经过我们的艰难取证和充分举证，最终法官建立了自己的内心确信，认定A公司确实购买了案涉两套房屋，经向不动产登记中心再次核实该房屋可以办理转移登记后，判决开发商B公司协助A公司办理案涉房屋不动产登记手续，该代理结果获得了当事人的高度认可。 附：成都律师常用办案取证资讯一览表（最新版建议收藏）
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