案例信息
审理法院：最高人民法院
案 号：（2022）最高法民再223号
裁判时间：2023年6月28日
入库编号：2023-07-2-121-001
关键词：民事、物业服务合同、前期物业服务合同、物业费计算
导 读
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一、基本案情
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二、裁判要旨
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三、再审研析
（一）关于案涉《前期物业服务合同》的法律拘束力
（二）关于物业服务费的确定
1.业主自行购买服务、相应减轻了物业服务成本，人民法院可以据实酌定减免物业费
2.物业服务存在重大缺陷，人民法院可以据实酌定减免物业费
3.物业公司对小区业主设置不同收费标准，如何认定物业费标准？
一、基本案情
2013年9月6日，A公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定对案涉项目提供前期物业管理服务。后某商业公司将52套房屋出售给A公司，在与A公司签订的《商品房预售合同》中载明“甲方已选聘某物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）。因该房屋规划用途为商业用房，甲乙双方已签订了《业主临时管理规约使用公约》（见附件五）。”某商业公司取得所有权后即将房屋出租给某银行青岛分行。
涉案项目物业交付后，某物业公司进行了相关的物业管理服务。某银行青岛分行租赁某商业公司房屋并于2015年7月入驻，对涉案房屋相关区域的日常保安、保洁，及供水、供电、消防、电梯等附属设施设备的维护保养，自行负责管理或采购了其他单位的物业服务。
2019年1月，某物业公司向某银行青岛分行催缴物业服务费及逾期付款违约金。某物业公司与某银行青岛分行、某商业公司就物业服务费的交纳问题形成纠纷。
二、裁判要旨
个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。
在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。
三、再审研析
（一）关于案涉《前期物业服务合同》的法律拘束力
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，在合同期内，当区分所有权建筑物的专有权在建设单位和业主之间发生转让时，物业服务合同关系一并转让，业主依然受到前期物业服务合同的约束。
（二）关于物业服务费的确定
前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，对于前期物业服务费的标准对业主是否当然适用，实践中争议巨大。就本案及类似相关案例而言，业主存在下述情况的可以主张减免物业费或调整物业费的收费标准。
1.业主自行购买服务、相应减轻了物业服务成本，人民法院可以据实酌定减免物业费
最高院在（2022）最高法民再223号中认为，“在承认前期物业服务合同对业主的约束力的基础上，考虑到法律规定前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或业主大会与新的物业服务企业签订的物业服务合同的生效，而业主大会“召开难”、业主委员会“成立难”导致选聘和解聘物业服务人难，前期物业服务合同可能成为事实上的无期限合同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡。故综合某银行青岛分行在承租区域自行购买服务、相应减轻了物业服务的成本，综合物业服务费测算的成本单价，物业费收费标准实测价格，周边物业取费标准等因素，从有利于双方未来形成较为稳定的物业服务关系出发，涉案物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，酌定扣减20%。”
2.物业服务存在重大缺陷，人民法院可以据实酌定减免物业费
根据《民法典》第九百三十七条的规定，物业服务企业作为物业服务人，只有在其为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的基础上，才有权主张物业服务费。如果物业公司提供的物业服务质量存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大缺陷，对业主的生活、生产造成了根本性影响，物业公司构成根本违约的情形下，根据权利义务对等的原则，人民法院可以根据《民法典》第五百七十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，据实酌定减免物业费。
但在实践中，人民法院对前述认定十分谨慎，只有在物业服务存在重大缺陷，达到根本违约的情形下才会适用。正如北京高院在（2020）京民申3833号中认为，“物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，顾某主张物业公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵，但其所提交的证据尚不足以证明物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。此外，物业服务企业对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关领域内的环境卫生、秩序和安全，这些服务内容通常涉及全体业主的共有部分以及共同利益，以业主个人的名义主张物业服务公司的服务构成全面、根本违约，法理上仍值得斟酌。因此，顾某以物业公司服务存在重大瑕疵为由要求减免物业费，依据不足。”
3.物业公司对小区业主设置不同收费标准，应如何认定物业费标准？
笔者在实践中遇到物业公司针对同一小区存在不同收费标准的问题，从有利于业主的角度来看，根据《四川省物业管理条例》第六十三条，“物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则……同一物业服务区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。”若物业公司在提供同样物业服务，却存在区别对待业主的情况下，业主可以主张物业公司以较低的价格向其他业主收取物业费，系该公司自主确定以低于备案价格提供物业管理服务，属于《民法典》第九百三十八条第二款所规定的“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分”，有权主张物业公司对全体业主均执行较低的价格标准。
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