不动产“连环买卖”中次买受人是否有权排除强制执行及其要件审查 || 再审研析

案涉房屋经历了4次买卖，其过程为（协议签订及价款支付情况见附图）：

第一次：诚鑫公司作为开发商，将案涉房屋抵顶给实际施工人邵云星，抵顶约364.8万元工程款；

第二次：邵云星将案涉房屋以370万元的价格出卖给石小林，石小林向邵云星支付200万元，第三手买受人向邵云星支付170万元；

第三次：石小林将案涉房屋以365万元转让给赵祝君，抵顶石小林对赵祝君的200万元欠款。邵云星与赵祝君签订协议约定，石小林尚欠的170万元价款由赵祝君直接向邵云星支付；

第四次：赵祝君将案涉房屋以390万元出卖给姚正普、赵文科，后者向赵祝君全额支付了390万元价款。

案涉工程由华厦公司承建，邵云星系案涉工程的实际施工人，其借用华厦公司资质施工，为此注册成立了华厦庆阳分公司，并作为该分公司负责人。华厦公司出具的《证明》载明，华厦公司对于邵云星与诚鑫公司签订《买卖协议》抵顶案涉工程款知情且认可，同意邵云星自由处置案涉房屋，邵云星接收案涉房屋即视为华厦公司收到诚鑫公司工程款。

对于赵祝君与邵云星2015年4月15日签订的《协议书》，载明的乙方为华厦庆阳分公司。《协议书》约定，案涉房屋已由石小林以370万元从邵云星处购买，预付购房款200万元，下欠170万元。邵云星知道并确认赵祝君与石小林2015年1月4日签订的“转让协议”，承认双方的房屋买卖关系，邵云星同意按照赵祝君与石小林的约定，直接从赵祝君手中收取石小林下欠的购房款170万元，同时给赵祝君办理相关购房手续。

一审法院支持了次买受人的主张。

一审法院认为，案件争议的焦点问题为，赵文科、姚正普对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，应按照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查。本案中，赵文科、姚正普与赵祝君签订的《房屋买卖协议》及赵祝君与诚鑫公司签订的《商品房买卖合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，《房屋买卖协议》及《商品房买卖合同》合法有效，签订日期均在人民法院查封案涉房屋之前；邵云星以工程款抵顶涉案房屋价款的形式向诚鑫公司全额支付了房屋价款，邵云星将案涉房屋转让给赵祝君时，赵祝君向邵云星支付了房屋价款，赵祝君又将案涉房屋转让给了赵文科、姚正普，赵文科、姚正普亦向赵祝君全额支付了房屋价款；2016年4月份，案涉房屋由赵祝君交付于赵文科、姚正普，赵文科、姚正普随即装修管理使用至今，由此可认定赵文科、姚正普在人民法院查封前已经合法占有了案涉房屋；诚鑫公司当庭陈述案涉房屋未办理过户登记手续系公司原因，并非赵文科、姚正普的过错，且现有证据亦不能证明赵文科、姚正普对此负有过错，故案涉房屋未办理过户非因买受人自身原因。故赵文科、姚正普对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利。

二审法院对一审进行了改判，其对每一手买卖环节的合同签订以及对价支付情况均进行了详细的审查：

第一，关于签订合同，二审法院强调，对于连环买卖的情形，流转过程中的每个环节都要有合法有效的书面买卖合同。

对此，二审法院指出了案涉合同签订过程中的诸多问题：诚鑫公司将案涉房屋抵顶给邵云星，邵云星接着转让不动产时主体就变成了华厦庆阳分公司（2015年4月15日签订的《协议书》，载明的乙方为华厦庆阳分公司）。华厦庆阳分公司与赵祝君签订《协议书》转让案涉房屋，涉及到石小林的权利义务，但是《协议书》上并没有石小林的签字确认，也没有证据证明石小林与赵祝君签订过所谓的“转让协议”。华厦庆阳分公司与赵祝君签订《协议书》，说明案涉房屋是从华厦庆阳分公司转让至赵祝君，但是诚鑫公司又与赵祝君签订了《商品房买卖合同》将案涉房屋出卖给赵祝君，诚鑫公司将案涉房屋抵顶给邵云星后又将案涉房屋出卖给赵祝君，存在矛盾。因此，案涉合同的签订情况不能反映案涉房屋有效流转的过程。

