我的小区谁说了算？看《民法典》如何保护业主权利 || 发现论典
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《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，并以中华人民共和国主席令（第四十五号）的形式予以公布，自2021年1月1日起施行。《民法典》的正式公布和实施对我国法治进程而言具有划时代的意义。
随着我国社会经济的快速发展，人民的物质生活水平日益提高，越来越多的人购买了商品房。但是因为法律的滞后性，城市商品住宅小区治理过程中在一定程度上表现出很多共性：业主大会成立难、业主委员会发挥作用难、业主大会作出决议难、物业服务保质提质难、物业服务费用收缴难、公共维修资金使用难、业主知情权实现难、老旧小区治理难、老物业退出难、业主维权难等等，这些难题从不同侧面不同程度妨碍了业主建筑物区分所有权的效用发挥。在《民法典》颁布以前，业主的建筑物区分所有权主要规定在《物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规、司法解释中，但仍未能全面解决上述存在的问题。对于原来业主权利在实践中遇到的困难，《民法典》一一予以回应，通过加强对业主权利的保护、引入政府和居委会指导协助、适当降低表决门槛等方式，推动实现小区事务真正的“业主自治”。
关键词：民法典、物权、业主的建筑物区分所有权
一
什么是业主的建筑物区分所有权
《民法典》第271条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
笔者分析
根据该条的规定，建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。
其中专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利;共有所有权指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。共同管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。
在建筑物区分所有权构成的三要素中，专有所有权具有主导性，共有所有权具有从属性和不可分割性，专有所有权和共有所有权是建筑物区分所有权的内部权利，成员权则构成它的外部权利。三者之区别在于，内部权利主要是基于财产共有而发生的关系，为建筑物区分所有权中之“物法性”因素，而作为外部权利的成员权不仅仅是单纯的财产关系，更重要的是一种管理关系，因而构成建筑物区分所有权中之“人法性”因素。
二
明确了政府在业主成立业主大会
或委员会中的责任
《民法典》第277条 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
在《民法典》颁布以前，各地出台的行政法规规章中也存在类似的规定。以四川省为例：
根据《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第六条的规定：
街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内业主大会的成立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。
居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。
笔者分析
此次《民法典》正式明确了政府部门、居委会对设立业主大会和选举业主委员会的指导、协助义务。实际上，由于业委会和业主大会的设立流程较为复杂，业主们缺乏专业的指导，许多业委会迟迟无法设立，这也导致了业主权益难以保护，涉及全体业主权益的事项无法决策。《民法典》的这一规定强调了政府部门和居委会的职责，有助于解决一些业委会、业主大会设立上的困难。
三
优化了业主决定建筑区划内重大事项
及表决权的规则
通过《民法典》第278条与《物权法》第76条比较，可以看出，业主大会的职权没有发生大的变化，但《民法典》对《物权法》此条表决门槛作出了重大修改。
（一）决定事项的变化
1、原物权法对第（二）项的表述是“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”，《民法典》直接表述为“制定和修改管理规约”，进一步凸显管理规约对人的行为调控，主要不是管物。
2、《民法典》将《物权法》第（五）项中的“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为“筹集”和“使用”两项，前者采用参与表决的“双四分之三”，原因在于业主大会成立之初一般不需要筹集，因为业主买房时都缴纳了专项维修资金，所以再次筹集资金性质更重要、更慎重；而后者为了解决专项维修资金的使用难问题，采用参与表决的“双过半”。
3、《民法典》第（八）项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为新增条款，原《物权法》没有。《物业管理条例》有关于改变共有部分用途需要召开业主大会的规定，但没有规定票权比例。另外，对于出租共有房屋是否需要业主大会表决的问题，原来存在争议。现明确规定需要开会，且票权比例要求较高。该项表决的票权比例要求高于“双过半”。
（二）表决票数的变化
《物权法》采取的是以专有部分总面积和业主总数人作为基数，分别规定了“双三分之二”（绝对大多数）和“双过半”（绝对多数）两档门槛。
而《民法典》对此进行了大幅度调整。《民法典》规定，参与表决的票权比例超过两个“三分之二”，会议才有效，且面积比例只算专有部分，不算总建筑物面积；一般议题的支持率“双过半”即获得通过，重大议题超过两个“四分之三”获得通过，支持率的票权比例计算均以参与表决的票权而非总票权为基数。理论上讲，只要超过两个“三分之二”的业主参与表决，一般议题只需要获总票权的三分之一支持即可通过，重大议题需要获总票权的二分之一支持。
笔者分析
1、《民法典》第278条第二款第一句设定了会议的法定最低人数限制：由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决，会议才有效。
2、第278条第二款第二句对第六项至第八项规定的重大事项，设定了门槛：经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；由于其基数为参与表决的专有部分面积和人数，因此其实际通过门槛为：2/3 x 3/4 = 1/2。
举例说明：以一般小区1800户需要表决第六项至第八项规定的重大事项为例，1200户以上参与表决为有效会议，通过议题则为：1200x 2/3 x 3/4 =900户以上同意。
3、对于其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，因此其实际通过门槛为：2/3 x 1/2=1/3。
举例说明：以一般小区1800户需要表决第一项至第五项议题为例，1200户以上参与表决为有效会议，通过议题则为：1800x2/3 x 1/2 =600户以上同意。
从以上分析不难看出，《民法典》大幅度调低了业主大会表决事项的表决门槛：《民法典》将《物权法》的绝对大多数（“双2/3”）调低为绝对多数（“双 1/2”）；而将《物权法》的绝对多数（“双 1/2”）调低为相对多数（“双1/3”）。
四
强化业主对共有部分、共同管理的权利，明确共有部分产生的收益属于业主共有
《民法典》第282条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
我们经常在新闻中看到“别人家小区”的业委会每年定期给业主发现金红包，但更多的现象是物业管理不规范、公共收益不知去向、业主维权难等问题，屡屡成为不少矛盾纠纷的源头，并不时演变成群体维稳事件。
笔者分析
此条规定是首次通过法律规定将共有部分收入的归属进行了明确。小区的电梯、屋顶、外墙面、无障碍设施等均属于业主共有部分，实践中，许多开发商或物业利用这些共有部分安装广告、设置快递柜、增设停车位等进行收益。这些收益往往直接被开发商或物业取得，侵犯了业主的权利。在《民法典》生效后，针对此种情形，需要经过业主表决同意利用共有部分从事经营活动，并对产生的收益（扣除合理成本后）决定处置。如开发商或物业擅自处置的，业主有权以法律途径维护自己的权益。
五
《民法典》对业主的建筑物区分所有权规定的意义
（一）定分止争，维护社会和谐稳定。民法典是市场经济的基本法。业主的建筑物区分所有权属于物权，物权是市场经济的基础性制度，归属清晰是现代产权制度的首要特征，也是权责明确、保护严格、流转顺畅的前提。市场经济条件下，所有权等财产归属关系是财产交易关系的前提。生活资源有限、人们欲求无限，定分是止争的前提和基础，定分是手段，止争是目的，分定则能争止。
（二）通过确认和保护物权提升法治文明和社会文明，维护和落实社会主义基本经济制度。人身安全、财产保障和契约精神是人类法治文明的基石。民法典物权编通过明确物的归属，以物权“定分”，划分出“人己界限”，使人们恪守本分、安分守己、各尽其能、各得其所而又和谐相处。
声 明
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