2020年伊始，一场新型冠状病毒感染肺炎的疫情席卷全国。1月20日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，宣布将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施；23日10时起武汉全城实施交通管制。截止1月29日，全国31个省区市启动了突发公共卫生事件一级响应，其中，四川省于1月24日宣布启动一级响应。由此，全国进入抗“疫”时期。

面对新冠疫情，房地产开发企业虽未像旅游、餐饮、娱乐等行业那样立刻受到巨大冲击，但事实上，国务院延长春节假期、各省市交通管制、部分省市限制开/复工时间，以及其他一些疫情防控措施，必然导致商品房销售、在建项目施工进度受到影响。由此可见，此次新冠疫情对于房地产开发企业所带来的冲击无疑也是长期且巨大的。

鉴于此，笔者将以商品房买卖合同的履行为例，分析新冠疫情下，房地产开发商可能会遇到的困境，并参考“非典”期间的相关案例提出适当建议，以期帮助房地产开发企业尽量规避因疫情而产生的相关法律风险以及减少可能带来的经济损失。

一般而言，房地产开发商拟将商品房买卖合同履行完毕，大致要经过以下几个环节：

只有以上五个环节的工作如期完成，房屋才能够得以正常交付并办理登记，从而结束房地产开发商商品房买卖合同项下的主要义务。如果其中某个环节出现延误，都可能会导致该环节后的下游环节相应迟延，房地产开发商因此就可能承担逾期所带来的违约责任，甚至会面临业主主张解除合同、赔偿损失的风险。鉴于实践中个案情况复杂且千差万别，无法通过假设的方式一一列举论证，且上述环节中，房地产开发商在商品房买卖合同主要风险应为逾期交房和逾期办理产权登记。故，本文主要从新冠疫情对房地产开发商交房、办理登记方面可能遇到的困境进行分析。

（一）逾期交付房屋

商品房的正常交付，是一系列房地产开发行为正常开展、传导的结果。新冠疫情对交房时间的影响，可能有以下两种情况出现：

1、新冠疫情期间，商品房尚处于工程建设环节，因施工进度受影响导致商品房迟延交付。疫情发生后，各省市启动突发卫生公共事件一级响应，多地明确要求建工项目延期复工，且规定了复工申请流程，比如成都市住建局1月30日发布的《关于做好成都市建设工程项目新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，要求施工单位应做好项目复工前的疫情防控工作，除涉及重大民生项目外，原则上不在国家法定假期结束前复工。项目达到条件后，向属地行业部门提出复工申请，合格一家复工一家。此外，各地的交通出行管制也会导致工人不能按期到岗，加之建筑材料短缺等情况出现，就必然影响施工进度。这些因素都会最终致使商品房无法如期交付。

2、新冠疫情期间，商品房已经竣工验收，正处于交付环节，但因疫情防控政策，暂停交付。如成都市住房和城乡建设局、成都市卫生健康委员会2月6日联合发布的《关于做好房地产开发领域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》第二条明确规定：“房地产开发企业一律不得在一级应急响应期间组织商品房交付活动，合同约定交付时间在此期间的，应推迟交付并及时告知购房人。”该文件直接导致房地产开发商的交房工作不能开展，交房时间延后。

（二）逾期办理产权登记

办理产权登记是业主成为房屋所有权人的最后环节。根据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”鉴于此，同样可能会出现以下两种情况导致办理产权登记逾期：

1、办理产权登记的上游环节受新冠疫情影响无法如期完成，导致办理产权登记被迫延期。

2、新冠疫情期间，政府相关部门业务窗口关闭，暂停办理转移登记业务，导致房地产企业面临逾期办理产权登记的风险。

（一）不可抗力的法律规定

1、民法中的概括性规定。

我国《民法通则》第一百零七条规定“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”；该法第一百五十三条亦规定：“不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”。2017年10月1日施行的《民法总则》第一百八十条也作出了类似规定，即“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

2、合同法中的细化规定

合同法领域下对于不可抗力有多项细化规定，主要包括：

（1）规定合同解除权的《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”

