规避限购政策的借名买房合同是否有效？|| 再审研析
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再审研析栏目，聚焦最高法院和四川高院再审案例，研析裁判要旨，启迪办案思路，每周三在这里与您准时相约。
本期作者：罗毅、卢禹竹
居者有其屋，是全社会的美好愿景。近年来，由于房地产市场过热，为维护正常的房屋交易秩序，国家不断加强调控力度，地方政府纷纷出台了限购政策。但在实践中，规避限购政策的借名买房行为层出不穷。然而在法律、行政法规层面上，并未专门对借名买房的合同效力进行明确规定。本文以一则最高院判决为基点，归纳提炼出最新的司法裁判规则，深度解读规避限购政策的借名买房合同效力。并由此展开，简要总结各类型借名买房的合同效力。最后，有针对性地提出了实务建议。
（一）合同签订情况
1. 借名人和出名人之间的代持关系
2012年12月20日，徐沛欣与曾塞外签订《房产代持协议》约定：案涉房屋的一切权利均属于徐沛欣。徐沛欣以曾塞外名义签订案涉购房合同及其他相关配套文件，房屋登记在曾塞外名下。曾塞外仅代替徐沛欣持有房产，并不享有任何权利，未经徐沛欣书面同意，曾塞外不得单方处分房产。
2. 出名人和房地产公司之间的买卖关系
2013年3月8日，星泰房地产公司与曾塞外签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定曾塞外购买案涉房屋，房屋总价款2659.2万元，买方签名为“曾塞外”，并以“曾塞外”的名义办理了网签备案。
（二）合同履行情况
1. 房屋的购买及使用情况
协议签订后，徐沛欣支付了案涉房屋总房款，并以“曾塞外”的名义办理了房屋买卖及权属登记手续。2016年2月19日，案涉房屋所有权登记在曾塞外名下。2016年10月17日之前，徐沛欣已实际占有使用案涉房屋，并交纳了该房屋的车位租赁费等费用。
2. 案涉房屋被曾赛外的债权人查封
2014年4月25日，在辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司（以下简称中集哈深公司）与大庆庆然天然气有限公司（以下简称庆然公司）的借款关系中，曾塞外为庆然公司的借款提供连带责任保证。2016年5月16日，法院判决庆然公司返还中集哈深公司借款本金及利息，曾塞外等人承担连带给付责任。判决生效后，中集哈深公司向法院申请强制执行。2016年10月17日，法院作出（2016）辽01执579号民事裁定书，查封了曾塞外名下的案涉房屋。
（三）起诉情况
2017年4月11日，徐沛欣向法院提起案外人执行异议，法院驳回了其申请。之后，徐沛欣又以曾塞外并非案涉房屋的真实所有权人，无权处分房屋为由，作为原告向法院提起了执行异议之诉，请求中止执行（2016）辽01执579号民事裁定书，解除对案涉房屋的查封。
（一）一审法院
1. 一审法院裁判要旨
限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐沛欣占用曾塞外的购房资格，曾塞外即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益。故不能因此否定徐沛欣对案涉房屋享有的财产权利。
2. 一审法院判决
中止执行案涉房屋。
（二）二审法院
1. 二审法院裁判要旨
购买案涉房屋虽违反了地方政府限购规定，但限购文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房合同应认定有效。当物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。双方通过借名买房的外在形式，将真实物权登记于借名人名下，是对物权的处分方式。
2. 二审法院判决
驳回上诉，维持原判。
（三）再审法院
1. 再审法院裁判要旨【案号：（2020）最高法民再328号】
徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效。
但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾塞外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐沛欣的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐沛欣已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。
2. 再审法院判决
维持二审判决。
本案的争议焦点是规避国家限购政策的借名买房合同是否有效。再审法院从国家政策导向、公序良俗的角度作出了如下分析：
徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。
实际上，在本次最高院认定“规避限购政策的借名买房合同因违反公序良俗无效”之前，实践中对于该类借名买房合同是否有效以及能否排除执行尚存一定争议。亦有判决认为借名买房行为不违反法律法规的强制性规定，例如，在（2020）最高法民申1892号一案中，法院认可了因规避国家政策规定而产生的借名买房合同的效力，并认为实际购房者对于案涉房产享有的民事权益足以阻却执行。
此次最高院最新作出的判决明确将规避限购政策的借名买房合同归入违反公序良俗的无效合同，体现出我国调控政策持续收紧、强力遏制规避限购政策行为的趋势，起到了规范房屋买卖市场、倡导诚实信用、改善社会风气的作用。在我国大力推行类案检索制度的背景下，最高院作出的这一裁判规则已被各地法院执行，例如（2020）豫民申8401号判决，在认定规避限购政策的借名买房合同效力时，河南省高级人民法院采用了最高院的司法观点。
所以，在当今的时代背景下，可以得出“规避限购政策的借名买房合同无效”的结论。
