租赁期间并未实际搬迁，承租人是否有权获得拆迁补偿？|| 再审研析
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本期作者：罗毅、刘鑫澜
租赁合同约定承租期间若政府拆迁租赁场地，承租方有权获得拆迁补偿。但出租方与政府就拆迁方案达成一致，但承租方实际未搬迁，该种情形是否属于政府拆迁租赁场地？承租方是否有权获得拆迁补偿？罗毅律师再审团队以亲办的案件为例，希抛砖引玉，与各位同仁交流探讨。
2007年12月20日，都江堰天兴砂石开发有限公司（以下简称天兴公司）与成都和谐商品混泥土有限公司(以下简称和谐公司)签订《场地租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同约定和谐公司在案涉场地生产、经营，兴办混泥土加工厂，约定租赁期限为五年。同时，租赁合同还约定，因政府规划需要拆迁时，由政府相关部门直接同和谐公司协商厂址建设的拆迁补偿费用，款项由政府划到天兴公司后，天兴公司不得扣押和截留。签订合同后，和谐公司在案涉场地整理土地，安装设备并添附地上附着物。
在此期间，因案涉土地规划调整需要进行搬迁改造，当地政府于2011年5月26日同意天兴公司选择自行（组合）方式进行搬迁改造。上述方式下，企业自行拆除地上附着物，申请变更土地性质可少缴纳土地出让金，政府不给予任何补偿。天兴公司缴纳土地出让金后，将案涉土地性质由工业用地变更为商业用地。
合同期满后，双方未续签书面租赁合同，但和谐公司实际占用案涉场地，并缴纳租赁费用至2016年1月10日后，天兴公司欲回收该租赁场地，但和谐公司拒不搬离案涉场地。双方交涉无果后，天兴公司诉至人民法院，诉请确认双方签订的租赁合同于2018年7月2日解除，并要求和谐公司参照租金标准支付实际占用期间的费用。和谐公司提起反诉，诉请天兴公司赔偿其损失260万。
一审法院认为，和谐公司在承租了天兴公司的场地后，进行了相关设备和构筑物的添置。而双方签订的租赁合同明确约定，若政府规划拆迁案涉场地政府相关部门直接同和谐公司协商拆迁补偿费用，天兴公司在并未拆除地上附着物的情形下便向政府承诺已经拆除附着物，申请变更土地性质且享受政府优惠政策，该行为既规避了自行拆除的义务又使和谐公司丧失了从政府获取拆迁补偿费用的权利，致使和谐利益受损，因此天兴公司应当向和谐公司赔偿损失。
二审裁判认为，首先，双方约定政府拆迁导致的补偿的前提是案涉场地发生实际的政府拆迁，并导致案涉合同不能继续履行。本案天兴公司虽然在原合同履行期间根据政府搬迁改造的要求名义上进行了搬迁，但案涉场地并未进行真正的搬迁，故和谐公司基于的合同利益未受影响。
其次，因为双方后期形成的不定租赁合同的基本权利义务内容同原定期租赁合同相同，和谐公司应于租赁合同正常终止后自行拆除上述地上附着物。
最后，和谐公司基于其对土地使用期限的预期应建设、投资与其合同期限相适应的建筑物和生产设备，在合同期满也应由和谐公司承担拆除或报废的后果。
综上，二审法院认为和谐公司主张因天兴公司土地使用权性质改变而应给予拆迁赔偿缺乏事实根据。
再审法院认为，第一，和谐公司与天兴公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，根据第七条约定内容分析，补偿的前提是发生实际的政府拆迁，并导致案涉合同不能继续履行。
第二，案涉租赁合同第九条约定，如因租赁期未能续约等原因提前终止合同的，承租人应于租赁期或合同终止后15日内将租赁的场地交还出租人，和谐公司在场地内修建的房屋、设备、设施等由和谐公司无条件拆除。据此，因为双方后期形成的不定期租赁合同的基本权利义务同原定期租赁合同相同，和谐公司应于租赁合同正常终止后自行拆除上述地上附着物。
第三，因案涉搬迁行为发生在原五年期租赁合同期限内，该合同期限是确定的，和谐公司基于其对土地使用期限的预期应建设、投资与其合同期限相适应的建筑物和生产设备，在合同期满后其投资建设的建筑物及生产设备即使存在一定价值，合同期满也应当由和谐公司承担拆除或报废的后果。
