执行之道 || 民事强制执行程序中住宅用房网络司法拍卖法律问题及交易风险分析
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摘 要
司法拍卖是人民法院执行工作中处置、变现被执行人财产的重要环节。网络司法拍卖作为与互联网技术相结合的一种司法拍卖方式，具有受众广、交易成本较低、不受地域限制、公开透明性高、交易操作便捷等优势。但从当前实践效果来看，实际上存在着一些法律问题和交易风险。本文从成都部分地区住宅用房网络司法拍卖的实践情况出发，对网络司法拍卖现状进行分析，并提出相关建议，以供参考交流。
一、民事强制执行程序中住宅用房网络司法拍卖现状
目前，不动产网络司法拍卖的类型主要可分为住宅用房、商业用房、工业用房、其他用房四类。据统计，截至2020年12月，在阿里拍卖网站对标的物类型设定为“住宅用房、商业用房、工业用房、其他用房”，资产类型为“诉讼资产”，拍卖状态为“已结束”，其中住宅用房累计案件数量所占比重较大，住宅用房在执行财产中具有举足轻重的地位。
图1 成都部分地区住宅用房市场价与司法拍卖价统计图
从上图中的成都12个地区的住宅用房司法拍卖成交统计情况看，住宅用房司法拍卖的平均折扣率约为6.6折，其市场价格与拍卖价格之间存在较大的差距。
司法拍卖以变现偿付被执行人的债务为目标，其成交率直接影响着债权实现的效果。但是，网络司法拍卖施行至今，其成交率却并未达到理想状态，财产处置变现效果较为有限。据统计，以2021年5月为例，成都法拍房总参拍房源454套，成功拍出265套，成交率为58.37%。
此外，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第10条、第26条规定第二次拍卖的起拍价最低降至56%，更低的起拍价格预期，容易使竞买人在一拍时处于观望状态、在二拍时再进行交易，这将增加拍卖时间、减少财产变现价值，将对被执行人的权利保护和债权人的债权实现产生影响。
二、民事强制执行程序中不动产网络司法拍卖流程
网络司法拍卖房产主要是针对债务人逾期不归还借款或是没有偿债能力，通过拍卖其名下可供执行的房产以清偿债权，其主要流程如下：
三、存在的法律问题及交易风险
（一）税费负担问题
房屋是被执行人最具变现价值的财产之一，但由于司法拍卖中的财产处置追求效率，拍卖中的房屋并非按照正常的市场价值进行交易，其起拍价往往远低于其市场价值，尤其是地段、配套设施较好的房屋，会吸引很多竞买人，但是，不少竞买人却很可能忽略其中的隐性交易成本，即房屋的税费负担问题，导致其实际购买价格超出市场价，反而得不偿失。
网络司法拍卖涉及的税费主要包括标的物所有权转移产生的个人所得税、契税等税负和标的物自身欠缴的水电煤、物业、罚单、滞纳金等费用。当前成都地区的网络司法拍卖公告中大多规定“所涉及的应由原权利人、涉案当事人及买受人承担的一切税收和费拍卖成交后，基于本次交易财产过户所涉及的税、费由被执行人和买受人依照相关法律、行政法规的规定各自承担。房屋所涉欠缴的水、电、物业费等各种费用均由买受人自行承担，应由被执行人承担的过户税费由买受人在办理手续时先行垫付。自买受人领取过户裁定之日起15日内向本院提交退款申请，并附上有关退税凭证原件，本院审核后退还买受人，逾期未申请的，该笔费用由买受人自行承担。本院在确认成交裁定发出后将依法向买受人交付财产”。上述税费承担方式虽对法院执行是一种“简便”，但是却容易对竞买人的权利造成损害。而且，在拍卖成交前，相关税费的具体数额难以明细化，潜在未知的风险与司法拍卖的价格优势形成对冲，将直接影响公众参与网拍的积极性。
（二）标的物可能存在隐蔽性较强的瑕疵
网络司法拍卖标的物的来源和现状、保管和交付等情况，难以通过图片或视频全部展示，例如，房屋实际面积与公告不符、房屋附属设施情况与公告内容不符、房屋配套设施存在瑕疵、房屋用途说明不符、房屋内曾发生过重大事故等。如此“隔空”竞买，往往难以获悉标的物存在的隐蔽性较强的瑕疵。若竞买人遭遇违规网拍或在交易后发现标的物瑕疵，诉诸司法维权实际上十分耗时费力、举证艰难，并且，大额资金沉淀在网拍账户中带来的贬值和利息损失更是无从补偿。
