聚焦民法典：物业管理公司未来经营必须关注的三点内容 || 发现论典
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物业服务合同作为典型合同被列入《民法典》，提升了物业相关法规的效力位阶，为物业服务管理和物业行业监管提供基本的规范依据，那么其中哪些内容与物业管理公司息息相关，物业管理公司未来经营又该注意哪些事项？请细读本文。
一
明确对于“高空抛物”，物业管理公司负有安全保障责任
高空抛物被大家称为“悬在城市上空的痛”，《民法典》将高空抛物明确列入违法行为，新增追偿规则将有望破解“连坐”局面，并且将物业服务企业的安全保障责任列入法律条款。
《侵权责任法》规定的责任承担逻辑：
《民法典》规定的责任承担逻辑：
从上述责任承担的逻辑顺序可以判断，《民法典》对“高空抛物”行为的规制，在《侵权责任法》简单粗暴的“连坐法”基础上增加了一个前置程序，两个保障制度。一个前置程序即法律明确规定了公安等机关应当进行调查，以查清责任主体，这就解决了高空抛物事件中被侵权人举证能力困难的问题，也可以在很大程度上增加了查清责任承担主体的概率。两个保障制度即一是物业管理服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物情形的发生；二是可能加害的建筑物使用人对被侵权人给与补偿后，有权向侵权人追偿，即被“连坐”后如果能够确定侵权人的，各个被连坐人还有权要求实际侵权主体将补偿款追回。
笔者建议
关于物业管理公司的安全保障职责，笔者建议物管公司可从以下方面着手履职，既做好安保工作，也能在纠纷发生时减少或免除可能承担的法律责任：第一，加装必要的监控、安保设施。第二，积极开展法律宣传，检查、排查建筑物自身风险、隐患，明确建筑物各部位的管理责任人，建立相关台账随时备查。第三，要增强员工的法律意识，当出现高空抛物、坠物造成他人损害事件后，要积极配合公安、法院等的调查取证工作。第四，条件允许的物业管理公司也可以采取投保物业责任保险的方式，来辅助性地降低自身因承担相应法律责任后所发生的损失。
二
明确物业管理公司利用共有部分从事经营活动不仅须经业主同意，并且产生的收益属于业主共有
问：何为共有部分？
答：
建筑物区分所有权共有部分又称共用部分，是建筑区划内排除专有部分以外，不属于市政公用部分或其他权利人所有的，为业主共同所有的部分。共有部分具体涉及四个方面：一是筑物设施中排除专有部分以外的共有部分，包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；二是建筑区划内排除业主专有部分、市政公用部分或者其他权利人所有的场所、设施等，包括建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及其他公共场所、公用设施；三是建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外；四是建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。
实践中，物业管理公司利用小区共有部分产生经营收益，主要有三种来源，一是利用道路或共有空间增设的停车位；二是附着于共有基础设施之上的各类广告，如电梯广告、道闸广告、外立面广告等；三是出租共有空间，如出租车棚，或在架空层、公共区域摆放快递柜、净水机等。物业管理公司利用共有部分从事经营活动颇为常见，而且大多数都是由物业管理公司和有关公司直接签订协议，不仅事先没有征询业主意见，事后还将经营收益据为己有。
针对这种现象，《民法典》物权编第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
笔者建议
日后物业管理公司利用共有部分从事经营活动的不仅须经符合法律规定比例和人数的业主同意，应当将经营收益情况，采用在小区宣传栏张贴、或在业主微信群通报等方式定期向业主报告。同时，对于物业管理公司在经营过程中产生的成本需控制在合理范围内，并做好台账记录，以备业主查询。经营收益在扣除合理成本之后的部分，物业管理公司应按照业主的要求进行公开、公示、分配，以实现业主共有。当然，在业主们同意的情况下，该部分盈利也可用于补贴物业管理公司，以提高其服务质量和水平。
三
明确物业管理公司不得断电停水催交物业费
《民法典》合同编第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《民法典》明确禁止物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。而在以往，在法律没有明文规定的情况下，经常有物业管理公司就采取停止供水、供电的方式催缴物业费。过去三年时间中，四川地区因物业管理公司断电停水催缴物业费给业主带来损失的相关案例有5例，其中法院的观点认为物业管理公司作为小区的物业管理主体，除了对该小区内各类房屋以及相关配套的公用设施进行维护、修理、整治等工作，还应当保障业主合法权益，有序合法建立小区秩序。物业管理公司对业主采取停水停电的行为进行催缴物业费构成侵权，应当承担相应的责任。
《民法典》的出台，以法律的形式明确禁止物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。那么物业管理公司可以在合同中与业主约定，其有权以停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费吗？对此，笔者认为在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业服务企业断电停水的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业服务企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业服务企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业服务企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。即使物业服务合同有相关规定，也是无效条款，对业主不产生法律效力。因此，物业管理公司日后强行以断电、停水等催收物业费，给业主造成损失的，业主可追究其违约责任或要求其承担赔偿责任，同时业主也有权向有关部门投诉，要求其给予行政处罚。
笔者建议
对于物业费的催收，物业管理公司日后一定要注意催收的方式方法，以发催缴函、律师函、提起诉讼仲裁等文明合法的方式进行催收，既维护自身合法权益，又不至于遭受业主投诉甚至行业主管部门的处罚。
结语
《民法典》充分结合时事物业纠纷要点，理清物业服务中物业服务人、业主与业委会之间的关系及各自的权利义务，为物业服务领域的相关纠纷提供明确的法律规定。新增的物业服务合同规定物业服务人承担的义务较多，虽《民法典》系于2021年1月1日起开始实行，但物业服务人应尽快着手学习并理解相关条款，从即日开始的物业服务工作中便应遵循物业服务合同规定，并妥善留存其履行义务的书面证据，以免日后业主依法要求物业服务人承担违约等法律责任时，物业服务人因未能充分举证而产生不利后果。
声 明
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