第二，关于支付对价，二审法院认为应当按照流转顺序，审查了每一个环节的支付情况。

对此，二审法院首先指出了第一个环节存在的问题：华厦公司系案涉工程款权利人，因此应当抵顶给华厦公司，而不是邵星云。因此，在诚鑫公司向邵云星抵顶这个环节不能证明存在支付对价。

其次，在邵云星向石小林转让，石小林又向赵祝君转让的环节，从华厦庆阳分公司与赵祝君签订的《协议书》内容来看，房屋价款是370万元，石小林从华厦庆阳分公司购房并支付200万元，赵祝君通过与石小林签订“转让协议”再购买房屋，石小林未支付的170万元由赵祝君向华厦庆阳分公司支付。但是从证据来看，赵祝君向邵云星支付了170万元，但是赵祝君向邵云星支付并不等同于向华厦庆阳分公司支付，石小林是否曾向华厦庆阳分公司支付了200万元，赵祝君是否通过“转让协议”向石小林支付200万元，均无证据证明。因此，在邵云星向石小林转让，石小林又向赵祝君转让这个环节不能证明存在支付对价。

第三，二审法院认为，诚鑫公司以与华厦公司最终结算作为办理过户登记的条件，华厦公司是否愿意结算并不由后续购买人决定。在这种情况下，购买案涉房屋的风险是非常明显的，后续购买人在民事行为中未尽到合理审慎的义务，也没有证据证明邵云星、石小林、赵祝君、姚正普、赵文科曾向诚鑫公司主张过过户登记。故非因买受人自身原因未办理过户登记的条件不成就。

第四，关于合法占有，二审法院予以认可。

最高院再审撤销了二审判决，维持一审判决。申请人申请再审时，向最高院提交了华阳公司出具的《证明》、邵云星与石小林签订的《买卖协议》、石小林向邵云星支付购房款200万元的凭证、石小林与赵祝君签订的《转让协议》、案涉工程竣工备案表等证据。

最高院对二审法院不予认可的三项要件均重新作出了认定：

第一，关于合同签订，根据再审新证据，最高院经审查认为，“连环买卖”每一环节的买卖合同均有证据予以证明，虽然诚鑫公司与次买受人姚正普、赵文科之间并无直接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清楚，且没有证据证明上述各方之间存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形，能够形成完整的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同。

第二，关于对价支付，结合华厦公司出具的《证明》等，最高院认可了邵星云实际享有对开发商诚鑫公司享有工程款，因此在抵顶环节已经支付了全部对价。后续环节，最高院也查实买受人均真实进行了支付。

第三，案涉房屋2021年11月22日通过验收备案，至此方才具备办理房屋产权登记的条件。因此，姚正普、赵文科对案涉房屋未及时办理产权登记并无过错。

司法实践中，对于“连环买卖”的次买受人是否有权排除强制执行以及其要件审查方式存在争议。有观点认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“买受人”应理解为直接与被执行人就标的签订合法有效的书面买卖合同的买受人，[2]次买受人仅享有债权请求权而非物权期待权，因此其无权主张排除强制执。

我们认为该项观点有待商榷，在不动产物权变动以登记生效为原则的背景下，为了保护无过错的不动产买受人，实现利益的平衡，《执行异议和复议规定》第二十八条为买受人创立了物权期待权。从该条规定的文义来看，并不能得出买受人仅限于第一手买受人的任何意思。就申请执行人与买受人之间的利益关系而言，不动产是发生了一次买卖还是连环买卖，并没有对申请执行人造成额外的不利益，因此并没有特别的理由将次买受人从《执行异议和复议规定》第二十八条规定的主体范围内排除。正如最高院在（2020）最高法民再119号一案中明确指出：“该法条规定强调的是案外人在人民法院查封前已就执行标的签订了合法有效的书面买卖合同，而非限定享有排除强制执行权益的权利人的主体范围。”[3]

在本案当中，三级法院均认可了次买受人享有排除强制执行的权利，仅仅是在其构成要件审查方式以及事实认定方面存在差异。相较于一审法院，二审及再审法院不仅对次买受人是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条每一项构成要件进行了详细审查，并且是对每一个环节的合同签订以及对价支付情况进行了审查。