（三）案外人执行异议问题
在执行程序中，利害关系人若认为在网络司法拍卖过程中其权益受到了侵害，可以在执行程序终结前提出执行异议。司法拍卖实务中常见的有优先购买权人认为其权益受损，向人民法院提出异议，如房屋共有人、承租人提出执行异议的情形。此外，法院作出强制执行的裁定后，会调查被执行人的财产现状，根据物权的公示原则，若房产登记在被执行人名下，认为房产为其所有亦是合理的，但也存在该房产只是登记在被执行人名下，所有权人另有他人的情况，例如，借名买房。同样，与房屋可能存在隐蔽性较强的瑕疵问题相似，案外人若在司法拍卖过程中提出执行异议，也将影响财产处置的进程，从而影响债权的实现。
（四）腾房交付难度较大
竞买人拍卖所得房产，最担心的可能是无法入住的问题，即我们通常所说的“老赖强占”、“恶意租赁”等情况，“交付难”问题往往会动摇竞买人的竞拍意愿。网络司法拍卖实践中也确实会存在此类问题，例如，办理房屋交接时发现被执行人与承租人存在租约、房屋过户后实际占有人主张其与原所有权人存在租赁关系，拒不腾退等。此类问题尚且困扰着法院，竞买人亦无从解决，尤其是处理不当还会引起新的冲突。
四、实务建议
（一）竞买人重视核查关键问题
对于竞买人而言，在竞买前尤其需要对关键问题进行仔细核查，主要包括：竞买资格、标的物是否存在瑕疵和税费负担问题等。
第一，竞买资格问题。部分地区不动产拍卖会对竞买人的资格会有限制，例如限购政策。
第二，标的物是否有瑕疵。拍卖前，法院会针对标的物的相关情况在网络司法拍卖平台上进行公示，主要包括其位置、土地性质、建筑面积、外观瑕疵和权利瑕疵等。有必要时可以对标的物进行现场看物，了解标的物是否存在共有人、优先购买权人，是否存在无法涤除的租赁，是否需要补缴土地出让金，是否可能无法进行产权过户等。
第三，税费负担问题。司法拍卖中，税费责任的承担关乎拍卖财产能否顺利完成过户登记，因此对于房屋交易过程中所需负担的税费问题，竞买人亦应予以特别关注。
（二）加强法律法规及政策方面对网络司法拍卖的支持
我国专门对网络司法拍卖进行规制的法律仅有《网拍规定》，另有《民事诉讼法》及相关司法解释、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，结合《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》以及各地法院制定的网络司法拍卖实施细则，相关规定分布较为散乱，无法对实践中的交易风险进行防范。并且，《网拍规定》中原则性规定较多，缺乏一定的可操作性，并且对实践中暴露出的问题也未进行规定，尤其是其中关于税费承担的问题。
表1 法院拍卖公告中税费承担条款规定的不同情形汇总表
在实际操作中，许多法院在拍卖公告中对税费承担问题进行释明，但拍卖成交前，相关税收、费用的具体数额难以明细化，有意竞买人需要自行到相关部门咨询。但是，竞买人自行去相关部门咨询往往会碰壁。因此，亟需相关部门出台配套措施，例如，明确只要意向竞买人能够出示一定手续，税务部门即可给予查询或核算，或规定法院与相关部门联动，税费信息由法院调取直接在拍卖公告中释明，以汇集多方力量共同解决相关问题，有效回应竞买人对拍卖标的物的充分考量。
五、结语
财产变现是“基本解决执行难”的重要环节。网络司法拍卖的推行，事关法律法规的调整更新、债权人债权的最佳实现、竞买人权益保障等重要问题，面对当前不动产网络司法拍卖存在的法律问题及交易风险，各方主体均需作出积极应对，笔者亦希望借此文章以供参考交流，为网络司法拍卖实务提供些许助益。
声 明
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