开发商解除房屋买卖合同后，能否排除买受人其他债权人的执行 || 再审研析
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再审研析栏目，聚焦最高法院和四川高院再审案例，研析裁判要旨，启迪办案思路，每周三在这里与您准时相约。
本期作者：罗毅、汪林
购房人以按揭贷款方式购买商品房，在商品房取得不动产权证并办理抵押登记前，购房人涉及其他案件导致商品房被预查封。此时，开发商因购房人逾期还贷，导致自己承担了担保责任而解除双方签订的《商品房买卖合同》的，能否阻却人民法院对诉争房屋的执行？
2014年12月12日，孙某和领运公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为银行按揭贷款，同时该合同在房产部门已备案。同年12月15日，孙某、领运公司与银行共同签订《个人房屋按揭借款合同》，合同约定领运公司对办理完毕房屋抵押登记之前所产生的所有孙某的应付款项提供连带责任保证。孙某于2015年1月13日取得案涉房屋的预告登记证，但在同年7月21日起逾期向银行还贷。因孙某逾期18个月未偿还贷款，银行通知领运公司承担阶段性连带保证责任，并诉至法院要求孙某及领运公司清偿贷款本息。领运公司于2018年1月26日代为清偿银行贷款本息。
2015年4月27日，因孙某与庆丰公司的钢材款纠纷，案涉房屋被法院查封，领运公司对此提出执行异议，法院作出执行裁定驳回其异议请求，并向领运公司送达。
后经领运公司申请，长春仲裁委员会于2018年7月26日作出案涉仲裁裁决，裁决解除领运公司与孙某于2014年12月12日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，孙某应向领运公司支付违约金并立即协助领运公司办理撤销案涉房屋的预告登记。领运公司以该仲裁裁决作为新证据向法院提起执行异议之诉，诉请不得执行案涉房屋，并确认领运公司为案涉房屋的所有权人。
一审裁判要旨：
第一，孙某在案涉房屋被法院查封之前，已向领运公司支付了全部购房款(包括首付款和银行按揭贷款)，并取得案涉房屋的所有权预告登记证。该所有权预告登记尚在有效期内，故孙某取得案涉房屋的原因行为真实且合法有效，法院据此将案涉房屋作为孙某的财产予以查封并无不当。第二，即使领运公司因孙某逾期偿还银行贷款而承担连带保证责任，并就其承担连带保证责任对孙某享有债权请求权，该债权请求权相较于庆丰公司对孙某享有的对钢材款的债权请求权，效力也并未更优，不足以排除庆丰公司申请的案涉执行行为，故该院对领运公司请求排除执行不予支持。第三，案涉房屋尚未办理所有权初始登记手续，领运公司在本案中亦未提交案涉土地使用权登记、建设工程规划许可等相关证据，且领运公司请求确认其为案涉房屋的所有权人的诉讼请求与本案的执行异议纠纷并无直接关联，在本案中不宜合并审理。对该项诉讼请求领运公司可另案提起确权之诉。遂一审判决驳回领运公司的诉讼请求。
二审裁判要旨：
二审法院认为一审判决认定孙某取得案涉房屋的原因行为真实且合法有效，法院据此将案涉房屋作为孙某的财产予以查封并无不当。即使领运公司因孙某逾期偿还银行贷款而承担连带保证责任，并就其承担连带保证责任对孙某享有债权请求权，该债权请求权相较于庆丰公司对孙某享有的对钢材款的债权请求权，效力也并未更优，不足以排除庆丰公司申请的案涉执行行为。虽然领运公司提交案涉仲裁裁决、建设用地规划许可证等五证及备案证明等相关证据，主张案涉仲裁裁决已经解除其与孙某签订的《商品房买卖合同》及补充协议，领运公司为该房屋的合法权利人，法院不应对房屋采取执行行为，但案涉仲裁的提起时间及受理时间均在法院对该案涉房屋查封之后，且未发生法律效力，故该仲裁裁决书对本案不发生直接的影响力，其提交的建设用地规划许可证等五证不影响本案事实的认定。故领运公司上诉理由不成立，不予支持。
再审裁判要旨（2019）最高法民再299号
人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙某不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。