具体而言，在合同签订方面，需每一环的前后手之间均存在合法有效的买卖合同。本案二审中，缺乏第二次买卖邵星云与石小林之间的买卖合同即成为了次买受人败诉的原因之一。最高院再审中，在查明了每一环节均存在合法有效的合同基础上，最终支持了次买受人的请求。本案中，由于所有买卖合同的签订时间均发生在案涉房屋被查封以前，因此不涉及每一环买卖合同签订时间是否均需要签订在查封之前的争议问题。对此，有观点认为，仅需限定前手买卖合同必须在查封前签订。[4]我们认为该项观点有待商榷。其一，该观点不符合《执行异议和复议规定》的文义，次买受人作为依据该司法解释规定主张排除执行的主体，其必然应当全部符合该条规定的全部构成要件；其二，若次买受人买卖合同签订在查封之后，也难以认定次买受人满足无过错这一构成要件。

在对价支付方面，需每一环的后手均已经按照约定支付全部价款。即便次买受人已足额支付前手买受人价款，而前手买受人未按照约定足额支付的，次买受人的主张也不能成立。在本案二审中，虽然法院已经认定次买受人足额支付了合同约定的390万元价款，但由于缺乏在先环节买受人足额支付对价的证据，成为了次买受人败诉的原因之一。但我们认为，二审法院的观点有待商榷。事实上，根据本案二审查明的事实，作为被执行人的房地产开发商诚鑫公司已经通过以房抵债的方式收到了全部的价款；作为主张排除案涉房屋执行的次买受人姚正普、赵文科已经向前一手支付了全部的价款。至于作为中间环节的交易主体是否实际支付或者收到全部价款，对于申请执行人、被执行人以及主张排除执行人这三者主体之间的利益关系并不产生任何影响。对于“连环买卖”的情形而言，最后一手次买受人主张排除执行的权利，并非是前一手基于《执行异议和复议规定》取得的权利的传递，而是《执行异议和复议规定》第二十八条对申请执行人、被执行人以及主张排除执行人三方主体之间的利益调整和规制，仅涉及这三方主体之间的利益关系。因此我们认为中间环节主体价款支付情况，不应当影响最后一手次买受人主张排除执行的权利。

关于买受人无过错这一要件，因为案涉房屋竣工备案发生在连环交易全部结束以后，因此，最高院可以直接以房屋未竣工为由认定次买受人不存在过错，而无需进一步讨论每一个环节的买受人是否存在过错的问题。对此，有观点认为，在过错要件上，需同时考察未办理过户登记是否系出于前后手买受人自身原因，可归咎于任意一人的，二者均失去法律破格优待之资格。[5]对此，我们认为，从实践中无法办理过户登记的常见原因来看，如案涉房屋未通过竣工验收备案、未办理大产权证等，很难解释为其中一手存在过错，而另一手不存在过错的情形。此类案件中，法院关注的重点往往是合同签订和对价支付两个要件，重点关注是否存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形。

关于合法占有这一要件，本案中，三级法院均只审查了最后一手次买受人的合法占有问题，未进一步关注中间环节买受人的占有问题。有观点认为，在合法占有要件上，前后手买受人任意一人于查封前已合法占有即为满足。[6]对此，我们认为必须要最后一手次买受人已经合法占有不动产，其才有权申请法院排除强制执行。

在房地产行业不景气的大背景下，开发商以房抵债，施工方对外转卖，甚至多次转卖的情形在实践中必将继续大量发生。对于买受人而言，如果确实有购买工程抵款房的需要，首先，优先选择能够办证的房产，如果不能立即办证，应当时刻关注办证事宜，否则不排除后续房产被查封引发的诉讼纠纷；其次，如果不能立即办证，一定要仔细审查所有前手的合同签订情况以及是否按照约定支付了全部的价款，包括实际付款主体是否是合同约定的买受人，如果系由他人代付，是否提供了证据予以证明。特别是，在第一手工程款抵顶的过程中，要审查是否系由开发商直接与施工单位签订以物抵债合同。如果是由实际施工人，特别是自然人与开发商签订合同，则不排除在发生争议的情况下，法院认定实际施工人与开发商之间不存在债权关系，因此第一手对价未支付，进而影响到次买受人权利的主张。