发现案例 || 关于“五方验收”能否作为商品房交付条件的律师研析
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房屋交付作为商品房买卖中的重要环节之一，是开发商将理念变为现实、对购房者履行承诺的关键时刻。同时，开发商将商品房交付给购房者意味着房屋风险的转移，因此在该环节中买卖双方容易出现法律纠纷。在司法实践中，关于商品房交付条件，即五方验收即可交付还是需完成验收备案才能履行交付存在较大争议。（2018）川民申3511号案系经四川省高级人民法院审判委员会讨论决定，对前述争议问题予以回应。笔者以此为切入点，对商品房交付条件的裁判趋势作出总结与研判，并为开发商提出三点建议，以期在明确商品房交付条件上有所裨益。
案情简介
2013年10月30日，原告汪天举与被告成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同第十条约定，出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付应符合两个条件：1、取得规划验收合格证；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。2015年11月5日，金河谷公司取得房屋建筑面积测绘成果报告；2015年11月27日，金河谷公司取得规划验收合格证；2015年11月30日，金河谷公司通知汪天举收房。但汪天举认为金河谷公司未在约定的交房期限内进行房屋竣工验收备案，不符合交房条件，拒绝收房。后汪天举诉至法院，要求金河谷公司对逾期交付行为支付违约金。
一审法院认为：原被告双方约定的交房条件为：1、取得规划验收合格证；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。而金河谷公司在约定的交房日期前已经取得约定上述两项文件，并按时通知汪天举收房，不存在延期交房的行为，故裁判驳回汪天举的全部诉讼请求。
汪天举不服提起上诉，二审法院认为：根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《通知》）第十一条的规定，虽然案涉《商品房买卖合同》及补充协议未以竣工验收备案作为交付条件，但金河谷公司向汪天举交付的房屋仍应以通过竣工验收备案为交付条件。而金河谷公司直至2016年7月4日才完成备案，其行为构成逾期交付，应当承担逾期交房违约责任。
金河谷公司不服申请再审，再审法院认为：《通知》并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范，案涉合同也未约定以竣工验收备案作为交付条件。二审法院适用法律不当，责令其重审本案。经二审法院的再次审理，案件最终以金河谷公司胜诉告终。
裁判趋势解读
1.司法实践中的争议
关于商品房交付条件问题，司法实践中存在较大争议，主要有“验收备案说”和“五方验收说”两种观点：
（1）验收备案说，即房屋竣工验收备案是商品房交付的必要条件之一。该种观点认为商品房通过行政部门备案审查后才能视为验收合格，以开发商自行组织的五方验收作为交付条件的约定，因违反法律法规强制性规定而无效。例如，最高人民法院作出的（2015）民申字第1045号裁定书中指出，备案机构对商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，出卖方不能主张由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到交房条件。
（2）五方验收说，即依据建设工程管理制度、竣工验收技术标准以及建设工程合同的约定，在建设、施工、勘察、设计及监理五方单位对建设工程进行查验后，即可交付商品房。该种观点的法律依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《建设工程质量管理条例》第十六条，上述法律、法规明确规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”，但并未规定建筑工程必须通过综合竣工验收备案方可交付使用。目前诸多法院持前述观点，例如四川省高级人民法院曾在生效裁判文书中指出，商品房竣工验收备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在双方当事人签订的《商品房买卖合同》未将备案约定为交付条件的情况下，不能以未取得验收备案为由认定不符合房屋交付条件。
在本文开篇讨论的（2018）川民申3511号案中，人民法院采纳了“五方验收说”的观点，认为竣工验收合格不以竣工验收备案作为必要条件，故竣工验收备案并非法定的房屋交付条件。其原因在于：根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可知现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非认定商品房交付条件的强制性规范。
纵使有法院的生效裁判文书作为支撑，“五方验收”的观点仍受到不少诟病。部分学者认为五方验收合格交付的做法违背了《城乡规划法》《建设项目环境管理条例》《消防法》等法律、行政法规关于建设工程验收合格的前置条件。五方验收仅针对建设工程质量进行检查，仅质量验收合格并不能说明商品房已经具备了交付使用的条件，其不应单独成为商品房交付条件。
2.裁判趋势
笔者总结近年来关于商品房交付条件的若干裁判案例，汇总如下：
3.笔者观点
从当前的审判趋势来看，裁判主流观点总体从“验收备案说”向“五方验收说”逐步转变。笔者认为，该种趋势形成的原因可能有：
第一，从法律规定层面来看，尚无任何法律、行政法规等强制规定明确将验收备案作为商品房交付的必要条件。《建设工程质量管理条例》作为行政法规，虽然规定了工程竣工验收备案制度，但并没有明确规定提供《竣工验收备案表》为法定交房条件。法院据此得出“竣工验收备案是交付房屋的法定条件”的结论，缺乏充分的法律依据和逻辑推理依据。
第二，从国家政策层面来看，国务院在新一轮简政放权改革中将建设工程验收由许可制改为备案制，实际上是取消了验收环节行政许可的强制力。如若又将竣工验收备案作为商品房交付的必要条件，在一定程度上可能削弱改革的力度。
第三，从设置必要性来看，根据《建设工程质量管理条例》第46条和第49条的规定，可知竣工验收备案是建设行政主管部门对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一。竣工验收备案并未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自主组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查。从竣工验收备案的实质来看，并无将其作为商品房交付条件的必要。
律师建议
当前由交付条件引发的商品房买卖合同纠纷仍屡见不鲜，鉴于审判实践中对该问题的裁判思路尚未完全统一，为避免引起后续纠纷，开发商在与购房者签订相关购房合同时，应当对该问题给予重视。
第一，对交付条件予以明确标注并作特别说明。从法律规定来看，竣工验收备案并非法定商品房交付条件，考虑到竣工验收备案需多方行政主体共同推动完成，在完成时间上具有不确定性，因此为避免因备案工作造成房屋迟延交付，开放商在设置购房合同条款时，可与购房者约定将五方验收合格作为约定的交付条件，就目前司法实践来看，前述约定是合法有效的。当然为避免被认定为格式合同等情形，建议开发商将交付条件予以明确标注并作特别说明。
第二，将竣工验收备案约定为交付条件的情况下，注意按约履行。商品房买卖系合法正当的商事活动，根据当事人意思自治原则，如若开发商与购房者达成一致，将竣工验收备案作为房屋交付条件纳入购房合同，那么竣工验收备案则成为双方约定的交房条件之一，该约定合法有效，受法律保护。开发商应如约在期限内完成竣工验收备案工作，并将《竣工验收备案表》交予购房者查验。
第三，无论对房屋交付条件进行何种约定，竣工验收备案工作系开发商的必要工作之一。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。故开发商须在法定期限内完成竣工验收备案相关工作，否则可能面临相应行政处罚。
结语
通过对司法实践中的裁判观点分析，对于商品房交付的条件，人民法院的裁判主要依据现行相关法律法规以及当事人之间的合同约定进行综合决断。关于“五方验收”能否成为作为商品房交付条件的争论也并未停止，但无论采取何种观点，都应以保障当事人合法正当利益、维护市场公平交易秩序为准则和目标。“房交付”作为商品房买卖的最后且至关重要的一环，也需要以更加细致的法律规定予以规范，才能促进房地产行业良好有序的长期发展。对此，发现律师也将持续予以关注。
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