但值得注意的是，本次最高院判决存在特殊性，虽然最高院否定了该借名买房合同的效力，但却肯定了借名人徐沛欣对案涉房屋所享有的物权，排除了中集哈深公司的执行。原因在于徐沛欣在法院判决前已取得了北京市的购房资格并办理了房屋过户登记，已成为了经登记的房屋所有权人，至此，在对曾塞外的执行程序中，中集哈深公司主张继续执行已经归属于徐沛欣的案涉房屋，已然不具有事实基础和法律依据。所以，再审团队在此特别提醒，若您曾因规避限购政策签订了借名买房合同，如果之后取得了购房资格，需尽快去办理房屋过户登记，则可成为实际物权人，排除出名人债权人的强制执行。
承前所述，“违反限购政策的借名买房合同”无效。但是否所有的“借名买房合同”都无效？答案是否定的。为让读者对借名买房合同有更全面的认识，再审团队将结合借名买房合同的不同类型，进行简要介绍。
（一）规避政府政策的借名买房合同效力
规避国家政策的借名买房合同，具体可分为许多种类，在当今形势下，均为无效合同。这类合同是我们需要避免签订的类型。
1.规避限购政策的借名买房合同无效。前文已论证，在此不予赘述。
2.规避限贷政策的借名买房合同无效。例如（2014）粤高法民申字第1692号判决认为：房产限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。借名买房关系损害了社会公共利益，应属无效。
3.规避保障性住房政策的借名买房合同无效。例如（2019）京民申6598号判决认为：涉案房屋属于限价商品房，双方的借名买房行为会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益，借名买房合同关系应属无效。
（二）规避债务转移财产的借名买房合同效力
规避债务、转移财产的借名买房合同无效。
实践中，存在部分实际购房者利用借名买房的形式，隐匿、转移财产，从而损害他人合法权益的情况。例如，某些债务人负债累累，却以他人名义购买房屋，使债权人无法找到其名下房产，实现逃避执行的目的。又例如，夫妻一方通过借名买房协议转移财产，避免在离婚时分割这部分资产。根据民法典第一百五十四条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”因此，为规避债务、转移财产而签订的借名买房合同是无效的。
（三）因其他个人原因签订的借名买房合同效力
在现实生活中，也有的购房者出于个人原因不想将房产登记在自己名下，仅是单纯地不愿显名。针对这一情形，只要借名买房合同不违反不存在其他无效情形（即不违反法律法规的强制性规定、不违背公序良俗、不损害他人的合法权益），该合同有效。
在此情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力和排他效力。
司法实践中，借名买房引发的纠纷频发。对此，再审团队有以下三点建议：
第一，充分认识借名买房的风险，尽量避免借名买房
首先，对于借名人而言，借名买房的风险有：出名人否认借名事实；由于房产登记在出名人名下，出名人擅自将房产出卖给第三人；因出名人对外负债等原因导致房产被查封、执行；因出名人离婚纠纷导致登记在其名下房产被视为夫妻共同财产进行处理；因出名人去世，导致登记在其名下的房产被作为遗产进行处理；出名人拒绝配合办理产权过户等。
其次，对于出名人而言，借名买房的风险有：由于多地对购房者的购房记录、贷款记录等有要求，出名人自己可能丧失享受购房政策的条件；若以银行按揭贷款的形式购买房屋，当借名人还贷不及时或者无力还贷，出名人面临偿还债务和产生不良信用记录的风险。
所以，借名买房风险极大，再审团队不建议采用此方式购置房产。
第二，如果确需借名买房，借名人应做好风险防控措施。
1.不踩政策红线。借名人不得故意规避限购政策，也不得买经济适用房、限价商品房等保障性住房，避免钱房两空。
2.留存出资证据。借名人应保留好出资的银行转账凭证、购房合同、房屋产权登记证书、税款缴纳凭证等。当出名人主张房屋归其所有时，借名人可提供充分的借名买房证据。
3.占有使用房屋。借名人应妥善保管水电费支付记录、物业费发票、维修基金收据、停车费发票等，在出名人否认借名买房事实时，佐证双方的借名买房行为。
4.签订完善的借名买房合同。在合同中要明确房屋权属、双方的权利与义务，并对出名人施以严格的违约责任，避免今后产生纠纷。
5.要求出名人将房屋抵押给自己。虽然民法典规定抵押物可自由转让，但鉴于当前的登记现状，由出名人将该房产抵押给借名人，仍可在一定程度上防止借名人擅自转让房产。
第三，如果确需借名买房，出名人应十分谨慎。
1.充分了解当地购房政策。首先，出名人应做到不故意规避当地的购房政策；其次，如果出名人未来有购房需求，还应长远考量借名买房行为是否会影响自身权益、是否对购房计划产生不利影响。
2.要求借名人全额支付房款。若采取全款购房的方式，出名人可有效避免因后续的按揭还款问题与借名人产生资金纠纷。
3.如确需按揭贷款，应审查借名人的还款能力。在同意借名人的请求前，出名人应对借名人进行尽职调查，查询其涉诉情况、是否为失信被执行人，并全面了解其债权债务情况等。如果出名人的还款能力不强，建议审慎对待或拒绝与其合作。
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罗毅律师再审团队，是以发现律师事务所创始合伙人罗毅主任为核心的精英律师团队，专注办理高审级民商事再审案件，致力推动解决疑难复杂民商事诉讼，2020年度办理各类型案件标的额80亿元。
罗毅律师担任四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员。再审团队成员十余人，均拥有法学硕士及以上学位，理论功底深厚，实践经验丰富，竭诚提供专业高效的法律服务！
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