第四，虽然天兴公司在土地变更时未告知和谐公司，但本案在原合同内未实际发生拆迁，双方合同履行期间相关设备仍继续使用，后在天兴公司行使法定解除权致使合同不能继续履行的情况下，和谐公司主张因天兴公司土地使用权性质改变而给予补偿缺乏事实依据。
综上，和谐公司未因此遭受损失，二审法院关于天兴公司不应对和谐公司作出拆迁补偿的判决，判处正确，予以维持。
经分析，本案的争议焦点为，天兴公司是否应向和谐公司支付拆迁补偿。
本案中，二审法院及再审法院从合同解释、合同目的、双方权利义务等方面综合分析后认为，天兴公司不应当向和谐公司支付拆迁补偿。
第一，在合同有歧义时，应当从合同体例以及合同目的解释角度分析。《民法典》第一百四十二条(对标合同法第一百二十五条)：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”双方签订的合同7.2条列后于第6条、第7.1条，即和谐公司获得政府拆迁补偿费用的前提是案涉场地在租赁期限内实际发生了拆迁，导致租赁合同无法继续履行，其未能摊销的投资费用应得到适当补偿，这也是双方为了签订合同时的目的。
第二，从法益保护角度分析，即拆迁补偿利益角度分析。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《都江堰市人民政府都办发[2010]151号文件》分析，只有当企业停产造成损失才给予补偿，而客观情况是天兴公司虽然在合同履行期间名义上进行了搬迁，但实际上案涉场地并无真正搬迁，和谐公司在期满后继续使用租赁物进行经营至今属客观事实，本案天兴公司自始至终保障和谐公司完整使用租赁物，不存在任何违约行为。合同期满后和谐公司与天兴公司形成不定期限租赁合同，天兴公司有权依据《合同法》第二百三十二条（对标《民法典》第七百三十条）行使单方解除权，要求和谐公司搬离场地。
第三，从权利义务相一致角度分析。根据权利义务相一致原则，和谐公司无权既享有租赁期限内案涉场地的使用权又享有拆迁补偿。天兴公司获得政府搬迁奖励，与和谐公司的投入无直接因果关系，和谐公司无原因力、无贡献力。且天兴公司以市场价6万元/年将案涉土地出租给和谐公司用于生产经营，十余年期间仅收取固定租金56万元，现要求天兴公司赔偿260万元，显示公平。
第四，从双方过错角度分析。和谐公司明知自己将投入大量资金修建厂房却在在长达10年期限内未签订合同，有违常识，存在重大过错，应当由其自行承担损失。
综上，天兴公司不应当向和谐公司支付拆迁补偿。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”第一款中被征收房屋价值的补偿对象为出租方，对象较明确，实务中争议较小。但第二款与第三款的补偿对象则具有不确定性，特别是出租方与承租方未签订合同时，实务中争议较大。
对出租方的建议：在签订合同时，特别是当承租方前期购买大型设备，修建构筑物时，应当明确约定实际发生拆迁，且承租方因搬迁、临时安置或停产停业受有损失，即同时满足两个条件时，承租方才能获得拆迁补偿款，防止承租方恶意诉讼。
对承租方的建议：若在案涉场地投入大量成本时，建议尽可能延长合同期限，防止出租方合同期满后不续签。并明确约定若合同期限内若发生拆迁，出租方应当向承租方支付拆迁补偿款。合同一旦到期，应当及时与出租方续签租赁合同。防止出租方依据《民法典》第七百三十条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”行使单方解除权，解除租赁合同并要求承租方在政府征迁前搬离，致使承租方无法获得拆迁补偿款。
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罗毅律师担任四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员。再审团队成员十余人，均拥有法学硕士及以上学位，理论功底深厚，实践经验丰富，竭诚提供专业高效的法律服务！
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