（2）规定责任免除事由的《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

（3）规定发生不可抗力负有通知和证明义务的《合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

（二）不可抗力的构成要件及后果

基于上述法律规定，笔者认为，不可抗力的认定必须同时满足三个不能和一个期间，简称为“3+1模式”，具体来讲：

1、不能预见。即具有一定行为能力的当事人在订立合同时，对某一事件的发生无论是站在一般人角度还是具有相关专业知识均不可能预见到。

2、不能避免。即合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了积极合理的措施，但客观上并不能阻止这一客观情况的发生。

3、不能克服。即合同当事人对于意外发生的某一事件所造成的损失不能克服。

4、一个期间。即构成不可抗力的时间必须是在合同签订之后、终止以前。如果该项事件发生在合同订立之前或履行之后，则无法满足“一个期间”的要求。

就不可抗力的后果而言，存在两种后果：

1、不可抗力导致合同目的不能实现的，可以解除合同。

2、不可抗力导致合同不能履行的，可以全部或部分免责。此处的免除责任，同样应视履行不能的结果受不可抗力的影响而判断而并不必然发生完全免责的法律后果。

（三）从“非典”案例看不可抗力的认定

本次新冠疫情与2003年的非典疫情同属于突发公共卫生事件，且在各方面都具有相似性。针对非典疫情，最高人民法院发布了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效），其中明确规定：“由于非典疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治非典疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于非典疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”。因此，为求证非典期间，法院在何种情况下认为疫情对合同履行有影响，并适用不可抗力条款，笔者在裁判文书网中以“非典期间”“不可抗力”“商品房买卖合同”等关键词进行检索，发现自2004年至2010年间，相关案例共计19例。

从判决理由来看，认为非典疫情对合同的履行没有影响的有16例，认为有影响并酌情减免责任的有3例。

从认定因素来看，在前述认为非典疫情对合同的履行没有影响的16个案例中，因合同订立时间为非典疫情期间而未被认定为对合同履行有影响的有8例，因未提供证据证明其已向对方发出通知而未被认定为不可抗力的有1例。

综合上述图表可以得知，尽管合同的履行不同程度的受到非典疫情的影响，但法院在认定时对不可抗力依然谨慎适用。笔者认为，“非典”案例对于此次新冠疫情是否属于不可抗力的理解与适用具有极大的借鉴和参考意义。

（四）结论

无论是不可抗力的法律规定，还是构成要件，亦或是从非典期间的案例来看不可抗力的认定，均能得出一个结论：过于笼统的将新冠疫情认定为不可抗力将会有失偏颇，也可能引起不公，需根据个案情况分析判断，从而谨慎适用。

同时，值得注意的是，对于此次新冠疫情，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟2月10日在回答记者提问时表示“当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”在此之前，成都市中级人民法院2月8日也发布了《关于充分发挥审判职能作用，为防控新型冠状病毒感染肺炎提供有力司法服务和司法保障的实施意见》，明确“新型冠状病毒感染肺炎疫情符合民法总则第180条规定，构成不可抗力事件。人民法院应根据政府发布应急响应程度、管制行业、管制期间、管制强度、经营业态、经营规模等因素，综合判断新型冠状病毒感染肺炎疫情与合同履行或继续履行之间的因果关系，判断原合同履行对一方当事人权益的重大影响是否构成合同根本目的不能实现，进行利益衡平，适用公平原则、诚实信用原则，妥善处理各类合同纠纷。当事人主张根据新型冠状病毒感染肺炎疫情原因减免违约责任的，人民法院应予以审查。”

因此，笔者认为，对于房地产开发商而言，新冠疫情被认定为开发商逾期交房、逾期办理产权登记的不可抗力因素，应符合特定条件。

1、逾期交房。房地产开发商逾期交房被认定为不可抗力，需同时满足以下条件：其一，新冠疫情发生在商品房买卖合同签订之后，履行期限届满之前；其二，新冠疫情的发生必须影响到合同的正常履行。对于新冠疫情发生后，开发商与买受人签署的商品房买卖合同，开发商应预见到疫情可能对其正常施工造成影响，此种情况下，合同中约定的交付日将被视为已考虑了疫情可能的影响，因此亦不属于不可抗力。

