发现原创 || 以房抵债能对抗法院的强制执行吗？

本院认为，本案为案外人执行异议之诉，二审争议的焦点问题为：A对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

本案中，王兴东与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。而A将《商品房买卖合同》更名时间在案涉房屋被查封后。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王兴东的意思表示，仅表明王兴东取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。而A实际占有房屋的时间在查封之后。

况且，履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。

最高人民法院认为，关于通普公司享有的权利应否撤销广东省高级人民法院作出的（2020）粤民终1484号民事判决书相关判项的问题。

首先，抵押权人同意抵押人出售房屋并不当然意味着完全放弃抵押权。根据物权法第一百九十一条的规定，即使抵押权人同意转让，转让款也须优先清偿抵押权人债务。

其次，以物抵债协议形成后，通普公司未办理物权变更登记，不能阻却强制执行。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《协议》的本质是双方当事人之间的以物抵债协议，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋未完成权属登记的变更手续，并未发生物权变动。本案中所涉以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益。通普公司主张其可依据以物抵债协议并占有房屋而产生优于一般债权的特定权益，根据债权平等受偿的原则，本院不予支持。

本院经审查认为，本案的争议焦点为：王士宝与元亨公司签订的商品房买卖合同是否是为双方之间的借款提供担保。

然王士宝提交了其与元亨公司于2012年12月28日签订的《商品房买卖合同》、元亨公司开具的日期为2012年12月28日的购房发票等证据,用以证明双方之间系商品房买卖合同关系,请求确认其系案涉房屋的所有权人,要求元亨公司协助办理产权证书,但从双方签订的《借款协议》《协议》所反映的内容来看,王士宝、元亨公司签订《商品房买卖合同》实际上是为双方之间的《借款协议》的履行提供担保,并非真正形成商品房买卖合同关系。

从王士宝一审举证的落款日期为2013年12月5日的《人民调解协议》载明的内容来看,系双方为解决王士宝融资款1000万元利息的支付争议所签订。该协议虽提及王士宝个人融资款1000万元用于某中心建设(元亨公司将某中心4号楼所有权转让给王士宝),但仅凭该概括性表述不但不足以证明双方之间就案涉房屋形成商品房买卖关系及王士宝对案涉房屋享有所有权,且在一定程度上进一步印证了双方此前签订《商品房买卖合同》实际上是为双方之间1000万元《借款协议》的履行提供担保。

王士宝虽在本次申请再审时提交石台县仁里镇人民调解委员会于2021年4月9日出具的《情况说明》，但人民调解委员会并非确认不动产物权变动的法定主体，故该证据不具有证明案涉房屋系王士宝所有的效力,亦无法推翻原审裁定的认定。《执行裁定书》系查封裁定,并不涉及物权变更,安徽省石台县房产事务局、安徽省石台县住房和城乡建设委员会向安徽省石台县民营企业融资担保有限公司出具的函件,亦不足以证明王士宝对案涉房屋享有所有权。

法院经审理查明：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。

本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。

经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

烟火律师认为，以房抵债涉及多种法律关系——借款关系，房屋买卖关系，担保关系等。以房抵债协议本身的效力问题与以房抵债对抗强制执行的认定问题还是存在区别。

（一）以房抵债的表现形式

以房抵债的表现形式有两种：

一种是，双方签订借款合同的同时，约定借款人逾期归还本息时，直接将房屋过户给出借人。

另一种是，签订借款合同的同时将借款人的房屋直接过户给出借人，作为担保，称为让与担保。

（二）以房抵债效力认定的关键

其实，不管是哪种方式，以房抵债协议效力认定的关键，在于达成协议的时间与债务履行期届满时间的先后顺序问题。

1.债务履行期限届满后达成以物抵债协议的

根据九民会议纪要第44条，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

也就是说，以房抵债协议在债务履行期限届满后达成的，一般情况下是有效的。案例四中，当事人就是在借款合同履行期限届满后重新达成房屋买卖合同，所以后续的房屋买卖合同有效。

2.债务履行期限届满前达成以物抵债协议的

根据九民会议纪要第45条，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

这种情况下，以房抵债的协议无效，但原债权债务关系并不受影响，当事人可以根据原债权债务关系另行提起诉讼。

3.让与担保的效力认定

根据九民会议纪要第71条，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

可见，让与担保情况下，虽然抵债物已经交付了，以房抵债协议同样也无效的，但不影响其他部分的效力。

以房抵债权利人对抗强制执行，需要同时具备四个方面的条件：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

权利人提起执行异议之诉应当围绕着四个方面进行举证证明。

案例一中，权利人无法证明房屋买卖合同签订时间，当然也无法证明是在查封之前了。实际占有也是在查封之后，产权未变动，所以执行异议之诉败诉。

案例二中，以房抵债协议有效的情况下，如果权利人未依法完成权属登记的变更手续，将无法发生物权变动的效果。以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益，所以权利人不能以此对抗人民法院的强制执行。

案例三中，当事人签订的商品房买卖合同被认定为对借款协议的担保，并非真正形成商品房买卖合同关系。加之为完成房屋产权权属的变动，作为债权的担保行为无法对抗人民法院的强制执行。

所以，以房抵债协议有效的情况下，如果不依法及时办理权属变更，将依然无法对抗法院的强制执行。

最高人民法院指导案例明确指出，以房抵债协议有效的前提下，依然要审查借款合同中本金及利息的约定，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。

案例四中，以房抵债权利人约定了高额利息，将本息转化成购房款，试图获取非法利益，还因此更进一步要求承担违约金、律师费等费用。新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民一初字第2号民事判决对此予以支持，但最高人民法院二审予以撤销，再审维持了二审判决。

所以，以房抵债协议中，借款协议本身的合法性非常重要，试图以合法形式掩盖非法目的的企图难以得逞。

烟火律师认为，以房抵债协议的效力是需要特别注意的问题，不处理好将无法阻却人民法院的强制执行，导致不必要的纠纷和损失。