本案经历一审、二审败诉，再审由最高人民法院改判领运公司有权向人民法院申请解除查封，排除执行。最高院认为，本案系因诉争房屋被查封后，领运公司以仲裁裁决解除诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，阻却人民法院对诉争房屋的执行。故本案应当审理认定以下几个方面：（一）庆丰公司对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质；（二）人民法院的查封能否限制领运公司行使合同解除权；（三）领运公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、开发商解除预售商品房买卖合同的依据
民法典第五百二十六条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。而开发商提起诉讼也往往系因业主出现“断供”等违约行为导致，因此在房屋买卖合同解除条件成就时，开发商有权请求判决解除同业主签订的商品房买卖合同。
二、商品房买卖合同解除对预查封及执行的影响
对于开发商作为案外人提起执行异议之诉，请求解除对房屋的预查封并停止执行这一诉请应否予以支持，目前实践中法院还没有形成较为统一的裁判观点。
观点一，如前述（2019）最高法民再299号案例认为开发商可依据预查封后的生效法律文书解除阻却执行，认为房屋买卖合同通过判决解除后，作为房屋买受人的业主不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。作为房屋出卖人的开发商有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。
观点二，如（2019）最高法民申1103号案例认为房屋预查封后的生效法律文书不得阻却执行，认为商品房买卖合同的解除并不能改变查封的法律效力，执行法院查封房产后即具有固定权利现状、排除之后物权变动的效力。作为案外人的开发商以另案判决解除房屋买卖合同为由主张停止执行的，不应予以支持。但是，判决也明确，虽然开发商此时无法阻却执行排除预查封，但开发商对于已经为业主偿还的银行按揭贷款部分享有优先受偿的权利，作出预查封的法院在拍卖房产时，应当从拍卖房产变价款中优先支付给开发商，从而也在一定程度保障了开发商的利益。
三、涉案房屋存在预查封，开发商应如何应对
首先，开发商应保持并加强与合作贷款银行的沟通以及信息共享，对于按揭购房的业主，一旦开始出现逾期支付贷款或者资金紧张的情况后，开发商应及时同银行进行沟通并共同进行风险判断，尽可能在业主的其他债权人还未对房屋进行预查封前就及时解除合同并保全涉案房屋。
其次，如前所述，鉴于目前实践中法院对于房屋存在预查封后能否解除预购商品房买卖合同以及解除合同后能否排除执行存在不同观点。因此，若开发商在因业主断供准备解除商品房买卖合同时发现涉案房屋上存在预查封，则此时就应当对作出预查封法院及其上级法院进行类案检索，以判断该法院的判案思路是更倾向于此种情况下支持阻却执行还是反对阻却执行。
若该法院持第一种观点，即开发商可依据预查封后的生效法律文书解除阻却执行。那么开发商在通过诉讼取得解除商品房买卖合同关系的生效裁判文书后，应在第一时间向涉案房屋作出预查封的法院提出执行异议，以尽快阻却法院对涉案房屋的强制执行。
若该法院持第二种观点，即涉案房屋预查封后的生效法律文书不得阻却执行。则此时建议开发商在承担阶段性担保责任后不要选择与业主解除预售商品房买卖合同，而是作为保证人尽快提起追偿权之诉，要求业主承担偿付责任。并且，通过参与分配的方式加入到对案涉房屋的执行程序中来，尽可能地保障自身权益。
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罗毅律师再审团队介绍
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罗毅律师再审团队，是以发现律师事务所创始合伙人罗毅主任为核心的精英律师团队，专注办理高审级民商事再审案件，致力推动解决疑难复杂民商事诉讼，2020年度办理各类型案件标的额80亿元。
罗毅律师担任四川省第十三届人大代表、四川省律师协会副会长、四川省法学会诉讼法学研究会副会长、四川省高级人民法院特约监督员、四川省公安厅特邀监督员、成都仲裁委员会仲裁员。再审团队成员十余人，均拥有法学硕士及以上学位，理论功底深厚，实践经验丰富，竭诚提供专业高效的法律服务！
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