2、逾期办理产权登记。房地产开发商逾期办理产权登记，是否能以不可抗力主张免责需要具体情况具体分析，若因新冠疫情导致政府相关部门停止办理登记业务的，房地产开发商可以主张免责，办理日期亦可相应顺延至政府相关部门恢复正常办公后。但同时需关注的是，目前很多地方，如成都市不动产登记中心已采取“网上办理”的工作模式，并未停止转移登记的业务办理。笔者认为，尽管疫情客观上影响产权登记手续的办理，但影响程度有限，房地产开发商以此为由主张免除逾期办理的违约责任可能较难得到支持。

房地产开发商在履行商品房买卖合同时，因新冠疫情造成合同履行受到影响的，一方面应当争取尽量通过友好协商解决相关问题，另一方面应当树立以诉讼或仲裁解决纠纷的底线思维，在此基础上做好各项应对和准备措施。

（一）审视合同内容

审视合同内容，有助于帮助房地产开发商尽早判断自身享有的权利和可能要面临的风险，从而尽早制定出相应的应对措施。

合同是当事人意思自治的产物，如合同中对于不可抗力的定义、法律后果、责任分担作出了较为详实的约定，一般应优先适用其约定；如果合同中没有约定或约定不明的，则应适用相关法律规定。

（二）及时通知业主并保持沟通

《合同法》第一百一十八条明确规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方。据此，房地产开发商应当及时向业主发出书面通知，并细心听取业主意见，保持双方良性沟通：

1、对于受新冠疫情影响导致延期交房的，应具体问题具体分析：

（1）如因工期延误导致延迟交付的，房地产开发商应在有一定依据可预判具有一定可能性后及时书面通知业主，此时通知的目的并非确定延迟天数，而是及时告知有延迟交付风险，如有预估延迟时间的也可一并告知，但该预估需审慎，并保留可能视情况再行变动的表述。此类通知应具有延续性，以便持续告知业主必要应知情况和最终可交付日期。

（2）如因相关部门文件要求疫情期间禁止交房而延迟交付的，应连同该文件一并书面通知业主。

2、对于受新冠疫情影响导致延期办理产权登记的，亦应及时书面通知业主，通知内容应不仅限于新冠疫情的发生，还应包括因新冠疫情导致开发商无法履行办理产权登记的原因，以及开发商为减损已采取的积极措施。建议房地产开发商在政府相关部门恢复正常办公后，尽快办理产权登记手续，避免逾期办理产权登记的法律风险。但如所在地相关部门疫情期间实行线上办理，则房地产开放商应积极办理。

（三）树立证据意识

以不可抗力主张免责的一方，有义务提供证据，且该义务不得免除，否则可能会为日后带来不必要的麻烦，树立证据意识一定程度上也是为潜在官司做好准备。

此次新冠疫情虽然被大众知晓，但在适用不可抗力时还需要结合个案特点具体问题具体分析。因此，建议房地产开发商注意保留相关部门的政策性文件，包括各项通知、要求、意见等；此外，在向业主发出书面通知时，也应及时保留业主确已收到通知以及双方沟通的相关截图等。

（四）特别关注新签订的合同

新冠疫情暴发后签订合同的，应当认定为合同双方对于疫情可能产生的不利影响已事先做好研判和应对方案。建议房地产开发商对疫情及其防控措施给合同履行造成的影响充分评估，作出事先安排，如主合同未将疫情影响因素考虑进去，建议及时签订补充合同予以明确，以降低履约风险。

疫情就是命令，防控就是责任。在这场没有硝烟的全民抗“疫”攻坚战中，为减轻疫情对房地产开发商造成的冲击，笔者特根据现行有效的法律法规和疫情期间有关部门出台的政策性文件从法律角度提供一定的参考。与此同时，建议房地产开发商以与业主建成良好沟通机制为重心，携手努力，共渡难关。

请相信：没有一个冬天不会逾越，春天一定会到来！