前 言
“农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。”
随着城镇化的不断推进，越来越多的农村人口落户城镇，农村“老房子”继承问题进入大众视线。那么，非农村户口继承人是否可以继承农村宅基地房屋？非农村户口继承人该怎样继承农村宅基地房屋？
一、案例导入
（一）案情概述 项某3与广某系夫妻关系，共育有子女二人，即项某2、项某1。1971年，项某3与广某在北京市密云区×镇×村×街×号院内建设北正房四间，但没有建房批示。2017年7月14日，项某3因病去世，去世前未立有遗嘱。项某3去世后，项某2（原告）向法院提起诉讼。项某2认为项某1是本市非农村户口且不是村集体成员，不应享有继承项某3房屋份额，故请求法院判决其依法继承被继承人项某3的农村宅基地上房产两间。 （二）争议焦点 项某1作为非农村户口居民且不是村集体成员是否有权参与宅基地房屋继承。 （三）法院裁判 法院认为：关于遗产份额的问题：继承开始后，有遗嘱的，按照遗嘱继承，没有遗嘱的，按照法定继承办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。结合本案的事实，案涉房屋系项某3和广某夫妻关系存续期间所建，在无其他证据佐证项某3生前曾立有遗嘱处分上述房产的情况下，一审法院按法定继承分割处理其名下遗产。而项某2、广某、项某1作为被继承人项某3遗产的第一顺位继承人，应当均等分割遗产。对于项某2认为项某1是本市非农村户口且不是村集体成员，不应享有继承项某3房屋份额，该主张没有法律依据，一审法院不予支持。需要说明的是，涉案房屋未取得合法的建房审批手续，故一审法院根据实际情况作出判决，但不能对抗有关机关对房屋是否合法的认定及相关处理，不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据。 法院判决：位于北京市密云区×镇×村×街×号院内北正房四间，项某2享有六分之一的房产份额，广某享有三分之二的房产份额，项某1享有六分之一的房产份额。 二、问题解答 （一）非农村户口继承人是否可以继承父母农村宅基地房屋？ 可以依法继承。 农村集体经济组织成员在其宅基地上建造的房屋属于个人财产，享有所有权。农村集体经济组织成员去世后，其在宅基地上建造的房屋可作为遗产，由其继承人依照法律规定进行继承、分割，并办理不动产登记。“因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。” 中华人民共和国自然资源部在《＜关于完善不动产登记的若干建议＞的答复》中，关于农村宅基地使用权登记问题答复：“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。”《不动产登记操作规范（试行）》第10.3.1条明确规定：“已经登记的宅基地使用权及房屋所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请转移登记：1.依法继承；2.分家析产……”且《不动产登记操作规范（试行）》第10.3.5条明确规定：“已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。” （二）非农村户口继承人是否可以继承父母农村宅基地？ 不可以继承。 宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。宅基地所有权归农民集体所有，本集体经济组织成员享有宅基地使用权。农村农业部编印的《农村宅基地管理法律政策问答》中明确：“宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。” 《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”因此，无论是集体经济组织成员去世前还是去世后，宅基地所有权都是归该村民所在集体所有，不属于该成员个人所有。 《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。”因此，集体经济组织成员享有宅基地使用权。宅基地使用权具有特定的人身属性，现行宅基地产权制度的基本内容是，“农民集体拥有宅基地所有权, 农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权，符合条件的农户具有分配宅基地的资格。”宅基地遵循“一户一宅”原则，农民集体经济组织成员去世，农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失，不可继承。 三、实务建议 1. 非农村户口继承人继承宅基地上房屋后是否可以对其进行改建？ 不能在旧房屋的宅基地上重新改建房屋，只能对旧房屋进行修缮，继续使用。 根据《城乡规划法》第二十九条、第四十一条规定，村民在农村宅基地建房需要办理建房审批手续。而非农村户口继承人不符合在农村建房的村民身份，无法办理建房审批手续。所以非农村户口继承人无建房审批手续就不可以在旧房屋的宅基地上重新改建房屋，只能对旧房屋进行修缮，继续使用。农房破旧无法使用，自然消亡时，宅基地归还村集体。 2. 非农村户口继承人继承宅基地上房屋后是否可以流转？ 不可以正常流转，但可以向被继承人同村集体村民售卖。 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十五条规定：“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。”即农村集体经济组织成员可依法对宅基地使用权进行流转。相关法律规定：“除了个别试点改革区，宅基地的流转只能在本集体经济组织成员内转让，不能跨村转让，更不能向非农户籍的居民转让。”所以农村集体经济组织成员去世后，其非农村户口继承人没有继承其宅基地使用权，故不能对宅基地使用权进行正常流转。但宅基地上的房屋作为农村集体经济组织成员遗产，被非农村户口继承人继承后，非农村户口继承人可以在一定限制条件内对其进行处分。 3. 非农村户口继承人继承宅基地上房屋后是否可以参与享受征地拆迁补偿？ 宅基地所有权、宅基地使用权和宅基地上房屋所有权相分离。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定：“征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。”故宅基地房屋征地拆迁补偿一般分为两部分，即对地上建筑物的拆迁补偿以及对宅基地使用权的补偿。 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“ 土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”故非农村户口继承人并未继承宅基地使用权且不是农村集体经济组织成员，其不享受宅基地使用权相关补偿。但非农村户口继承人继承宅基地上房屋后成为房屋所有权人，可享受房屋拆迁补偿。 最终，非农村户口继承人是否属于拆迁安置人员范围及享受补偿标准需根据相关法律法规、政策文件及拆迁补偿安置方案具体确定。 四、结语 非农村户口继承人继承宅基地房屋的权利基于宅基地房屋的存在而存在。遵循“房地一体”原则，因宅基地房屋的存在，非农村户口继承人享有一定的宅基地使用权，但并非用益物权性质的宅基地使用权。所以，非农村户口继承人对宅基地房屋享有的权利（包括办理不动产登记、改建、流转、征收补偿等）都要依据宅基地房屋实际情况及相关法律法规、政策文件确定。 参考文献： 1.中华人民共和国自然资源部：《＜关于完善不动产登记的若干建议＞的答复》； 2.农村农业部：《农村宅基地管理法律政策问答》； 3.农业农村部、自然资源部：《关于规范农村宅基地审批管理的通知》； 4.中华人民共和国中央人民网：《自然资源部等7部门明确农民的宅基地使用权可依法由城镇户籍子女继承》。
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