案例信息
审理法院：最高人民法院
案 号：（2021）最高法民再249号
裁判时间：2021年12月17日
入库编号：2023-07-2-144-002
民事、不当得利、一房二卖、法律依据、返还范围
导 读
一、基本案情
二、裁判要旨
三、再审研析
（一）关于不当得利的认定问题
（二）关于应返还利益的认定问题
（三）实务中涉及“一房二卖”的注意事项
一、基本案情
1995年6月7日，A公司就案涉诉争房屋与某银行签订购房合同。1996年4月30日，A公司又就该房屋与某发电公司签订购房合同。
1998年1月23日，某发电公司依法取得该房屋的权属登记；同日，案涉房屋由某银行占有使用至今。
2010年10月18日，某银行向当地住房保障和房地产管理局申请办理权属登记时获悉，案涉房屋已登记至某发电公司名下，某银行遂根据登记部门的要求出具承诺书，明确如申请登记错误愿承担造成的全部损失。2011年10月11日，某银行就案涉房屋办理房屋所有权证。
2014年9月19日，某发电公司提起行政诉讼，要求撤销向某银行对案涉房屋的登记行为，一审、二审法院均判决撤销。2018年11月2日，某银行对案涉房屋的房屋所有权证被公告作废。
2019年2月21日，某发电公司和某银行就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年9月1日起至2020年12月31日止，合同对2018年9月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2020年12月31日的租金进行了约定。
2019年9月4日，某发电公司以不当得利纠纷为由提起诉讼，请求法院：1.判令某银行支付占用某发电公司房屋自1998年2月至2019年7月的使用费、利息及损失；2.支付自2019年8月起至拖欠房屋使用费付清止期间内产生的利息。
二、裁判要旨
在“一房二卖”情况下，两个买受人签订的合同均为有效，一方办理了房屋产权过户登记，同时另一方占有房屋却对“一房二卖”不知情，直到其在申请房屋产权过户登记时才知晓，自该时起，其占有已经丧失了法律依据。在此前提下，认定不当得利的返还范围，应当自法律根据消灭时开始计算，并根据得利人是善意还是恶意而作区别。得利人不知道且不应当知道没有法律根据时，仅返还现存的利益；在明知没有法律根据后，返还的利益应当包括取得的全部利益。
三、裁判观点
不当得利对民事主体之间的财产流转关系有调节作用，其目的在于恢复民事主体之间在特定情形下所发生的非正常的利益变动。虽然在我国目前的司法实践中，不当得利制度的适用并不普遍，主要原因为不当得利请求权经常会与物权请求权、侵权请求权竞合，而当事人往往会选择其他请求权。但尽管如此，不当得利返还请求权在功能上仍然可以有效弥补其他请求权的不足。接下来，我们将结合本案对不当得利做一分析：
（一）关于不当得利的认定问题
从法律规定来看，据以认定不当得利返还请求权的构成要件有四个，即一方取得利益、另一方受到损失、取得利益与受到损失之间存在因果关系、取得利益没有法律根据。本案中，某银行虽在其对案涉房屋的所有权证被撤销后与某发电公司签订房屋租赁合同，但在该合同签订之前，即自1998年1月23日起，某银行即在未支出任何费用的情况下占有使用案涉房屋。由此可见，某银行因占有案涉房屋减少了费用支出而消极得利，某发电公司则因未能取得该房屋的租赁收益遭受了损失，该利益与损失之间存在因果关系，已然符合不当得利的前三个构成要件。因此，最高院认为，本案认定不当得利的关键就在于是否符合第四个构成要件，即某银行对案涉房屋的占有是否具有法律根据。
关于该问题，最高院从两方面进行了分析。首先，从合同的角度，最高院认为，某银行和某发电公司作为买受人签订的买卖合同均有效，虽某银行签订合同在先且实际占用，但由于A公司已将房屋所有权转移登记至某发电公司名下，故某发电公司有权基于物权向某银行提出权利主张。对于某银行而言，客观上某银行并未取得案涉房屋的权属，基于合同相对性，其仅有权向A公司主张权利，而无法对抗合同之外的某发电公司，故合同不能成为某银行对房屋占有的法律根据；其次，从物权角度，最高院认为，某银行自1998年1月对案涉房屋的占有行为并不能产生物权变动效力，2011年9月，由于重复登记问题，某银行的房屋权属登记被撤销，故某银行对案涉房屋的所有权应溯及至登记之时自始不具有法律效力。
（二）关于应返还利益的认定问题
通过法律规定可以得知，因不当得利系得利人无法律上原因而受有利益，故应当返还的是得利人在丧失法律根据时所取得之利益。通常情况下，原物存在的，返还原物以及因为原物而取得的其他利益（包括原物的孳息以及使用利益）；原物不存在的，折价赔偿；原物毁损后存在代位物的，如因原物毁损而获得的保险金、补偿金、赔偿金等，应返还原物的代位物。
本案中，某银行基于与A公司签订的合同自1998年1月起占有案涉房屋，而某发电公司虽自1998年1月被登记为该房屋所有权人，但其并未及时向某银行提出权利主张，故在无证据证明某银行明知该房屋已经登记为某发电公司所有的情况下，无法认定某银行当时就该占有存在恶意。但在2010年10月18日，某银行向登记部门申请登记时知晓案涉房屋因登记在某发电公司名下而无法正常办理登记手续，在此情形下，某银行仍通过出具承诺书的方式申请登记，故至迟自2010年10月18日起，某银行对该房屋的占有不再善意，其就此获取的消极得利（2010年10月18日-2019年2月20日期间的租金）依法应予返还。
（三）实务中涉及“一房二卖”的注意事项
本案最高院从不当得利的四个构成要件一一拆解后得出结论，为我们后续对类似案件的处理上提供了方法论。近年来，在实务中，因“一房二卖”产生纠纷形成的案件仍呈逐渐上升趋势，这类案件主要发生在存量房市场即二手房交易中。法院在审判时，并非单纯根据先来后到的合同签订顺序确定房屋的归属，而是按照“已办理房屋所有权转移登记-已交付房屋-实际合法占有房屋-合同履行情况”的顺序予以确定。因此，在购买二手房时，建议买房人在合同签订前审慎调查房屋情况，包括房屋是否有出售记录、是否有交易合同备案、是否设立抵押权、居住权、是否被他人占用、是否出租等，尽量购买权属清晰、不存在过户障碍的房屋；在合同签订时确认合同签订主体是否适格，并注意查看合同条款，确保至少有约束卖房人“一房二卖”行为的违约条款；在合同签订后及时主动的督促卖房人协助办理房屋产权转移登记，对于短期无法办理转移登记的房屋，建议对交易合同进行备案并通过交付实现实际占有，待登记条件成就时及时办理转移登记。
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