再审法院：最高人民法院
代理律师：卢禹竹
一、案情简介
成都某置业公司与柏某（我方委托人）签订《借款合同》，约定柏某向沃沐公司提供借款，成都某置业公司提供房屋作为担保物。2017年3月31日，双方签订了《抵押合同》办理了抵押登记，前述合同均经公证处进行赋强公证。此后，因成都某置业公司未按期还款，柏某依据执行证书向法院申请了强制执行。 在执行过程中，法院裁定拍卖成都某置业公司所有的坐落于四川省成都市高新区某路的某房屋（以下简称案涉房屋），房屋性质为住宅。案外人赵某提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋的查封。 二、代理经过
（一）赵某自述基本情况
根据赵某的主张，其自称的基本情况如下： 1. 合同签订：2017年9月30日与成都某置业公司签订《商品房买卖合同》及附件。 2. 价款支付：2017年9月30日，熊某（系赵某干妈）代赵某向成都某置业公司全额支付购房款1103734元，其中包括现金135000元，pos刷卡968734元。同日，成都某置业公司出具相应收据。 3. 备案登记情况：因成都某置业公司不配合，未办理房屋备案及过户登记。目前，其名下无其他用于居住的房屋。 4. 使用情况：案涉房屋系用于自住。 （二）法院裁判情况
1.执行异议及执行异议之诉一审——自贡市中级人民法院 （1）执行异议：一审法院认为赵某满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条关于商品房消费者的规定，可以对抗抵押权人柏某的执行，故裁定中止对案涉房屋的执行。 （2）一审判决：我方代理柏某向一审法院提起执行异议之诉，请求法院判令准许执行案涉房屋。一审法院认为赵某在购房时不具备成都市商品房的购房资格，没有物权期待权，且赵某提交的证据不足以证明其属于案涉房屋的买受人，故改判准许执行案涉房屋。 2. 执行异议之诉二审——四川省高级人民法院 赵某不服，提起上诉。二审法院认为赵某提供的证据不足以证明其在案涉房屋查封之前签订了合法有效的商品房买卖合同并实际支付了案涉房屋的购房款，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项、第三项规定情形，赵某对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行，故驳回上诉、维持原判。 3.执行异议之诉再审——最高人民法院 赵某不服，提起再审申请。再审法院认为一、二审法院综合全案的审理情况认为在案证据不足以证明赵某享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，故裁定驳回赵某的再审申请。 三、办案感悟
秉持保护购房人生存权的理念，《执行异议和复议规定》第二十九条规定，商品房消费者有权排除抵押权人的执行。在本案中，鉴于涉案房屋性质为住宅，赵某名下无其他房产，其主张已全额支付房款，初步形势对抵押权人柏某不利。特别是经过执行异议程序，法院已裁定支持赵某中止执行异议请求的情况下，局面尤为危急。然而，我方在代理柏某提起的执行异议之诉后，于一审阶段成功促成改判，逆转了战局，并在随后的二审及再审程序中稳固了这一胜果，实属不易。对此，代理律师总结了四点办案感悟，以供各位同仁参考。 （一）全面抗辩
在探讨抵押权人与购房人之间的权利冲突时，关键在于判断购房人是否满足《执行异议和复议规定》第二十九条所列的三个核心条件，具体为：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对此，我方逐一进行反驳，力争使法院认定赵某并不符合上述条件。 同时，我们的代理策略不仅局限于对《执行异议和复议规定》第二十九条的反驳。我们还从多个维度进行深入挖掘，例如质疑赵某的真实购房人身份（详细切入点在后文阐述），以及指出赵某购房时违反了限购政策，因此不应享有物权期待权。为了支持这一观点，我们提供了成都市住建局官网发布的购房相关政策文件，并引用了（2020）最高法民申1860号案件的裁判要旨等。通过这种全方位、多角度的抗辩，达到釜底抽薪的效果。 （二）注重细节
通过仔细研究案件证据，我们梳理出本案的诸多可疑细节，主张赵某并非真实的购房人。主要有以下几点理由： 1.赵某未亲自签订《商品房买卖合同》，且房屋至今未备案登记 赵某所提供的《商品房买卖合同》及其附件无签约备案号，未经网签备案，且代为办理购房手续的主体为熊某。根据庭审调查，熊某此前曾有购买其他房屋的经验，知道或应当知道房屋应当进行备案，但其未提供任何要求成都某置业公司备案的证据，有违常理。 2.赵某提供的所谓购房款支付凭证不能与案涉房屋相匹配 （1）付款主体与合同主体不一致 赵某主张熊某代其付款，但熊某并非赵某的直系亲属。即便熊某与成都某置业公司存在转账记录，也不排除是其他资金往来。 （2）付款金额与房屋价格不匹配 赵某提供的交易记录无法特定指向案涉房款，具体而言：房屋总价款为1103734元，而熊某的银行转账记录仅968734元。对此，熊某解释为另取135000元现金支付。但该解释不成立，因为其提交的银行流水显示的取现金额为50万元，与其主张不符。并且，根据该银行账户流水，50万元的取现和968734元的转账都发生在同一天、同一账户。在同一银行账户内资金充足的情况下，熊某没有理由用不同方式支付购房款，证明熊某的转账行为并非针对案涉房屋，取现行为亦与案涉房屋无关。 （3）付款路径与合同约定不符合 《商品房买卖合同》明确约定了买受人应将购房款存入成都某置业公司的尾号为602的账户，但是，熊某的资金并未转入该约定账户，而是转入了成都某置业公司的另一银行账户。故我方据此主张熊某的转账行为与支付购房款无关。 （三）实地调查
除了在案卷之上进行细致挖掘，代理律师还多次前往房屋现场进行实地考察。从多个角度印证我方的应诉观点。经深入调查，我们挖掘出了两个重要疑点，进一步使法庭认为赵某有并非真实购房人的高度盖然性。 其一，关于房屋的原始状态。我们对整栋楼进行了现场走访，发现部分未使用的房屋仍是毛坯状态，结合《商品房买卖合同》中的描述，房屋是以“清水”状态交付。但在法庭调查环节，赵某却表示该房屋在购买时就是“简装房”，与我方的考察情况相悖。 其二，关于房屋的当前情况。我们数次前往案涉房屋，并拍摄现场照片，照片清晰显示，该房屋已被出租给第三方作为办公场所。而在庭审过程中，面对我方的发问，赵某却表示不知道该公司，亦与房屋现状不符。 因此，通过对比我们的实地调查结果与赵某在庭审中的陈述，不难发现其中存在矛盾，进一步印证赵某对涉案房屋的真实情况并不了解。 （四）全力以赴
案件无分巨细，皆需审慎以待。如果仅浮光掠影式地审视本案案情与证据，情况似乎对柏某不利。然而，代理律师的价值正式在于细致入微、抽丝剥茧，发掘并呈现有利于案件的证据，并以法律规定作为坚实支撑，夯实我方立场。诉讼之路或许漫长艰辛，作为再审程序的被申请人，我们也不能有丝毫懈怠，唯有全力以赴，才能最终争取到令委托人满意的结果。
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