城镇租赁合同司法解释变化解读 || 发现论典
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2020年12月23日，最高人民法院审判委员会第1823次会议通过《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》，其中对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称新解释）进行了修正，并以法释〔2020〕17号公布，于2021年1月1日起正式施行。
笔者将修正之处较2009年发布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称原解释）进行对比，并对所作修改、增删部分进行解读，以便对其进行准确适用。
一、针对《民法典》的出台，修改援引性规定
1、将原解释引言修改为：
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
2、将原解释第五条修改为：
第四条 “房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定民法典第一百五十七条和本司法解释第九条、第十三条、第十四条本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”
3、将原解释第六条修改为：
第五条 “出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法民法典的有关规定处理。”
4、将原解释第七条修改为：
第六条 “承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条民法典第七百一十一条的规定处理。”
解 读
《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，《中华人民共和国婚姻法》《中华人民共和国继承法》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国收养法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国侵权责任法》《中华人民共和国民法总则》同时废止。因此，新解释制定依据由《中华人民共和国民法通则》变更为《中华人民共和国民法典》。
二、删除民法典吸收的9条规定
1、删除第四条关于“办理登记备案手续”的规定
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《民法典》第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
解 读
在原解释中该条规定属于管理性规定，而非效力性强制规定，不能作为认定房屋租赁合同效力的条件，房屋租赁合同未办理登记备案，其效力不受影响。本条款已经被民法典第706条吸收上升为法律，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力，该法条中的租赁合同包括但不限于房屋租赁合同。因此在新解释中删除该条规定亦为合理。
2、删除第八条关于“承租人单方解除合同”的规定。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
《民法典》第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
解 读
房屋租赁合同的承租人对房屋享有使用收益权，租赁房屋存在瑕疵（主要针对权利瑕疵）的情况下，非因承租人的原因，致使承租人无法使用或者利益受到重要影响，或者对租赁房屋不能进行使用收益的，承租人有权解除房屋租赁合同，本条款已经被《民法典》第724条吸收上升为法律，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物，故在新解释中不再赘述。
3、删除第十五条关于“超期转租约定无效”的规定
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《民法典》第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
解 读
房屋转租，是指房屋租赁合同的承租人不退出原租赁关系，并将承租的房屋再次出租给次承租人收益、使用的行为。原解释在承租人经出租人同意的情况下，对转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分认定无效。本条款已经被《民法典》第717条吸收上升为法律，并对租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物，并对该法条作了修正性规定。《民法典》采取了更为宽松的态度，承租人与次承租人对于超过剩余租赁期限的约定效力由完全无效变为相对出租人无效，此时合同在承租人与次承租人间仍具有法律效力，次承租人可据此向承租人请求承担违约责任而非缔约过失责任。
4、删除第十六条关于“转租”的相关规定。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
《民法典》第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
【解读】
本条款已经被《民法典》第718条吸收上升为法律，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物。虽然转租未事先经出租人同意，但是出租人明知转租情形后六个月内未提出异议，视为同意转租，合理平衡出租人、承租人、次承租人之间的利益。出租人务必对此规定予以充分重视，发现承租人擅自转租的，及时决定是否行使解除权。
5、删除第十七条关于“次承租人代承租人支付租金”的规定。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
《民法典》第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
解 读
本条款已经被《民法典》第719条吸收上升为法律，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物，承租人未经出租人同意转租的，在未被确认无效的情况下，次承租人可以行使代偿请求权。
6、删除第十九条关于“承租人死亡，共同经营人或者其他合伙人可按照原合同继续承租”的规定
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
《民法典》第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
解 读
本条款已被《民法典》第732条吸收上升为法律，并将租赁权承继的规则，转变为租赁权法定让与的规则。
《民法典》732条扩大了可以获得租赁权的主体范畴，但限于承租人死亡的情形。笔者认为，立法者应是考量了宣告失踪与宣告死亡的价值取向问题。宣告失踪制度是为了保护当事人的财产利益及人身利益而设定，若承租人仅仅是被宣告失踪，其财产及权利都仍然归属于承租人，此时强制转移承租人主体，显然与保护被宣告失踪人的价值取向相异。
7、删除第二十一条关于“承租人优先购买权”的规定。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
解 读
本条款已经被《民法典》第726条、第728条吸收上升为法律。针对房屋承租人享有的优先购买权的规定在《民法典》中的效力层级更高、内容更加详尽。承租人要特别重视出租人通知的合理期限，出租人出售房屋前，其出售房屋的确切信息、条件告知了承租人，并给予其相对合理的考虑期限，即可视为履行合理期限内的通知义务。
8、删除第二十三条关于“拍卖房屋提前通知承租人”的规定。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
《民法典》第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
解 读
本条款已经被《民法典》第727条吸收上升为法律。出租人将房屋拍卖，其实质也是将房屋出售转让的行为，与一般的买卖相比，其处置的程序有所不同，笔者提请承租人注意应当依照法定拍卖流程行使优先购买权。
9、删除第二十四条关于“承租人无优先购买权”的情形。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
《民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
解 读
本条款已经被《民法典》第726条吸收上升为法律，并对该条进行了修改，法律规定承租人的优先购买权，是基于实际情况考虑，但并非所有出租人转让租赁房屋时，承租人均享有优先购买权，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属，承租人不得行使优先购买权。
三、规范与修改表述
修改原《司法解释》第二十条的表述：
第十四条 “租赁房屋在租赁期间在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
解 读
“承租人按照租赁合同占有期限内”相比“租赁期间”的表述，更加明确且规范。
实务中，虽然合同已经签订，合同未必实际履行。在合同未实际履行的情形之下，对承租人的偏重保护意义不大。“租赁期间”改为“承租人按照租赁合同占有期限内”，在立法取向上向出租人迈出了一个小碎步，这种修改更有利于实质上的公平。
以下为对照表格全文
（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）
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罗毅律师再审团队，是以发现律师事务所创始合伙人罗毅主任为核心的精英律师团队，专注办理高审级民商事再审案件，致力推动解决疑难复杂民商事诉讼，2020年度办理各类型案件标的额80亿元。
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